界面新闻记者 |
2024年上半年，房地产行业仍处于筑底进程，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。
7月16日，界面新闻根据Wind数据统计，截至目前，已有73家涉房企业（参考标准为CSRC房地产业）发布了2024年中期业绩预告或业绩快报。其中，有46家房企预计上半年出现亏损，27家房企预计将实现盈利，即出现亏损的房企数占总数的比例约为63%。
“整体来看，虽然2024年以来政策面明显优化，核心一二线城市采取了松绑调控、放宽限购等措施，但上半年企业销售仍保持低位运行态势，市场信心和预期修复还需时间”，克而瑞研究指出。
量价下行，是导致业绩下滑的主要原因
对于多数房企录得亏损的原因，国金证券研究指出，一方面，部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本偏高；另一方面由于2021年下半年后销售市场持续筑底，销售价格及流速不及拿地时的预期，共同导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。
除此之外，还包括计提减值损失、以低于账面值的价格出售大宗资产等影响因素。
“行业整体业绩进一步下探，目前市场对企业业绩的挑战已从民企延伸至国企，从中型房企延伸至龙头房企”，华泰证券研究表示。
龙头企业中，金地集团在7月9日披露了业绩预告称，预计2024年上半年归母净利润亏损30亿元至36亿元，扣非净利润亏损24.6亿元至30.6亿元。这也是金地集团的首次亏损，去年年同期的归母净利润为15.32亿元，扣非净利润为13.95亿元。
对于转亏，金地解释称，主因在于近年来销售规模的下降，所导致的本期可结转面积较上年同期减少，结算量、利润率有所下行，再加上计提减值的损失。
与金地一同录得“首亏”的还有另一龙头企业万科，其预计上半年归属于上市公司股东的净利润将亏损约70–90亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损约50-65亿元。
在业绩预告中，万科指出，上半年由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、公司对部分项目计提了减值、部分非主业财务投资出现亏损、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值从而造成了业绩的下滑。
另外，值得关注的是，预亏损额度同样超过10亿元的还包括许多央国企，如华侨城A、中交地产、华夏幸福、金科股份、金融街等。
在7月6日发布的公告中，华侨城A表示，预计上半年归属上市公司股东净亏损9亿元至12.5亿元，预计扣除非经常性损益后亏损10.4亿元至13.9亿元。
亏损原因主要为，公司结转项目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分项目利息费用化增加和联营公司亏损等。
中交地产也在7月5日的业绩预告中指出，预计2024年上半年公司净利润亏损约10亿元。实际上，该公司在去年同期也录得了亏损约5.69亿元，今年的亏损同比扩大了75.75%。
和华侨城A造成亏损的原因一样，导致中交地产亏损的原因也包括两个方面，即毛利率的下降明显，和公司费用化利息增加导致财务费用的同比上涨。
预亏损额度在1亿元以下的，主要以中小型房企为主，如粤宏远A、大龙地产、渝开发等企业。
国金证券预计，随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻，在2022年以后积极补充优质土储的房企的毛利率有望率先实现企稳回升。
部分房企实现扭亏为盈
而在大部分房企业绩承压之下，当前仍然有一部分房企能继续保持盈利，甚至扭亏为盈。
如中国武夷，其在上半年实现了由亏转盈，预计净利润将达到1.7亿元—2.2亿元，较去年同期亏损的1.5亿元相比，净利润提升达到了247%。
其扭亏为盈的主要原因是受单一项目结转的影响，相对比较特殊。即为其在北京武夷花园南区西地块住宅项目可结转的收入和实现的利润同比增加、以及汇率波动影响汇兑收益同比增加。
据2023年财报，去年中国武夷的房地产业务总收入约为65.44亿元，其中，有约60.15亿元的营收来源于上述的北京武夷花园住宅项目，占总营收比例约为92%。
除此之外，其余同样实现扭亏为盈的房企，业绩改善的主要原因则多为结转收入的增多、费用下降、投资收益等非经营性损益增加等影响因素。
如新华联，在7月13日发布的业绩预告中指出，上半年实现净利润约为0.39亿元—0.58亿元，去年同期为亏损12.22亿元，同比增长了103.19%—104.75%。
对于扭亏为盈的原因，新华联表示，一是上半年新华联地产项目结转收入较上年有所增加，地产项目毛利有所增加；二是公司完成破产重整，有息负债按照重整计划予以清偿，财务费用较上年同期大幅下降。
总体来看，今年上半年部分房企的保交付工作取得了良好成效，期内结转面积的增加有助于带动整体收入的增长，同时持有物业经营业绩有了显著改善，但长远来看，市场恢复仍有波折，企业盈利向好还需依赖公司长期经营的稳定性。
专注于高能级城市的房企，将在政策利好下先行复苏
2024上半年以来，全国各地充分利用调控自主权，稳定市场的措施接连出台，在6月7日国常会进一步明确稳市场、去库存政策方向后，释放了更加积极信号，随后多个监管部门落地相关举措。
随着各项政策效果的逐渐显现，目前多地房地产市场的活跃度有了明显提升，部分核心城市市场出现好转。
从具体数据来看，据国家统计局，今年1-6月全国新建商品房销售额、销售面积同比降幅均收窄。6月单月，在去年同期高基数效应减弱下，同比降幅收窄至15%以内。
另据中指研究院统计，2024年上半年TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分比。
重点一二线城市市场表现上，上海、深圳、杭州3个城市在前期政策优化后，6月市场情绪有了明显提升，新房成交规模环比均迎来增长，二手房成交规模也保持高位。
尤其是上海，6月的二手商品房成交超过了2.6万套，创近一年来的新高，已恢复至2020-2021月均水平。
北京虽在6月底跟进的5.17新政，相对于其他一线城市时间稍晚，但目前市场活跃度也有所回升，6月二手住宅网签接近1.5万套，且二手房市场修复节奏好于新房。
对于接下来的市场走势，中指研究院表示，当前在“以价换量”以及政策显效下，重点城市二手房市场活跃度保持在较高水平，新房市场活跃度亦出现一定边际改善，但市场调整压力仍在。步入7月后，新房、二手房市场活跃度有所下滑，部分城市政策效果持续性减弱。
短期来看，下半年“稳市场”“去库存”政策有望继续落地落实，随着各项举措积极显效以及高基数效应的明显减弱，下半年新房销售规模下行态势有望进一步放缓，核心城市市场活跃度或将有所修复。
华泰证券在研究中也指出，尽管行业在筑底进程中，房企整体业绩在年内较难看到拐点。但值得注意的是，一线城市二手房的成交量自2024年3月以来站上荣枯线，北上二手房价也在6月出现止跌信号。
其认为，接下来高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企则能够更大程度地受益于这些城市的先行复苏。
