界面新闻记者 |
上海已进入“蒸笼模式”，这座被高温炙烤的城市正上演着一场酣畅淋漓的土拍大战。
7月9日，上海迎来恢复“价高者得”后的首场土拍，13家房企齐聚上海房地大厦，对摆上拍卖桌的4宗地块展开新一轮厮杀。
行业下行，但上海仍是开发商们的拿地重阵。于是，保利发展、华润、中海、绿城、越秀、建发、象屿等土拍常客，都手持数亿资金来一决高下。此前已小赢一局的北京城建，这次也风尘仆仆地从首都赶来“魔都”，力争再落一子。
一改过往规则，如今在上海拿地，实力比运气更重要。所以，开发商们无需再携橙子、香蕉（寓意“成交”）入场，也可以不用在开拍前四处求神拜佛讨吉利，只要预算够，即可。时移势易，单单是身穿红色T恤的投拓人士，在这场土拍中就已足够高调。
绝大多数人此行的目的都一样，拿下杨浦。
杨浦区平凉社区02H1-01地块是本轮土拍最受欢迎的地块，也是这批次出让地块中唯一的内环内宅地，会引起开发商的激烈争夺属意料之中。
该地块起始价约18.177亿元，位于杨浦滨江中央活动区红线范围内，距离黄浦江直线约500米，东至渭南路，西至眉州路，北至杭州路，总出让面积13833.5平方米，建筑面积24900.3平方米，容积率1.8。
此行“相中”杨浦平凉的共11家房企，中海、华润、招商蛇口、保利发展、绿城、上海城投、越秀&北京城建、建发、象屿&天安。
“宇宙第一房企”保利发展对这块地，势在必得。在土拍未开始之前，就针对这块地进行设计招标，招标文件获取时间为6月26日-7月1日，投标截止时间为7月17日，预备“带方案”拿地。
即便如此，其余开发商也不甘心就此放弃，毕竟谁出价更高，谁才是赢家。北京城建一名投拓人士告诉界面新闻，公司对平凉社区地块抱有很高期待，但不方便透露这块地的预算。
“（新规后）第一次拍，大家都说不准。”现场一名投拓人士认为，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求后，地块的溢价率会达到多少，地块的利润还剩多少，都具有不确定性，最终还得看如何算账。
广州房企越秀这次也抱着必胜的决心，在今年3月份摇中杨浦长海社区地块后，希望实现公司深耕上海杨浦的目标。
上午9点30分，各家房企投拓人士纷纷带着资料入场参拍，余下不少人在一楼大厅观看土拍直播，紧盯屏幕上的一轮轮竞价，心情在紧张和激动间反复横跳。
中海首当其冲，出价18.187亿元，越秀&北京城建紧随其后，再加1000万。战场上谁也不让谁，不足10秒钟，绿城也加价1000万，上海城投作为第四个出场的竞争者，同样加价1000万，报价18.217亿元。
前半场，5号选手越秀&北京城建积极报价，激烈的竞争也难挡其拿地决心，共出价至少12次。保利发展在报价进入后半场时开始发力，争先加价。
当竞价到第30轮时，绿城、华润、中海、建发决定放弃，进入到只属于保利发展、上海城投与越秀&北京城建的三家之战。现场又进行15轮竞价之后，越秀&北京城建退出，上海城投和保利发展即将一分胜负。
直到竞价至第60轮，上海城投选择“妥协”，保利发展如愿以偿拿下地块，成交价约22.027亿元，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，刷新了区域土地单价纪录，成为杨浦新的“单价地王”。
有人“有备而来”，也有人“参与就好”。
在这60轮激烈报价中，既无昔日的上海“土地收割机”招商蛇口，也不见闽系房企象屿的身影。当一楼大厅的各家投拓人士还在热切关注谁是胜利者时，他们已不那么关心结果，开始刷起了短视频。
行业不同以往，出钱还是不出钱，是个很矛盾的问题。所以，在竞价过程中，投拓人士们不再像以前那般“财大气粗”，每一步都要思考了又思考，现场的增价幅度也从500万元到1000万元再到500万元，最后调制200万元，60轮竞价到11点23分才结束。
在今日的土拍大战中，杨浦成为开发商追捧的新“宠儿”，另一宗长白社区地块起始价约19.04亿元，也引来5家开发商围猎，现场竞拍达到79轮才出结果。
下午两点，1号竞买人保利置业、2号竞买人中海、3号竞买人北京城建&越秀、4号竞买人象屿，展开关于杨浦长白社区地块的争夺大战。
上午“失意”的北京城建，对于这块地“志在必得”。开拍前半小时就抵达房地大厦一楼大厅，投拓人士认真对每轮出价数据详细记录，等待过程十分焦灼。
开场就是属于保利置业与北京城建&越秀之间的战争，各不相让，纷纷加价200万元。当对手北京城建&越秀迟迟未出价时，大厅观看土拍直播的保利置业投拓人士表示，“是不是就这样拿到了？”“怎么可能，做什么梦！”保利置业另一名投拓人士说道。
不同于上午出让的杨浦地块，这块地竞争对手不算多，因此各家士气高涨，均抱着必胜的信心参拍。
竞拍到第15轮，象屿出场，报价19.24亿元，到第39轮，2号选手中海也上阵，此时竞拍价格已达20.2亿元，随后便是属于中海与北京城建&越秀的争夺之战。
竞价到第57轮时，保利置业再现身，出价21.1亿元；象屿也加价，报价21.15亿元。战况愈发激烈，四位竞买人寸步不让，随手一挥，便要多出500万元。
这场价格博弈进行到第65轮，象屿、中海才退出，保利置业与北京城建&越秀继续决斗。最终，赢家是北京城建&越秀，成交价格22.3亿元，楼面价70272元/平方米，溢价17.12%。
不用空手而归的北京城建，激动的心情溢于言表，“是我们。”北京城建一名投拓人士告诉界面新闻，公司发力布局上海，上海团队正在筹备，此场胜利在意料之中。
同日出让的还有宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块以及奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块，均只有1家参拍房企，底价成交。
其中，招商蛇口&中旅投资拿下宝山区顾村地块，成交价31.12亿元，楼面价22252元/平方米；奉发集团以15.88亿元拿下奉贤区奉贤新城12单元地块，楼面价17000元/平方米。
至此，上海2024年第三批次土拍4宗地块全部完成出让，2幅地块底价成交，2幅地块溢价成交，平均溢价率9.58%，总成交金额约91.33亿元。
这是从2021年一批次集中供地起开始，上海首次调整为“价高者得”的出让模式。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，从目前市场情况来看，在政策利好推动下，上海成交放量，市场信心开始回归。土拍溢价率也是前期指标之一，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，杨浦两块地超预期溢价，足以说明越来越多的房企重视深耕一个区域的重要性，比如保利就是坚决深耕杨浦。
当然，对于今天的土拍成绩，兴奋的不仅仅是保利发展、北京城建&越秀等赢家，还有上海。
“我们创造了历史。”在连续看完两场土拍直播后，杨浦区规划和自然资源局的几名工作人员表示，今日土拍获17.12%、21.18%的溢价率，有可能带动接下来上海土地价格的上涨。
遗憾的是，如此热闹场面，与绝大多数民营房企都不再相关了。
