新规之下，万般皆下品。
当“好房子”首次出现在今年的政府工作报告中，就意味着房地产行业的“游戏规则”将彻底改变。
短短半年不到的时间，这股席卷市场的东风，还是吹到了城东板块，昆明楼市的“新规首作”即将掀开神秘面纱。
然而，很多人不知道的是，从拿地到过规，这个“新规首作”历时仅44天，且坐落于开发相对较晚的城东板块。
新一轮昆明楼市烽烟的激烈程度，有点超乎想象。
昆明“新规住宅”之争，起步即“拉锯战”
3月21日，住建部发布新规，从制度上将住宅产品改革直接定性。政策明确要求提高住宅层高、推广智能科技、强化建筑规范，目标直指从“有房住”到“住得好”的转型。
刚刚过去的5月1日，国家标准的《住宅项目规范》正式实施，一场巨变开始了。从今年开始，新建住宅的设计规范，将迎来一次大调整。
按照新规，新建住宅建筑层高不低于3米；4层及以上住宅设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能；提高户门、卫生间门的通行净宽；提高阳台等临空处栏杆高度；公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；空调室外机安装在专用平台等。
实际上，对于“好房子”的探索，昆明比国家政策的出台时间，还要早3个月。
2024年12月31日，昆明市人民政府办公室印发了《关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》。强调对支持现房销售、商品房按套内面积计价、计容新规率等关于“好房子”方面的探索。
至此，昆明楼市正式拉开了“零公摊”“负公摊”的新风潮，大幅度提高得房率成为产品品质的“新赛道”。
在2024年下半年的昆明楼市，就有不少项目对高得房率发起了冲击。新房得房率一再突破上限，从“零公摊”直奔“负公摊”，甚至于有新盘得房率接近145%。
截至目前，据界面昆明楼市不完全统计，四代宅、零公摊、负公摊项目已有超30个项目。这场新规之下的市场争夺战，早就进入了激烈的“拉锯战”。
尤其近期多个纯新楼盘相继亮相过规，其中不少还是半年以内刚成交的新地块。
事实上，才刚起步的“新规住宅”战争，并没那么简单。
就在刚过去的五一假期，昆明楼市交出了一份令人意外的答卷：成交金额TOP10榜单中，新规产品备案占比近半。
在五一假期昆明各类别项目成交占比中，零公摊、四代宅的合计占比高达46%。其中，零公摊项目占比竟然超过四代宅，占比已达27%，而仅有两个项目开盘的四代宅，占比19%。
从产品出现的时间来看，昆明的四代宅虽然比零公摊项目更早出现，但高企的价格，也让大部分购房者望而却步。价格相对较低的零公摊项目反而成为了最大的赢家，逐渐成为市场成交的主力。
与新规出台之前众多“讨巧”的几乎零公摊项目不同，昆明真正的“新规首作”，其实是位于城东板块的新希望·锦官府。
层高3米，得房率约100%，昆明“新规首作”为何偏偏是由新希望·锦官府拔得头筹？
昆明楼市的新规首作，吹风价约9000元/㎡？
2024年12月27日，新希望斥资约4.2亿摘得小麻苴城改三期地块，总面积约83.3亩城镇住宅用地。
2025年2月6日，昆明市自规局发布《锦官府（小麻苴三期城中村改造项目KCJ2021-17号地块）批前公示》。此时，距离拿地仅相隔44天。
按照规划，将拟建13栋高层住宅，总高23-33层，容积率为3.82，其中包括1-7号楼为住宅加裙房商业与配套设施，还配备1所12班幼儿园。
有别于同时期成交的土地，该地块底子非常不错，地理位置优越，交通便利，周边配套齐全，有了建设“好房子”的先天优势。
从位置来看，项目北侧是贵昆路，南至陆军学院，西侧是中铁百年印象，东为昆船小区。距离4号线牛街庄站约1.5公里，一侧的安石公路也已完成了市政化改造，出行比较便利；东侧还有经开区医院和经开一中，医疗资源和教育资源都十分齐备。
同时，因为周边有昆船生活区、中铁百年印象、香颂时光等大型社区，配有公园、体育场等，各项配套比较齐全和成熟，生活氛围十分浓郁。
临近的大型商业配套还有富康城购物中心、羊甫商业中心等，均已开业多年。前往高端商业体华润万象城的距离也很近。
2025年3月30日，新希望·锦官府正式官宣案名。相关透露的消息可知，锦官府系新希望集团旗下的高端系产品，此前已落地成都和南宁两地，产品定位于中高端住宅。
据了解，作为新希望集团在昆明的新作，锦官府项目的户型建面约85-143㎡，覆盖刚需、改善全周期购房需求，两梯四户、两梯六户的设计，则将平均得房率直接拉至约100%左右。
毫无疑问，如此指标之下，新希望·锦官府算得上是片区内新规之下的首个零公摊项目，也点燃了昆明城东楼市变革的燎原之火。
从目前已披露的信息来看，新希望·锦官府带来的震撼，远不止于此。
户型方面，得益于几乎“零公摊”的高得房率，新希望·锦官府将双卫、双阳台的品质舒居设计，以及主卧套房的品质改善标准，正式带入到90㎡以下这个户型面积段。
还将耗资上亿元，打造“黑钻会所”下沉庭院空间，将圈层的品质生活方式引入到社区内。
外立面大面积玻璃幕墙设计、双酒店大厅落客区、片区首个下沉式园林、约3.5个足球场大的稀缺绿地资源……在新希望·锦官府，还能看见诸多只有豪宅标准的配置，都被附加在项目打造的方方面面。
自2003年首次入昆以来，22年间新希望集团已在昆明布局10盘，参与开发了白麓城、锦粼天曜、锦粼天序、锦麟峯荟、希望汇、大商汇以及大商汇GCC等多个不同类型的住宅和商业项目。
对于品质改善项目的打造，新希望集团可谓轻车驾熟。仅在昆明，就有双塔板块锦粼天序、锦粼天曜的成功经验和高市场认可度，实力早已得到验证，有口皆碑。
拿地之初，或许还有不少人感到疑惑，为何新希望集团会选择将新作布局到昆明城东板块。该片区开发相对较晚，但房龄最老的住宅差不多已超20年，多为上世纪90年代昆铁、昆船等大型国企建设的职工小区。房龄最年轻的住宅，至今也有将近10年，且多以刚需为主，品质舒居、高端改善的需求向来十分稀缺。
如今看来，在新规的加持下，本就有着丰富经验的新希望，对于品质“好房子”的建设熟门熟路，且有着十分足的底气和实力。布局城东板块，不过是顺势而为，为其昆明版图再添一颗闪亮的新星。
令人惊讶的是，如此优越的新规产品，其吹风价竟然还不到万元。一番计较之下，与传统的高公摊项目相比，该怎么选，答案已经很明显了。
据悉，新希望·锦官府项目预计将于本周末（5月17日）正式对外开放营销中心，届时多个面积段样板间也将同步开放。层高3米，零公摊，新规首作……不论哪一个点，都值得去实地先睹为快。
