文 | 都市时报 杜晓霞
“今年底销售数据比年初好多了，10月整月楼盘成交量都不错。”这是昆明多个楼盘销售人员的感受。克而瑞最新数据显示，国庆新政双利好，昆明主城新房成交量创年内新高，同比、环比涨幅均超六成，当月成交44.86万平方米，比9月份增加近17万平方米，增幅超过60%，创造了一年来的新高。
多个楼盘
10月成交额达年内峰值
今年国庆期间，大华云南区域6盘联动，卖出了3个亿。大华相关工作人员表示：“9月、10月大华卖得都比较好，国庆小长假期间，大华在昆明的4个盘，大华锦绣山海销售了7800万元，大华锦绣麓城销售5680万元，大华公园天下销售5100万元，大华翠湖映销售4562万元，各种政策加持下，项目销售数据还不错。”
国庆期间云南万科销售额达3.2亿元。其中位于昆明的万科·公园城市项目成交 139 套，信达万科·京江隐翠项目成交36套。整个10月，万科·公园城市项目成交达200套。万科公园城市项目营销人员也表示，10月份销售都不错，尤其国庆假期迎来了看房潮，来访数据上涨明显，打电话问询的人也多了起来。国庆假期7天销售套数创下今年历史新高，也是近三年国庆新高。国庆后的来访也明显比今年非节假日时期高，周均来访成交均提升两倍。
贝壳发布海报显示，10月新签单量突破4000单。从贝壳App端数据显示，二手房10月看房人数比9月增加了30.2%，成交量也比9月上涨了4.3%，看房量相比9月上涨了26.6%。
存量规模及去化周期收缩
10月，云南出台了18条举措，从控增量、优存量、提高质量、取消购房转让限制、不区分首套、二套等多方面促进市场止跌回稳。公积金购买保障房最低首付比降至15%，降低购房门槛。此外近期昆明已有近2000亩土地进行规划调整，主要是减少开发体量，降低住宅、商业地块容积率，后续高品质住宅占比将不断扩大。
克而瑞数据显示，10月昆明商品房供应收缩，成交量大涨，存量规模及去化周期收缩。具体来看10月商品房存量情况，10个项目取证供货，邦泰璟和、万科桂语东方取证备货开盘，能建未来城、海荣滇池澜庭、保利天珺等在售项目补货；10月主力项目中，龙湖山海原著高层和洋房、别墅多业态组合成交表现好，双河湾、公园城市、保利城等学区盘持续热销，鳯起蘭庭、锦粼天曜等改善盘降价促销实现热销，截至10月市场存量1363.03万平方米，去化周期37.6个月。
分区看，官渡区存量近400万平方米，集中在世纪城、巫家坝、螺蛳湾板块内，其余各区存量均集中在300万平方米以下，其中盘龙区存量287.5万平方米，去化周期60.1个月，存量集中在江东永和府、白沙理想居、中海汇德里等项目。西山区存量集中在润城、华发等项目，凭借区位、教育优势去化有序，去化周期31.6个月，呈贡区配套落地性欠佳，项目多为以价换量，截至目前，去化周期仅31.5个月，五华区单盘存量10万平方米以下，项目长期低存低销，去化周期52.2个月。
主城全面降价
带动州市客户占比提升
克而瑞数据显示，从客户来源来看，10月昆明主城购房群体中，州市客户上涨8%、主城客户上涨2%、郊县客户下跌2%。
从购房者年龄段看，昆明主城95后占比提升13%，州市95后至80后提升3%—4%。受主城改善项目降价带动，昆明客户成交集中在龙湖山海原著、保利天珺、华润中心等改善性楼盘，受学区及改善项目促销及国庆假期带动，州市客户更青睐筑友双河湾、书香云海、邦泰呈贡双项目等学区盘。
克而瑞数据显示，昆明市场周期变化特征为，2017年以来市场扩容后，波动幅度逐渐增大，轮动周期变长。昆明房地产市场早期主要依赖于城改释放需求，同时在经济高增长背景下，民众闲置资金投资置业热情较高。随着地产发展进入白银时代，因城施策客观上为昆明地产发展提供相对稳定的环境，需求端信心充足，整体供求两旺。
2019年下半年，市场初步显现疲态，存量高位，成交上涨乏力，加之2020年下半年房企暴雷、经济复苏乏力等因素叠加，导致地产行情下行。从昆明市场周期变化趋势来看，当前本轮周期已持续57个月。今年10月受新政及国庆节点双利好影响，成交量同环比大涨，改善项目成交占比上升，抬升了市场成交均价。
克而瑞数据预判，新政利好叠加国庆节点让利，10月新房二手房成交双升，11月，节日效用消失，但新政利好延续，预计量价双稳。
