文丨川观新闻 雷倢
成都市近日出台了《成都市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。《办法》将于2025年7月1日起正式施行。6月12日，成都市住建局就相关问题进行解读。
问：什么是商品房预售资金？
答：商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的定金、首付款、按揭贷款以及其他形式的全部房价款。预售资金应当全部直接存入监管账户。
问：适用范围是哪些？
答：各区（市）县住建行政主管部门（以下称为监管部门）、商业银行、开发企业三方监管的预售商品房均按本办法规定实施预售资金监管，此前规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。
保障性住房、人才公寓项目、拆迁安置房项目和按规划配建的停车位不适用本办法。
问：商品房预售资金监管期限是多久？
答：自商品房取得预售许可之日起，到完成房屋所有权首次登记，也就是通常所说的办理“大产权”时为止。
问:哪些银行可以成为监管银行？
答：由成都市住建局会同中国人民银行四川省分行、国家金融监督管理总局四川监管局，通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定监管银行。预售资金监管业务由监管银行下属支行或分行营业部（以下简称承办银行）具体承办。
问：怎样签订三方监管协议？
答：开发企业通过预售资金监管服务平台，按照一个预售许可对应一个监管账户的原则与监管部门、承办银行签订三方监管协议。
问：购房人如何查询预售资金监管账户等相关信息？
答：主要有两个渠道：
可从开发企业在销售现场公示的三方监管协议、监管方案中获取；
可通过成都市住建局门户网站查询项目监管银行、监管账户、所购房屋预售资金入账情况。
问：什么是监管额度？如何测算商品房项目的监管额度？
答：监管额度是监管账户中确保预售楼栋竣工交付所需的资金额度，按清水监管额度和装修监管额度分别测算。
清水监管额度按预售房屋清水挂牌价款总额的25%（预售工程形象进度要求为正负零或地上一层顶板浇筑完毕的）或者15%（其余预售工程形象进度要求的）与房屋建筑平均建安费用相比，就高不就低测算。
预售房屋为成品住宅的，装修监管额度按装修挂牌价款总额的80%测算。
监管额度与开发企业信用等级关联，监管部门在初步测算监管额度的基础上，对信用等级低的开发企业适度上浮监管额度。
问：预售资金如何支取使用？
答：额度内资金支取：监管账户内资金超过工程建设进度节点应保留余额的，开发企业可申请支取额度内资金，监管部门审核后，直接拨付给材料方、设备方和施工方，必须专款专用于本预售批次工程建设。
额度外资金支取：监管账户内资金超过监管额度的，开发企业可自行提取使用额度外资金，额度外资金应当优先用于保障本项目建设。
此外，在开发企业因重大经营风险、项目管理不善、销售不畅等原因，产生重大债务和矛盾纠纷等不稳定因素，致使项目不能顺利建设影响竣工交付，且账户余额不能满足一般支取需求，但亟需资金用于工程建设的特殊情形下，经过规定程序后还可进行应急支取。
问：对开发企业、商业银行的违规行为如何惩戒？
答：开发企业存在以下违规行为且不整改的，由监管部门对其记减信用分、暂停与其签订新的三方监管协议。
1. 未按要求公示三方监管协议、监管方案等材料及信息；
2. 假报挂牌价格，恶意逃避监管；
3. 提供虚假伪造材料；
4. 预售资金被集团公司等违规抽调；
5. 未按规定收存、支取或使用预售资金。
问：监管银行、承办银行违规责任
答：1. 未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
2. 违反预售资金相关规定情节严重或逾期未整改的，市住建局可暂停其预售资金监管资格。
问：按揭贷款银行违规责任
答：1. 擅自或协助开发企业将购房人的按揭贷款发放至其他账户的，应当负责追回资金，无法追回的，依法承担相应赔偿责任。
2. 存在违规行为的，市住建局将协商国家金融监督管理总局四川监管局核实处理，直至暂停其按揭贷款业务合作资格。
