界面新闻记者 |
广州康鹭片区是广州市城央“最贵”旧改项目，7月24日，该城中村改造项目F37、F57两个地块破土动工，正式进入建设阶段。
在动工会上，海珠区凤阳街党工委书记张文杰向界面新闻等媒体指出，整个康鹭片区的改造涉及59个地块，涉及5005栋房屋和5000多名村民，将分四期推进，计划用10年时间完成整个改造工作，争取在今年年底完成第一期启动地块全部清除工作。
界面新闻了解到，康鹭片区改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，59个单元地块包括49个复建地块（含公服地块）和10个融资地块。其中第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。本次率先开工的F37、F57两个复建地块，总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、650套复建住宅。
康鹭片区旧改项目投资总金额近347亿元，由合生创展操刀。合生创展集团有限公司董事会主席朱桔榕在会上提到，计划于2027年完成上述2个地块的安置房建设与回迁。
合生创展成立于1992年，1998年赴港上市，并于2004年成为中国首家销售额突破百亿的房企。2021年10月，合生创展试图收购恒大物业的股权，这笔交易最终失败。今年上半年，集团合约销售金额约88.5亿元，同比减少44.9%。
以10年为改造周期
F37地块上已经没有任何建筑物，周围有几栋民楼挂上了横幅——“早签早分房，早建早回迁”“告别窄巷握手楼”。界面新闻走访发现，不少制衣厂的卷帘门都关闭着。一个绣珠厂工人告诉记者，“现在是淡季，可能有些工厂放假了。也有一些是受到拆迁影响。”
2023年12月，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》经审议通过，明确该片区的改造用地面积为110.17公顷，拟分四期推进，预计将用10年时间完成。
以“10年”为改造周期凸显了康鹭片区的改造难度。和广州其他城中村相比，康鹭片区直面的现实是，它位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内，成为小型加工制造业的据点。
“全国纺织看广东，广东纺织看中大。”广东省商业经济学会会长王先庆在2018年撰文称，中大商圈实际上是珠三角纺织制衣厂的供应链枢纽，市场周边聚集了3万多家制衣厂、作坊、店铺，从业者超过30万人。
官方提供的数据是，该片区人口密度达11.96万人/平方公里，超过世界人口密度最大城市孟加拉国首都达卡（11.27万人/平方公里），是香港（6.84万人/平方公里）的1.7倍。
人口结构也让康鹭片区更具特殊性和复杂性。村内人口倒挂最严重，本土村民3194人，仅有约1000人在村内居住，只占13万常住人口的0.7%，99.3%的常住人口为外来人员，人口比例对比悬殊。
这也导致了非村民建房面积大，非村民建房1932栋，占总住宅4336栋的45%；建筑面积共102.76万平方米，占住宅总建筑面积的53%，非村民住宅面积比村民住宅还多出12.71万平方米。
康鹭片区房屋产权类别复杂，包括村民房屋、外地人房屋、小产权房、社员楼、集体物业、集体土地上的国有房屋、临时构筑物7大类，利益博弈较其他片区更加复杂。
海珠区凤阳街凤和经济联社党委书记、社长车伟开告诉界面新闻，第一期首建地块，主要是集体物业用地，纺织产业为主。私人物业要等拆除实施方案表决通过，才可以动迁，“对实施方案，村民、非村民、广大业主最关心的还是拆迁标准。”
2023年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长；同时选派14名驻村“第一书记”进入康鹭。
“康鹭片区下了重本。”一位接近政府人士向界面新闻分析指，网格化是最近十年工作推动的一种模式，好处在于责任范围清晰，通过网格化划分出对应的责任田。
梯度转移清远，但从业者更想留下
2022年10月底至11月，新冠疫情在康鹭片区快速蔓延。彼时，广东省政府提出中大商圈全面搬迁的设想。之后这一设想调整为广州、清远两地深度合作，开展“广州总部+清远基地”“广州研发+清远制造”“广州孵化+清远产业化”合作模式，共建广清“现代轻工纺织产业集群”。
清远中大时尚科技城位于清远市石角镇，与中大布匹市场距离87公里。海珠区与清远市成立招商联合工作专班，自2022年12月以来，先后举办招商推介会、组织企业考察、联合举办纺织产业招聘会，希望将中大商圈服装制造环节转移到广清经济特别合作区，而商贸部分仍留在中大商圈。
7月24日，海珠区委书记蔡澍在动员会上表示，分级分类推动产业有序转移和有效转型，已经转移落地清远制衣链条企业58家，推动五个试点园区拓展产业空间19.5万平米，一批高端设计平台、专业检测机构落地。
梯度转移推进超过一年半，仅50余家企业落地。对比官方给出的数据——村内各类小制衣厂、小作坊、商户近1.6万户，可见搬迁至清远并未成为制衣村从业者的共识。
一方面，有些厂主还没收回已投入成本。康鹭片区地处市中心区域，地值高、租金高，普遍存在层层转租赚差价、“顶手费”的情况，最多可达“七手”转租。“进场费”是康鹭纺织圈中一个不成文的规定，租户租下工厂或作坊，除了缴纳租金，还需要交“转手费”和“茶水费”。
来自湖北仙桃的曾小燕租下了一栋筒子楼位于二楼的厂房，“我们才来了一年，进场费都花了70多万，还没回本，怎么可能走？”
界面新闻走访康乐村发现，部分网格贴有凤阳街道凤和经济联合社的告知书，“凡是在康鹭片区（改造范围内）租赁凤和联社及下属经济社集体物业的各承租人及实际使用（经营）人，均不得违反租赁合同约定私自转租及私自收取顶手费、转让费等一切费用。”落款为2023年8月18日。
更多的疑虑指向清远产业链和市场的成熟度。宋婷婷是受到破土动工影响的一批从业者，她的厂房原本位于F37地块，随着这个地块在去年启动拆建，她将厂房转移到几百米开外一处一楼自建房里，“在清远，没有辅料布料怎么生存？你没有客户，那边租金再便宜也没用。”
曾小燕提到，中大商圈已经习惯了客户流动性大、短工盛行、小单快返的模式，“拿个牌子站在街上就能招工和找客户，有合适的就做，干一天结一天，像菜市场买菜一样。要搬到清远，除非有固定的客户和长工，大老板才有这个实力。”
在广州，中大纺织商圈以及白云区周边的制衣工厂，与流花、沙河和十三行形成“前店后厂”的关系，共同构建起华南最大的服装圈。制衣村环环相扣、24小时运作的生态是其最大优势。采购布匹、辅料，入厂拆剪，制成成衣，批发商拿货，这些环节在一天甚至半天内就能完成。
一个问题在于，庞大的就业人口和设备转移后，如何保障清远纺织圈成为“时尚城”？原本处于产业链较低端的环节，换了一个地方后，就能往高附加值端走吗？宋婷婷对此很迟疑，她认为，如果哪天拆迁到现在厂房所在地，她会考虑去同样有服装基础的增城区、番禺区，“我们的优势也只有小单快返了。”
探索转型国际时尚中心
7月24日，蔡澍表示，将在全市首创在城中村改造中配置综合产业用地，首建项目建成后将有2.35万平方米的产业空间，立足现有的纺织服装优势产业，发挥龙头企业链主效应和数据赋能，做好已有项目的转型升级和新项目的招商落地。
按照设想，康鹭低端产业迁出后，中大纺织商圈将发展为融合纺织时尚发布中心、纺织产业数据中心等于一体的国际时尚中心。康乐村和鹭江村则被定位为中大国际创新谷的成果输出与配套服务区。
2023年4月，《中大纺织商圈发展规划纲要》正式发布，提出探索产业上楼化、品牌化以及消费业态激活等创新路径。中大纺织商圈未来将重点打造时尚设计先锋区、产学研智造区、时尚产业服务区、时尚消费体验区以及数字时尚展贸区五大区块。
该区域发展规划纲由戴德梁行进行设计。戴德梁行策略发展顾问部华中区域主管邵丰解读时表示，在制造方面建议考虑工业上楼，将传统的单纯厂房集中起来，变成垂直的高层空间。
“一些轻型的生产适合工业上楼，在空间方面联系不太紧密的职能和企业集中在一栋楼里，结合设计、研发功能，可以提高用地效率、改善城市面貌。”
邵丰提到，针对加工制作环节，需要促进本地中小企业进行升级，加强工业上楼和数字化、品牌化的转型引导，将单纯的劳动密集型产业，打造为涵盖前沿研发设计、市场测试、新品设置、规模生产和仓储物流在内的新模式。
这一提议与制衣村要降低建筑强度的改造想法相契合。改造前，片区毛容积率高达3.0，“握手楼”“一线天”随处可见。根据官方规划，改造后的康鹭片区建筑密度将由59%大幅降低至22%。
事实上，在距离中大商圈仅7公里的位置，就有一个成功的旧改范本——琶洲村于2008年展开拆迁，近年来逐渐发展为数字经济高地，成为海珠区GDP增速的主要推力。
只是对比康乐村和鹭江村，琶洲村的包袱轻得多，1998年政府在琶洲征地建会展中心时就控制违法建筑，超高的违法建设不超过10幢；村内人口约1万人，不到康鹭片区的十分之一。
来自琶洲的数字经济企业为康鹭片区的转身提供了思路。致景科技创始人兼CEO赵振洪在7月24日表示，当前正在打造海珠服装数智产业园，通过致景服装AI大模型，实现服装打版设计、生产、选款销售一体化，提高供应链协同效率。未来，该产业园将对一批具有潜力的制衣企业进行孵化发展，对其给于订单供给、设计打版、面辅料供应、仓储物流、智能化改造全方位支持。
