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界面新闻编辑 | 彭朋
2025年5月16日，城投宽庭徐汇社区正式开业运营。
徐汇项目是上海城投宽庭第10处保租房项目，紧邻徐汇日月光中心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站、漕溪公园、第八人民医院。徐汇社区共有1283套房源，首批推出546套，建筑面积约30-79㎡的一室至两室户型。
值得注意的是，徐汇项目和上海市目前在运营的保障性租赁住房不同，这是首次以REITs回收资金，通过收购存量住房投入运营的项目。
这一操作方式，在长三角地区保障性租赁住房REIT产品中尚属首例。
上海是国内保障性租赁住房发展最快的城市之一。上海市政府试图通过多项政策支持保障性租赁住房的发展，建设“租售并举”的多元住房供给体系，解决新市民、青年人和一线务工人员的住房问题。
2024年6月和7月，上海市出台了多项关于保障性租赁住房的政策，涵盖土地、财税、金融等多个领域。同时，为鼓励租赁保租房，上海提高公积金支付保障性租赁住房房租的上限，并推出“保租房进校园”活动，累计超1万套（间）房源以低租金提供给学生。
城投宽庭是上海建设、运营保障性租赁住房企业之一。
界面新闻从城投宽庭获悉，徐汇社区是上海城投、国盛集团、仪电集团三家国资产业集团合作收购原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活，也是上海市属国企首单存量R4（记者注：“租赁住房”用地性质）地块并购盘活项目。
盘活存量住房的方式来作为保障性租赁住房的方式，并不新鲜。
实际上，早在2021年1月，上海就印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》中，允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。同时，《实施意见》允许在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
值得注意的是，此次城投宽庭收购项目的资金来源，是REITs回流资金。
早在2021年，上海为鼓励企业参与投资保障性租赁住房项目，支持保障性租赁住房发行REITs（不动产投资信托基金）产品来缓解企业资金压力、缩短项目退出周期。
目前，我国共有7支上市租赁住房REITs，分别为分别是华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭REIT、招商蛇口住房租赁REIT，汇添富上海地产保租房REIT。
其中，城投宽庭、上海地产、有巢3支保障性租赁住房REITs底层资产均在上海。
上海易居房地产研究院院长丁祖昱日前撰文指出，国内6家租赁住房REITs2025年第一季度财报显示，2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅达29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%。
“随着保租房供给量持续增长，保租房REITs发行节奏加快，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。”丁祖昱着重分析REITs产品对于保租房可持续发展的支撑作用。
丁祖昱观察到，无论是保租房投放量还是保租房REITS产品的发布速度，都呈现节奏加快的趋势。
其中一方面主因，是2025年作为“十四五”规划的收官之年，保租房筹建任务达成的关键节点。
从数据上来看，今年上海一季度保租房供给确有提速的迹象。一季度，上海新增建设筹措2.3万套（间）、供应2.1万套（间），分别完成年度计划的33%和35%。
保租房项目抗周期属性获投资者认可，是另外一大原因。丁祖昱特别分析了6大租赁住房REITs2025年第一季度：从季报来看，国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先国内6支保租房REITS产品，从投资者回报角度来看，城投宽庭REIT以3.20%的年化现金流分派率居首。
城投宽庭相关负责人告诉界面新闻，城投宽庭自2019年发布以来，累计服务人数超过2.5万人次，通过与大型企业间的合作，投入运营的9大项目，整体运营状况良好，租金价格稳定，客源稳定，这是其盈利能力的重要保证。
另有城投控股投资相关负责人表示，正是稳定的客源，让城投宽庭可以依托REITS产品回流资金，来寻找优质资产进行投资，并且通过收购新的资产来实现扩募。
前述城投宽庭负责人认为，徐汇项目身上体现的是保障性租赁住房，形成“开发-运营-退出-再投资”的良性循环，并有望进一步激发盘活存量并扩大有效投资。
克而瑞长租预测，2025年及2026年两年仍是保租房集中供应的爆发期，甚至将一度高出前两年约1-2万间年的水平。
丁祖昱撰文分析称，这种供应高峰的延续，将为住房租赁市场注入更多活力。同时，公募REITs作为保租房主要融资路径，随着保租房REITs发行节奏加快，且已有多家企业推进保租房REITs申报工作，预计未来累计发行规模将超250亿元。
