文丨白杨
2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（下文简称《条例》）正式施行。这部自起草阶段起就备受关注的法规，共7章50条。已在冰城住房租赁市场激起涟漪。
《条例》直面住房租赁市场的多年顽疾，针对“串串房”安全隐患、“隔断房”乱象、押金退还难、租金不透明、机构爆雷风险等核心问题做出系统性规范。并构建了全链条监管体系，从房源信息核验到资金监管，从租金调控到维权渠道，新规为租客提供了前所未有的保障。
界面黑龙江走访哈尔滨多个城区发现，《条例》实施后，从房源发布、合同备案，到押金监管、租金透明，乃至维权路径，一系列变化正在发生。
备案不再是“可选项”，租客可主动备案
《条例》明确规定租赁合同需办理备案手续，若出租方不配合，新规赋予了承租人备案的权利：如果出租人不办理备案，租客可自行办理。这打破了多年来因房东不配合，导致租客无法享受公共服务（如提取公积金、子女入学等）的困境。
长期以来，租房备案制度在实际执行中收效甚微，其根本原因在于备案需要提供房产证、身份证、租赁合同等材料，流程依赖房东主动配合，部分房东出于避税或规避监管目的，选择“拖延、推诿、拒绝”，导致租客无法在实际生活中享受到公积金提取、子女义务教育、社会保障等公共服务权益。
产业时评人彭德宇指出，这一条款将极大改变租赁市场的运转方式。“以前备案是房东的一种选择权，现在则成为租客的权利义务，这不仅是流程变化，更是权责结构的实质性重构。”
针对此情况，哈尔滨平房区中天律师事务所张律师表示：“备案既是房东的义务，也是租客的权利。这一设计有效避免了房东故意不备案来规避监管，同时备案后的合同能为租客办理居住证、提取公积金提供便利。”
平房区从事房产中介行业多年的孟经理也坦言：“新规对我们提出了更高要求，特别是房源信息核验和资金监管方面，需要调整业务流程，但这对行业长期健康发展是有益的。”
维权渠道畅通，租客告别“投诉无门”
新规实施后，哈尔滨租客遇到权益受损情况时，不再需要面对部门间“踢皮球”的尴尬，住建、公安、消防、市场监管各部门职责明确，12345热线和基层调解组织也成为有效补充。
其中，住建部门负责处理住房租赁企业和经纪机构纠纷、房屋违规改造等问题；公安部门管辖治安违法行为；消防部门负责消防安全隐患；市场监管部门处理价格欺诈和虚假宣传。
这种职责划分避免了监管空白，大幅降低了租客的维权成本。此外，基层调解组织、法院、12345热线和消协也构成了有效的补充渠道，形成多层次维权体系。
“以前出了问题不知道找谁，现在《条例》写得明明白白，我们维权终于有法可依了。”租住于道里区爱建板块的刘女士兴奋地表示。
押金监管机制初步落地，租客称“更有底气”
房东无理克扣押金一直是租赁纠纷的高发区。《条例》构建了“合同明确+资金监管+禁止代收”的三重约束机制，从源头上遏制随意扣款行为。
新规要求出租人在合同中明确押金数额、返还时间和扣减情形，这意味着随意扣减押金将成为违法行为。针对住房租赁企业，《条例》要求设立资金监管账户，所有租金、押金收付必须通过该账户办理。
“以前遇到房东随意涨租、无理克扣押金的情况，最后只能自认倒霉。”刘女士坦言，“现在合同里必须写清楚扣款条款，还有政府部门监管，我们租房也更有底气。”
更关键的是，《条例》明令禁止经纪机构和网络平台代收、代付租金和押金，从制度上切断了中介截留资金的渠道。
租金监测机制：政府出手稳定租赁价格
突然涨租、二房东哄抬租金……这些困扰租客的问题将在新规下得到缓解。《条例》要求市级以上政府建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、类型的租金水平信息。尽管哈尔滨的具体细则尚未出台，但市场已对此有所反应。
“规范一点不是坏事，大家都按规矩来，纠纷少了，我们也省心。”哈尔滨市平房区的杨女士对界面黑龙江表示：“我名下两套房产正在出租，相信《条例》不仅是保护租客，房东的权益也同样得到了保护，我会尽快按照要求办理合同备案，确保合同合法规范。”
但也有二房东表示担忧：“如果严格按企业标准管理转租行为，我们的利润空间会被压缩，未来可能不会考虑自己整租后转手分租。”
对规模化转租行为，《条例》明确：自然人转租住房达到规定标准的，需按企业标准管理，防止通过层层转租哄抬租金。这意味着“大房东以1000元出租，二房东转租却收2000元”的差价暴利模式将受到严格管控。
安全红线划定，“非居住空间”出租被明令禁止
《条例》将住房安全责任提升至强制性标准，明确“非居住空间禁租”“禁止暴力驱离”等底线要求。“之前很多隔断房、暗间，现在都不让挂了，租房安全性确实提高了。”孟经理表示。
按照《条例》规定，用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准。电路老化、消防设施缺失的房屋将被禁止出租。同时，《条例》明确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。
信息核验责任：虚假房源治理成重点
虚假房源是租客常遇到的“坑”。《条例》对房产中介提出了更高要求，尤其是房源信息核验和资金监管。部分连锁中介机构透露，已接到总部通知，要求严格审核房源真实性，否则将面临高额罚款。
对于发布虚假房源的住房租赁企业和经纪机构，处罚更为严格：除责令改正、给予警告外，还可处2万元以上10万元以下罚款，有违法所得的将被没收。
平房区一连锁中介门店的文姓工作人员表示，目前总部和门店都已下发《条例》细则，也组织大家进行了集中学习，自己正在加快熟悉相关内容，以适应新规要求。
“现在每发布一套房源，必须实地查看、核对产权人身份、签订经纪合同，再不能像以前那样一张图走天下了”。文女士坦言，“短期内工作量会增加，但长期看，能减少纠纷，提升行业信誉。”
“《条例》的实施不仅让租客维权有法可依，更推动住房租赁市场向专业化、规范化转型”。张律师认为，随着地方配套细则的落地，租房将逐步成为与购房并重的居住选择。
《住房租赁条例》实施数日，很多细节尚未完全落地，但方向已然明确，租赁市场正在从“野蛮生长”走向“透明规范”。
无论是租客、房东，还是中介机构，都在适应新规则。尽管仍有挑战，但一个更有保障、更可预期的租赁环境，正在冰城逐渐形成。
