文 | 娱乐资本论 无字
“天价年薪”争议愈演愈烈，贝壳高管以捐款的方式作出回应。
图源：贝壳
2025年4月17日，贝壳发布公告称，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股。承担相应的纳税义务后，50%税后资金用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利、50%税后资金用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。
4月17日，贝壳港股股价报收51.95港元/股，900万股A类贝壳普通股大约相当于4.68亿港元（约合人民币4.40亿元）。如此大的捐款手笔，其实一定程度上展示了贝壳高管手握“天价年薪”。
剁椒Spicy梳理后发现，贝壳高管的“天价年薪”争议始于2024年初披露2023年财报。由于中国房地产业迈入“黑铁时代”，诸多房企巨头的高管们选择与公司休戚与共，自降薪酬，反观贝壳高管们的薪酬却扶摇直上，与公司的业绩“脱钩”。
图源：贝壳2024年财报
年报显示，2021年-2024年，彭永东的年薪分别为847.8万元、4.75亿元、7.13亿元以及4亿元。彭永东将去年的全部年薪悉数捐赠，气魄十足。
不过这并不能掩饰贝壳公司“增收不增利”的现实。由于中国房地产业下行压力较大，近年来贝壳的业绩高度承压。财报显示，2021年-2024年，贝壳营收分别为808亿元、607亿元、778亿元、935亿元；净利润分别为-5.25亿元、-13.97亿元、58.9亿元、40.66亿元。
图源：腾讯2024年财报
对比来看，其他港股头部上市企业给高管开出的薪酬堪称“吝啬”。比如，腾讯2024年财报显示，董事会合计薪酬为0.73亿元，其中董事会主席、首席执行官马化腾的薪酬为0.45亿元，独立非执行董事李东生的薪酬为0.04亿元。要知道，2024年，腾讯营收高达6602.57亿元，同比增长8%；NON-IFRS净利润2227亿元，同比激增41%。
事实上，高管薪酬不再紧密贴合公司的业绩走势，很大程度上是“后左晖时代”，贝壳发展步调畸形的典型缩影。2021年5月，左晖突然离世，高级经理人彭永东执掌贝壳后，不光给自己大肆加薪，在业务层面还愈发关注“利益调配”，进而导致左晖的“ACN遗产”变质。
诚然，现如今彭永东正积极带领贝壳在房产经纪主航道之外，探索全新的家装、房地产开发等业务线，但新业务尚未展现想象力，却激励先行，一定程度上昭示出贝壳陷入了本末倒置的发展误区，前景堪忧。
作为贝壳的创始人，左晖执掌贝壳之时，颇具创业精神，仅拿少许薪酬，并且还凭借决策权，极力控制高管的薪酬。
图源：贝壳招股书
招股书显示，2019年-2021年，贝壳董事会薪酬分别为23.36亿元、2.76亿元以及0.24亿元，其中左晖各年薪酬分别为91.5万元、311万元、50万元，在董事会中均排名靠后。
对比而言，同期贝壳营收分别460亿元、705亿元以及808亿元；净利润分别为-21.8亿元、27.78亿元、-5.25亿元。横向对比不难发现，2021年前，贝壳高管薪酬与公司的业绩走势有一定相关性，利润走高时，高管可以拿到更高薪酬，利润走低时，则需要“勒紧裤腰带”。
图源：贝壳2022年财报
然而，2021年5月，左晖突然去世，贝壳高管的薪酬开始飞速飙升。财报显示，2021年-2024年，贝壳董事会薪酬合计分别为0.24亿元、8.51亿元、12.66亿元以及7.22亿元。
在这其中，彭永东与单一刚的薪酬涨幅格外显眼。2021年-2024年，彭永东的薪酬从847.8万元增长至4亿元，单一刚的薪酬从685.3万元涨至3亿元，均翻了数十倍。
值得注意的是，左晖去世后，彭永东与单一刚的薪金、绩效奖金、退休金等常规薪酬并无明显变化，薪酬增长主要系股权激励。2024年，彭永东的股权结算金额为3.89亿元，占个人总薪酬的97.06%；单一刚股权结算金额2.92亿元，占个人总薪酬的97.4%。
彭永东与单一刚之所以可以肆无忌惮地增加自己的股权激励，很大程度上都是因为此二者已经从职业经理人，变为了贝壳的“话事人”。
官方资料显示，2021年2月，彭永东持有贝壳3.1%的股份，拥有1%的投票权；单一刚持股比例为1.3%，拥有0.4%的投票权，远不及左晖持有的38.8%股权及81.1%投票权。
左晖去世后，为方便管理层治理公司，2021年7月，贝壳主要股东Propitious Global“不可撤销地授权”百会合伙行使其持有的公司8.85亿股B类普通股所代表的投票权，投票权比例高达76.8%。据了解，Propitious由Z&Z信托控制，受益人为左晖直系亲属。而百会合伙则由彭永东和单一刚各自控股50%。
图源：贝壳2024年财报
此后，Propitious Global的B类普通股转为了A类普通股，截至2024年末，拥有贝壳17.27%的投票权。同期，彭永东和单一刚分别拥有贝壳22.1%和10.0%的投票权。按此计算，彭永东和单一刚合计拥有贝壳49.37%的投票权。
由于在贝壳公司中拥有绝对话语权，彭永东和单一刚自然可以顺势打造“自定薪酬”的闭环。
图源：贝壳2024年财报
与高管们赚得盆满钵满形成截然反差，贝壳的数十万经纪人分得的“蛋糕”越来越有限。财报显示，2024年，贝壳外部分佣、内部佣金及薪酬分别为228亿元、189亿元，合计417亿元，同比增长11.5%。同比而言，2024年，贝壳拥有49.99万经纪人，同比增长16.9%，比分佣增速高5.4个百分点。
这很大程度上都是因为贝壳下调了经纪人的分佣率。2021年，贝壳存量房和新房的GTV为36668亿元，两条业务线对应的净收入合计784亿元，从房产交易中获得的佣金率约为2.14%；经纪人合计佣金为579亿元，经纪人的佣金率约1.58%，贝壳获取的差额为0.56个百分点。
对比而言，2024年，贝壳存量房和新房的GTV为32165亿元，两条业务线对应的净收入合计619亿元，从房产交易中获得的佣金率约为1.92%；经纪人合计佣金为417亿元，经纪人的佣金率仅约1.3%，贝壳获取的差额为0.62个百分点，三年时间扩大0.06个百分点。
剁椒Spicy发现，目前在抖音、小红书等内容平台，诸多贝壳经纪人纷纷对外表示，因难以忍受贝壳的压榨而无奈退出。
图源：抖音
比如，2024年中，抖音账号为“郑州晓强严选好房”的博主发布视频称，“贝壳垄断市场之后，开始拉高收费标准，美其名曰说‘有尊严的服务者’，但其实和大部分互联网平台一样，养成用户习惯后杀熟。一张单子，看似消费者付出的成本很高，但落到经纪人手里却寥寥无几。”最终，该博主选择退出贝壳。
贝壳在佣金层面愈发贪婪，一定程度上昭示出“后左晖时代”，公司高管们并未探索到更具想象力的新业务，只能靠攫取现有业务的存量红利勉力维持。
图源：贝壳招股书
众所周知，左晖之所以在风评不佳的中介行业为人称道，主要是因为其是一个“长期主义者”，不光力推真房源，还创造性地打造ACN（经纪人合作网络）模式，将经纪人从“零和游戏”的泥潭中拉了出来。
传统房产中介行业竞争激烈，经纪人为了争抢房源、客源，经常采取恶性竞争手段，如压低价格、虚假宣传等，内耗严重。
反观左晖打造的ACN模式，将房产交易中各个环节细分，如房源录入、维护、带看、成交等，不同经纪人可以根据自己的专长和优势承担不同的任务，交易完成后，均可参与分成，大大增加了买卖双方的匹配速度，进而提高了房产交易的效率。
可以说，真房源叠加ACN模式，是贝壳问鼎中国房地产行业的关键诱因，也是左晖留给贝壳的重要“遗产”。时至今日，贝壳仍高度依赖ACN模式。财报显示，2024年，贝壳平台二手房交易中，约75%的交易涉及跨门店合作，同比增长1个百分点。
图源：贝壳2024年Q4财报
也正是在ACN模式的带动下，贝壳可以在行业下行压力较大之时，仍保持较高的增速。财报显示，2024年Q4，贝壳存量房和新房合计GTV同比增速高达55.8%。对比而言，Wind数据显示，同期全国商品房销售额仅同比增长1.2%。
不过需要注意的是，左晖去世后，贝壳的高管们并未秉承“长期主义”的理念，继续深入挖掘ACN模式在共赢维度的商业潜力，而是致力于面向房产上下游索取更高的收益。
2024年7月，贝壳南沙某加盟中介店东罗先生对《南方都市报》表示，根据与贝壳平台的约定，即便没有佣金收入，每个月也要交纳3500元的加盟费。
在此基础上，贝壳还屡屡提高南沙新房交易中介方“所剩佣金”的比例。据贝系中介店东徐先生介绍，贝壳平台在分配佣金之前，就已事先抽走一部分佣金。2024年6月，贝壳平台针对南沙新房交易中介方“所剩佣金”的抽佣比例上涨3个百分点至21%。一年后，贝壳平台再将南沙该抽佣比例提升2个百分点至23%。
罗先生表示，“本来这两年市场就很不好，大部分南沙中介在今年前四月没有多少成交，直到5月份新政以后成交才有所回暖，结果如今贝壳还要再‘背刺’！”
除了压榨中介，贝壳还打起了卖房人的主意。2024年4月，凤凰网《风暴眼》报道，由于二手房房源过多，贝壳经纪人致力于游说卖家挂牌“好赞好房”，“贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，让房源迅速触达潜在买家。”
不过房子挂牌“好赞好房”的代价也很大，那就是卖家需要在正常的佣金之外，额外付出1%左右的“好赞好房”服务费。
图源：小红书
剁椒Spicy发现，在小红书平台，诸多博主均质疑好赞好房是“智商税”，并引发网友在评论区声讨。昵称为“紫气东来”的网友表示，自己被贝壳套路。挂房一年多没卖掉，2024年4月20日左右，贝壳中介让签“好赞好房”，8月10日自已主动降价20万，然后第二天就有买家付了订金，最后贝壳收了2.4%的佣金，“心痛，本来卖房就亏了50多万，但是还被中介坑”。
行业欣欣向荣之时，贝壳固然可以凭借优势地位在房地产业上下其手，但现如今，中国房地产行业迈入了“黑铁时代”，逐渐恶化的市场环境，已不允许贝壳继续肆无忌惮地敛财。
图源：贝壳2024年Q4财报
财报显示，2024年Q4，贝壳分佣成本占从营收的比重达48.87%，环比上涨6.39个百分点。分佣成本不断上涨，很大程度上都是因为地产业“坠落速度”太快，贝壳正面临人效走低的悲凉现实。
在此背景下，投资机构已开始谨慎看待贝壳。2025年3月初，瑞银将贝壳2025年-2026年的经调整净利润预测下调2至3%，并将贝壳的评级由“买入”下调至“中性”。
有鉴于传统的房产经纪业务愈发难以彰显想象力，近年来，贝壳的高管们屡屡带领公司加码新业务。
2023年7月，贝壳宣布进行“一体三翼”战略升级，贝好家为三翼中的一翼。据了解，贝好家并非传统房地产开发，而是致力于成为数据驱动型住宅开发服务平台，通过AI算法深度分析客户需求，实现C2M（从消费者到制造者）的开发新模式。
贝壳2023年第三季度业绩说明会上，彭永东表示，“从内部看，我们今年一直在对长期的未来进行思考和布局，我们叫他翻越第二座山，翻山的本质原因是人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身上，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’上，而后者是一片蓝海。”
图源：贝壳
为了推动贝好家业务线尽快落地，过去几年，贝壳频频现身土拍市场。2024年7月，贝好家斥资1.23亿元在西安首次成功拿下两宗住宅用地；9月，贝好家斥资10.76亿元拿下成都锦江区金融城三期H12地块；12月，贝好家6.97亿元竞得奉贤区奉贤新城10单元17-02地块。
尽管屡屡亲自下场拿地，但贝壳并非要转型成房地产开发商。2024年Q3财报会上，贝壳管理层对外表示，“贝壳不是要成为房地产开发商，在长期的商业模式上，我们不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资。”
由此来看，贝壳亲自下场拿地，似乎是为了验证贝好家C2M解决方案在土地拍卖、产品定位、设计等方面的实施能力，为房地产商打造一个高端房地产方案的“样板间”。
事实上，作为国内首屈一指的中介服务平台，贝壳的数据中枢整合了海量信息资源，不仅涵盖各地城市规划图纸、地段热度分布情况、户型分布格局，还记录着众多家庭的房产消费历程。依托这些详实数据，贝壳确实可以精准把握客户对住房产品的多样化需求，并以此为依据，为房地产开发商提供具有针对性的项目开发指引。
不过需要注意的是，住宅开发异常繁杂，不光需要考虑消费者需求，还涉及规划设计、施工建设、工程管理等众多专业领域，贝壳在这些方面缺乏实践经验。
此外，目前中国头部房企也意识到了数字化能力的重要性，纷纷加码相关业务。比如，2024年9月，中国海外发展首席技术官杨鸥对外表示，“我们建筑与房地产行业的发展核心是加速构建行业的数字生态，全过程、全要素、全方位的参与。”
依托中海科技公司领先的研发能力，中海地产已搭建“横向到边、纵向到底”的房地产全数字化管控平台，实现了“投-研-产-供-销-管-服”一体化。基于此，中海地产斩获2024年第三届鼎新杯数字化转型一等奖。
显而易见，由于在地产行业侵染数十年，更熟悉地产业务链条，相较采购“局外人”的数字化解决方案，房企自己进行数字化转型，更易取得突破。
总而言之，左晖去世四年后，贝壳的高管们不光没有探索到更具想象力的业务模式，甚至还因过度追求短期收益，而让左晖的“遗产”变质。
捐款虽能暂时缓和舆论争议，但无法从根本上提升贝壳的核心竞争力。未来，贝壳管理层亟需深入思考企业战略方向，探寻可持续发展的创新路径，唯有聚焦业务深耕与能力建设，才能在激烈的市场竞争中筑牢护城河，实现长期稳健发展。
