文 | 财联社 李洁
随着国庆节前多项楼市重磅政策集中落地，从央行降准降息、下调首付比例，到政治局会议的“止跌回稳”，再到北上广深接连落实松绑楼市调控，极大地提振了市场信心。
从政策效果来看，国庆“黄金周”期间，多地楼市出现火爆景象。据克而瑞监测，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%，同比上升26%。
分析人士指出，一线城市在政策优化推动下，新房和二手房成交均大幅增长，其中广深表现优于京沪。
据多家机构数据显示，国庆期间，北京新房成交同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%；深圳新房认购量较去年同期增长664.14%；上海新房成交也同比出现翻倍增长；广州新房项目的到访量及认购量均大幅上升。
房企方面，黄金周期间保利发展全国成交金额约148亿元，同比去年提升47%。越秀地产累计实现销售认购金额91.9亿元，创历史同期新高。龙湖在全国多城市的销售也全面向好，日均认购量同比2023年十一期间提升20%以上；环比今年五一、中秋小长假日均认购增长达70%-80%。
“目前银十开局表现超预期，核心城市市场回稳态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。”中指研究院研究副总监徐跃进表示，展望未来，从政策来看，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。
黄金周北京楼市成交创近年来高点
2024年国庆长假，北京楼市成交量创近年来同期最高点。
中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。
具体来看，在2024年“930”新政后，国庆长假北京楼市成交量持续升温，新建住宅累计认购接近2000套，同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。
成交量上涨的背后是北京大幅松绑楼市调整。9月30日晚间，北京大力度优化限购政策，非京籍家庭社保年限五环内降至3年，五环外降至2年，并下调个人住房贷款最低首付款比例、取消普通住房和非普通住房标准等。
随后在新政后的国庆假期，北京项目线上咨询量、案场来访、认购以及二手房带看量等数据较往年同期及九月都有明显增长。据中指院数据，北京新房和二手房成交量均为近几年国庆假期的高点，热点区域项目转化率在10%以上。
具体来看，北京龙湖·观萃在十一假期迅速迎来开盘后的又一次高潮，仅10.1当日就有10组客户当场成交，10.1-10.6期间日均到访客户接近100组，环比提升超50%；日均成交5套以上，周期内成交32套，销售额达1.9亿，销售流速环比提升超120%。
据该项目销售人员介绍，国庆成交的大部分为年轻的首套置业客户，此前出于社保年限限制及首付不足无法出手，此次降首付和社保年限调整政策彻底解决了客户购买资质问题和支付能力。
此外，招商蛇口旗下的招商玺项目在国庆期间签约65套，销售额达10亿元；石景山元玺项目约80套，签约金额达8.6亿。
“虽然成交量短期明显上涨，但不论是新房还是二手房，整体成交依然以价换量为主。”中原地产首席分析师张大伟表示，特别是前期相对滞销的新建住宅房源，最近价格依然在明显调整。
据张大伟介绍，预计北京10月下半月网签成交量会明显升高，即使在长假影响下，10月二手房成交量依然有望维持在1.3万套左右的中高位。
深圳新增大量外地以及海外购房者
国庆期间，深圳楼市成交量也迎来大幅上涨。
深圳住建局公布数据显示，国庆期间，深圳市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别约为2.4万人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。
另据深圳中原研究中心数据，今年国庆期间 (10.1-10.6）深圳中原找房访问量日均破百万，咨询量超过5000，门店二手房成交量同比增长279%，一手房成交量同比增长1053%。
“楼市新政叠加国庆假期效应，除深圳本地居民的入市意愿提升外，还新增大量外地以及海外的购房者。”徐跃进表示。
据悉，深圳于9月29日发布楼市新政，内容包括放宽限购、取消限售、增值税征免年限由5年调整到2年、优化个人住房贷款等。
“新政后深圳各新房楼盘营销中心看房量大涨，众多楼盘售楼处24小时卖房不打烊，部分楼盘出现样板间排队等候现象，成交喜报频发，南山、光明、龙华区多个项目到访超1000组。”中指院分析师表示。
记者了解，新政后深圳光明御湖境项目在假期的整体来访量对比9月提升300%，对比新政前周末日均来访翻倍，成交量提升约3倍，连续多日单日成交金额破亿。
“本次国庆很多前期由于市场信心不足导致没成交的客户，纷纷前来复访再看，在新政及整体市场火热刺激之下，购房信心明显提升，新访客户购房决策时间也大大缩短；还有一部份是新政后购房名额增多，考虑第三套置业以及购置给子女的人群。”光明御湖境项目人员告诉记者。
分析人士指出，深圳新政后购房者对后市预期及房价信心增强，国庆假期为第四季度的深圳楼市实现良好开局。
广州多个楼盘提前完成国庆假期销售任务
历时14年的广州楼市限购于9月29日全面退出舞台，成为全国首个“解限”的一线城市。
在多套政策利好组合拳叠加力度空前的促销活动带领下，广州“国庆黄金周”市场热度走高，多个楼盘现场人气较旺，到访量及认购量均大幅上升，购房者入市步伐明显加快。
据悉，保利、万科、越秀、龙湖等房企位于广州的多个项目十一期间到访超1000组，多个楼盘提前完成国庆假期的销售任务。
具体来看，十一黄金周期间，保利发展广东地区销售额达50亿元。而万科在广佛成交额接近30亿，其中位于黄埔的万科黄埔新城单盘假期来访突破2000组，成交突破210套；位于荔湾的万溪理想花地成交也突破200套；增城的金茂万科都会四季认购同样突破200套。
“据案场数据统计，新政后客户到访明显较往日有大幅增长，日均来访量较平时有两倍之多，每日近200组。置业顾问接待时间持续到晚上12点成了常态。”龙湖广州御湖境项目销售人员表示，截至10月7日晚，节日期间累计到访客户超过1500组。
“预计接下来在政策利好及购房者信心逐步恢复的带动下，广州市场需求将逐步得到释放。”上述中指院分析师指出。
上海新房认购量明显提升
国庆期间，上海楼市热度也有明显有所提升。
9月29日，上海发布调控新政，从刚需、改善、二手房交易等方面进行调整，包括修改了外环的限购范围，社保“3改1”，增值税“5改2”，并且取消了非普通住宅限制。
据克而瑞分析师介绍，上海发布新政后市场开始快速启动，从典型项目表现来看，传统刚需项目来访量、认购量多数优于527后新政首周，金地嘉峯汇、金地嘉境(别墅）、华发海上都荟、招商中旅揽阅等项目930新政后日均较527新政后日均认购量涨幅均在50%以上。
“因新政外环外个税要求从三年改为一年，明显降低了刚需客户的购房门槛，大部分项目国庆期间到访及认购均有所提升，其中保利西郊和煦认购率超8成。”上述中指院分析师称。
二手房方面，上海增值税免征年限“5年改2年”政策，以及非普宅标准的取消，均降低了二手房的购房成本，带看量明显提升。
“整体十一市场认购数据还是显著好于9月和五一假期，总体市场有止跌回稳态势，北上广深属政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象，而余下的多数城市虽然行情相对平淡，但基本成交也已进入筑底阶段，10月大概率企稳回升。”上述克而瑞分析师称。
张大伟认为，从全国市场看，对比各城市历史上最宽松的时刻，目前房地产政策仍有很多可以放松的空间。
10月8日，国家发展改革委主任在国新办举行的新闻发布会上表示，在有效落实存量政策的同时，围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次发改委对于房地产的表态，延续了政治局会议的基调，同时提出其他政策也在积极谋划、积极推进，未来预计会有新政策出台，包括减免二手房交易契税、增值税、个税，以及推动再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调等。
