海通证券首席宏观债券分析师姜超表示，楼市调控将导致未来地产投资增速下滑，而金融去杠杆带来的各种利率中枢的抬升，势必会加速房地产市场调整。短期来看，稳增长压力较小，去杠杆、防风险的政策不会放松。但随着经济下行压力逐步体现，未来政策可能遇到两难选择。
他在个人微信公众号发文指出，我国金融业和房地产是绑在一起的，共同主导着经济走势。当前中国金融业增加值占比已经远远超过美国历史最高水平，从短期增速来看，中国金融、地产扩张进度也快于美、日危机前的水平。
姜超说，从宏观角度看，我国金融业增加值占国内生产总值（GDP）的比重在2005年时不足5%，至2016年底，这一比重达8.4%，而美国和日本这一比值的历史高位分别在7.7%和8.5%。需要指出的是，发达国家的金融机构服务的是全球客户，而我国的金融机构主要服务于本土市场，相比之下，我国金融业规模已经“过于庞大”。
从微观角度来看，我国上市公司一半以上的利润来自于金融业，金融业上市公司利润占比达到57%，而在金融更发达的美国这一比重也仅在45%。此外，非银金融机构的利润占比也在快速上升，已从2012年的4.7%升至目前的11.2%，接近美国这一比例的两倍。非银上市公司的利润已经超过材料、工业和能源等传统制造业。
与金融业飞速发展相呼应的是房地产业更为严重的膨胀。姜超指出，因为发展阶段和统计口径差异，我国房地产增加值占GDP的直接比重并不高，仅为7%，而美、日占比都在10%以上。但2008年以来，我国房地产增加值占GDP比重累计上升了2个百分点，相比之下其他国家反而稳中有降。
如果考虑到间接效应，房地产对经济影响要大得多。他说，根据测算，中国三分之一的经济与房地产有关。2016年6.7%的GDP增长中有2.4个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，对GDP增长贡献率高达36%，而2015年贡献率仅为25%。
我国金融业高增长的来源很大程度上是为房地产产业链提供融资等服务，而房地产以及上下游行业的迅速发展也增加了对金融业的需求。金融和地产盘根错节，一起主导着经济的整体走势。
“从各国经济发展经验来看，金融和地产共同繁荣的背后往往蕴含着危机。”姜超表示，除了大家熟知的1990年代日本楼市泡沫破灭，美国1980年代的储贷危机也是金融自由化和地产泡沫膨胀的结果，风控能力较弱的信用社的不动产贷款占比从5.9%快速上升到23%，但最终也以危机收场，很多存款机构倒闭。
自去年四季度以来，房地产调控政策不断收紧，单月地产销售增速从高点时的56%逐步下降至今年4月份的不足10%。根据姜超团队的测算，房地产销售增速要领先投资端六个月左右，所以不管房价调整与否，未来地产投资增速大概率会下降，考虑到地产在经济中的权重之大，经济下行压力会逐步凸显。
在金融领域，央行和其它监管部门正在整顿前几年金融业迅速甚至无序扩张的状况，货币政策维持紧平衡状态，而金融去杠杆带来的利率中枢的抬升，势必会加速房地产市场调整和经济下行。
“短期来看，尽管需求已经转弱，但经济生产还较为稳定，稳增长压力较小，去杠杆、防风险的政策预计不会放松。但随着经济下行压力逐步体现，未来政策可能遇到两难选择。长痛还是短痛，我们拭目以待！”
