界面新闻记者 |
2024过半，上海楼市风起云涌。
如果要用一个字来形容上海上半年楼市状态，那就是：快。豪宅遍地开花，各家项目快速成交；率先落地“5.17”新政，市场迅速反弹，二手房直破2万套。这也是上海楼市能在全国走出独立行情的重要原因：政策与市场之间的距离足够短。
政策始终保持“小步快走”。
从2024年年初的青浦新城、奉贤新城明确符合要求的非沪籍单身人才，社保交满3年即可购房，到1月30日外环外放开非沪籍单身限购和之后的青浦区人才购房补贴、鼓励以旧换新，再到5月27日“沪九条”，上海一步步释放出新兴购买力，盘活置换链条，优化存量结构。
房地产调整仍持续，并非每项政策都能激起涟漪，市场经历了跌宕起伏又回归平静。
据第一太平戴维斯，上半年上海楼市整体持续承压，供求双降，市场容量开始收缩。各大新政效力不及预期，市场呈现量跌价涨的趋势，新房成交面积同比跌幅38%，均价同比上升23%。
2024年，新房项目触发积分率持续保持低位，客户趋于冷静，市场上绝大多数项目已告别积分制。市场分化严重，热度普遍下降，外围片区持续承压，仅少量板块才能维持热度，但市区高品质项目仍受追捧。
二手房反应最积极。
数据显示，1-5月，上海二手房市场持续承压，5月底新政后二手房较新房市场的反响更激进，6月成交直接突破2.35万套，成交均价攀升至4.2万元/平方米，迅速完成筑底反弹。
单看日成交数量，2024年5月上海二手住宅成交1.81万套，环比增加5.35%，成交量出现呈止跌回升走势，日均成交套数上涨57%。“5.27”新政前：5.1–5.27 共成交15160套，日均成交561套/天；新政后：5.28–6.30 共成交29867套，日均成交878套/天。
若热度得以持续，行业有望走出筑底调整期，市场将步入新的平衡。
这半年，也是上海高端住宅市场的活跃期。
2024年上半年，上海单价10万元以上的高端项目供应明显放量，核心区域优质豪宅井喷，在过去三年限价严格的背景下，上半年豪宅入市价格出现明显补涨。
具体看，今年上半年，上海共推出91万平方米10万+项目，环比增长21%，同比增57%；共成交78万平方米，环比增长12%，同比降12%；成交均价为14.68万元/平方米，同比增23%。
而且，伴随着高端优质项目不断面市，大量高端客户入场，“供不应求”的态势也将扭转为“供求平衡”。
其中，黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成为今年上半年核心供应区域，供求量攀升至近三年绝对高位。
如上半年成交的位于徐汇区的中海领邸、香港置地启元，黄浦区的中海顺昌玖里、融创外滩壹号院二期、露香园二期、黄浦·庆成府，静安区的昌平·云岸、龙盛·湾上，浦东区的滨江凯旋门和保利·世博天悦等。
上半年，上海全市10万元/平方米以上的高端项目开盘去化率近八成，整体表现出色，内环内核心优质项目频现“日光”。
但并非每个豪宅项目都能迎来市场热抢。静安玺樾、虹口源·717、露香园·云宸、高尚领域、合生缦云、浦开摩登江南、浦江之星等项目，开盘去化率就不足90%。
上海用半年时间推出了4804套高端项目，而未来3年预计还有超12868套10万+项目将面市。面对如此多选择，购房者们既兴奋又彷徨。
第一太平戴维斯住宅销售部助理董事贺享维认为，上半年豪宅供应井喷，各项目地段价值普遍较高，但高净值客户对于产品提出更高要求，唯有在产品打造上提升亮点，拔高项目价值，方能破局。
此外，对城市不可复制的资源占有也是豪宅客户的核心关注点，如：稀缺城市景观、黄浦江景观等也成为高端居住社区和核心资产的象征。
“除了地段、产品力、物业等传统指标之外，高端会所配置也越来越被客户重视，会所可提供的多元复合的生活方式，将成为高净值人群共同的期待。”贺享维指出。
上海，一个有钱人聚集的市场。
2024上半年，上海的风貌别墅也拉开集中入市的帷幕，价格天花板正逐步被打破。
据统计，上半年已经入市158套风貌别墅项目，入市均价24.3万-29.8万元/平方米，主力总价段为7000万-1.6亿元。这些项目分别是弘安里一批次、弘安里二批次、海玥黄浦源、天潼198、露香园云宸、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里等。
未来5年，上海至少还有2300套风貌别墅进入市场。其中，“供应大户”黄浦区将推出约1122套，静安区和虹口区各有470套以上，以及杨浦区的249套左右。
即使如此，购房者们都深知一个真理：核心地段的核心资产，才能穿越周期。
下半年开端，上海也没让红盘缺席。
7月9日，时隔一周，上海再官宣4个新房项目，包括保利世博天悦和龙盛湾上两个高端项目，均价分别为16.8万元/平方米、13.38万元/平方米，预计会为7月的市场增添一定热度。
