界面新闻记者 |
2024年上半年，北京写字楼市场在没有新项目入市的情况下，租金依旧震荡下行，新租需求以及扩租需求均表现不佳，部分区域受退租影响，空置率出现不同程度的增幅。
在需求不足的情况下，下半年还有新项目交付，预计整体空置率或将小幅上升，而租金持续下行。
租金震荡下行，业主降价找客户
CBRE世邦魏理仕近日发布的《2024年上半年北京房地产市场回顾与展望》显示，上半年，由于大型企业大规模退租现象较去年同期有所减缓，北京全市净吸纳量同比回升，录得12.1万平方米。
净吸纳量是指在一定周期内，市场中发生的所有新租、扩租以及退组面积的加减总和，反映了市场活跃度的情况。
上述报告显示，新租需求复苏进程缓慢，尽管今年第二季度新租交易总面积环比提升30%，但上半年整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。新租交易中，有超七成的活动来自于搬迁，租户主要迁往同区或邻近子市场。
“这也意味着，如果一个写字楼抢到了一个租户，其他写字楼流失了一个租户，其实对整体市场是没有太大贡献的，甚至在搬迁过程中还会缩减面积，扩租需求也未见改善。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示。
在需求复苏缓慢的情况下，上半年北京写字楼市场依旧承压，各区域和各级别楼宇租金普遍下降，全市平均租金面价同样本比上半年累计下跌4.6%至每月每平方米275.8元。其中部分高租金定位的楼宇和区域，或者老旧楼宇及其集中区域去化困难，租金跌幅较大。
戴德梁行发布的《北京写字楼市场2024年第二季度》的报告也显示，二季度北京甲级写字楼市场租金环比下降3.9%，同比下降11.7%，即便是五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、东二环、中关村）的租金也环比下降了3.8%，同比下降10.5%。
空置率方面，CBRE世邦魏理仕的报告显示，北京写字楼市场整体空置小幅回落，受益于个别大面积需求落位，部分子市场的去化情况有所改善，其中CBD空置率在连续六个季度上升后首次下降。通州、王府井、东二环、燕莎及金融街区域，受企业整合至自用楼宇、缩面积或迁出所带来的退租影响，空置率出现不同程度增幅。
仲量联行《2024年上半年北京房地产市场回顾》的报告也显示，今年第二季度全市甲级办公楼市场空置率小幅上升0.3个百分点至12.1%。对于望京空置率的变化，该报告称，企业租户阿里巴巴搬迁至自有园区，阿里中心望京B座已于二季度全部腾空，重新进入租赁市场，在此影响下，望京空置率于二季度显著上涨。
戴德梁行的报告则显示，二季度五大核心商圈的空置率为12.4%，新型商圈的空置率则高达27.9%。其中通州运河商务区的空置率达到65.4%，在所有区域中空置率最高。
需求持续承压，下半年空置率或继续拉高
需求不足、新增供应是空置率走高的关键因素，加上绝大部分新增供应位于非核心区，下半年租金水平还将下探。
戴德梁行的报告显示，下半年，北京将迎来约42.5万平方米的写字楼新增供应，其中九成以上位于非核心区。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗认为，新项目的入市将继续拉高市场空置率，短期内成本控制仍是市场的主要租赁策略。“预计下半年，市场需求疲软加上新增供应将对租赁市场继续施压，市场租金水平或继续下行。”邓姗姗说。
与此同时，降价、维稳的租赁策略或让企业更倾向于续租，这同样可能拉低租金水平。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮对此表示，2024年将有大量租约到期, 或可为市场带来新的需求机遇，但大部分业主提供的商务条款更加灵活, 企业的搬迁决策也更谨慎，原地续租比例预计会在2024年明显升高。
无论是今年上半年还是下半年，在需求端趋势不改的情况下，业主提供租金折扣以及更多样的服务，从而吸引和保留租户。
“面对更有利的选址环境，当前租赁成本并非企业的单一考量因素，而是对区位交通、楼宇硬件、可持续性、物业管理、特殊功能配套、交付时间与便捷性、租约和使用灵活性等诸项条件都提出了更高要求。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧表示。
孙祖天也分析称，现在租户非常关心成本，但不只关心成本，而是关注性价比，因此下调租金肯定是必要的。尤其对于一些高品质楼宇，原来租金非常高，现在竞争激烈，租金下降对其去化帮助非常大。而品质一般的楼宇，首先要满足租户的一些硬性需求，租户才可能来谈租金。
灵活办公新趋势
多家机构的报告均显示，在经济发展有待进一步夯实的大背景下，降本增效、以价换量仍是写字楼市场的主旋律。也因此，市场也在不断调整，一些公司开始探索灵活办公的模式，还有企业看准时机，继续深挖共享办公的机遇。
7月初，去哪儿网CEO陈刚通过全员信公布，将从7月15日起正式实施灵活办公制度，员工每周三和周五可以自由选择办公地点，且无需经过任何申请或审批流程。这是去哪儿网自去年10月开始为期9个月的混合办公试验之后，进一步全面落实灵活办公制度。
去哪儿网的回收数据显示，员工对混合办公的各个维度反馈正面：超过九成的员工认为混合办公后幸福感有明显提升，员工主动离职率在混合办公后下降了三成。陈刚还表示，只要对公司业务和日常运营没有负面影响，公司就将长期推行这一政策。
灵活办公是一种新型的办公模式，尤其在疫情之后，国内多家企业开始探索灵活办公的制度。
曾经在共享办公市场一举成名的WeWork，如今也在探索灵活办公带来的市场机会。2022年，已经独立出来的WeWork中国正式推出了“WeWork China Pass随心座”，用户只需按月付费并进行预约，便可在就近的WeWork社区办公，或在专业的办公环境进行商务会见等。2023年，该产品又推出了周卡和日卡。到今年，该产品还将进一步推广至更多的轻资产项目中。
同传统的租赁市场一样，WeWork中国在拓展项目的过程中，也主要瞄准存量市场，把现有的客户稳住，稳定续约率。与此同时，在企业对写字楼租赁采取谨慎态度以及缩减面积的同时，共享办公的模式也可承接不稳定期间的员工办公需求。
对于当下写字楼市场的新趋势，孙祖天表示，当前中国市场对灵活办公和共享办公确实有需求，最近几年这一市场总量比较稳定，有个别运营商退出市场，还有新的运营商进入市场。他进一步表示，“它并不会替代传统办公方式。我们去年对租户进行调查，固定办公的需求在疫情之后有所回升，大部分公司还是希望有自己比较稳定的办公室。”孙祖天说。
