文丨白杨
哈尔滨存量房市场2025年“期中答卷”出炉。7月，哈尔滨市房协发布《2025年上半年存量房房地产经纪行业运行情况分析报告》，报告以31394套成交量为基底，绘制出冰城存量房市场的三维坐标图。
报告显示，哈尔滨存量房市场成交量稳中有升，但区域冷热不均，价格中枢微降且空间分化明显，需求结构演变推动市场板块重构。在政策持续发力与新房市场挤压的双重作用下，哈尔滨存量房市场正经历深度转型调整。
政策效应叠加季节因素，成交总量稳中有升
2025年上半年，全市存量房成交总量达31394套，同比保持正向增长。从区域来看，南岗区以7971套成交量位居榜首，占总量的25.8%，但该区域4月成交量同比下滑4.9%，暴露出核心区内部动能衰减。香坊区凭借产业人口导入，成交6139套，道外区依托旧改，提升去化3951套房源。市场正从全域普涨转向结构性增长，非核心区10年以上房龄房源去化周期明显延长。
分季度数据显示，一季度成交13435套，为全年奠定基调，较去年同期增长6%，创下近三年最佳开局。这种看似反季节的活跃，得益于哈尔滨特有的“供暖季效应”，冬季无法施工的新房项目让存量房成为市场主角。二季度虽环比回落，但4月6769套（同比+3.47%）、6月5582套（同比+3.93%）仍延续涨势。
政策端也起到了关键作用，4月恰逢冰雪消融后的看房黄金期，加上新增人才补贴申请量环比增长15%，共同促成了4月成交小高峰。同时“卖旧买新”政策加速置换需求释放，公积金二套首付比例降至20%，贷款利率下调至3.075%，进一步降低入市门槛。
成交量的月度波动进一步揭示了市场敏感度。二季度为例4月成交量冲高源于冬季积压需求释放与政策叠加效应，5月成交量回落并非需求萎缩，一定程度上反映短期需求饱和。值得注意的是，6月同比仍保持增长，说明基础刚需对市场形成了有效托底。报告显示，6月成交的5582套房源平均挂牌周期缩短至42天，较去年同期减少8天，说明市场正在过滤出真正匹配需求的房产。
价格分化映射区域功能，核心资源支撑韧性
上半年主城区成交均价呈现稳中微降趋势，5月环比降幅达4.15%，但价格变动呈现显著空间分化。道里区以6824.42元/平方米维持全市最高均价，波动幅度不足1%；南岗区6218.32元/平方米紧随其后。两区凭借不可复制的教育资源配置和商业配比，构建起价格护城河。
这种价差背后是城市功能的自然选择。中央大街商圈升级改造，提升了区域吸引力，商业价值的提升吸引了投资性和改善型需求，更有意思的是学区房的“抗跌神话”，南岗区优质学区周边的学区房价格普遍比非学区房高出20%-30%；而在城市边缘，阿城区2196元/平方米的均价吸引着哈南工业新城的年轻工人，他们用通勤时间置换居住空间。非主城6区的其他区域、县、市成交价格持续承压，反映非核心区资产流动性危机。
区域格局冷热不均，刚需主导结构演变
南岗区7971套的成交量绝对领先，验证了核心区位与教育资源的市场统治力；香坊区因哈东新区产业落地，吸引了大量就业人群，刚性需求旺盛，销售金额254.4亿元排名第三，该区域的小户型房源交易活跃，折射产业人口刚需特征；道外区凭借存量房性价比高的特点，吸引了刚需群体，同时区域旧城改造提升了居住环境，也促进了房屋交易。市场已从同质化竞争转向功能专业化细分。
当前市场面临的核心矛盾在于：政策刺激带来的需求释放，与区域分化加剧的结构性失衡。报告显示，新房降价促销对二手房市场冲击较大，尤其是在松北区、香坊区等区域，同时该片区二手房挂牌量增加，但市场需求增长相对缓慢，供大于求的局面导致部分房源去化周期延长，这背后也是城市扩张边界与人口吸附能力的现实考题。
2025年上半年哈尔滨存量房市场在政策托举与市场分化中寻求新平衡。成交量稳中有升印证市场韧性，但各区间的价格差暴露区域发展不均衡的深层矛盾。当政策红利逐渐渗透至市场末梢，那些曾被忽视的低总价房源、道外区旧改项目，或将在分化中寻得新定位，居民“住有所居”的基础需求也会逐渐进阶为“住有宜居”的品质追求。
