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界面新闻编辑 | 沈霄戈
6月30日，全国百强房企交出了半年度成绩单。
从第三方机构中指研究院、克而瑞等数据来看，在上半年各项大力度利好政策相继落地后，百强房企销售总额虽仍在下降，但同比降幅已连续4个月收窄，政策效应逐步显现。
据中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较5月继续收窄3.8个百分点。
其中，TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%，均较5月份有所好转，典型企业如绿城中国、中建壹品、兴耀房产集团等销售增长强劲。
今年上半年，销售额超千亿房企还剩6家，较去年同期减少1家；百亿房企44家，较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为14641.6亿元，权益销售面积为7961.5万平方米。
中指研究院认为，整体而言，“5.17”一揽子房地产政策的落地，对市场信心有较好的提振作用，短期核心一、二线城市活跃度有望持续一段时间，从而对全国市场带来一定支撑，但市场修复节奏整体仍依赖于居民收入预期的改善，全国新房市场短期或仍处于筑底阶段。
房企销售分化
2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。
其中，TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，较上年下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，较上年下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，较上年下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。
从前十房企来看，依然为保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团和越秀地产。保利发展稳居“宇宙第一房企”，上半年录得销售额1733亿元；中海依然排第二，实现销售金额1483亿元；万科继续排名第三，销售额1267.2亿元。
值得一提的是，2024年中海开始猛发力，在上海、深圳、北京等热点城市实现多项目热销。以上周为例，中海迎来4个项目开盘，北京中海京华玖序、上海的中海领邸玖序和中海顺昌玖里&恒昌玖里、深圳深湾玖序，单价最贵的达到29.8万元/平方米，四个项目共卖出约282亿元。
正因如此，中海与第一名保利发展的销售额差距日渐缩小。今年1-5月两者相差为296亿元，到6月，保利的销售额只高出中海250亿元。
中建三局旗下的中建壹品今年更是一路直上。中指研究院数据显示，今年前6月，中建壹品录得销售额269.4亿元，位列行业第18名。而在今年1-4月和1-5月，其销售额分别是105.2亿元、180.8亿元，排名则是第28、20名。
这也符合中建壹品的扩张策略。在今年年初的2024年工作会议上，中建壹品党委书记、董事长徐超就曾明确提出，要提高区域站位，全力冲刺全国房企20强。
上半年销售成绩单中，排名上涨的还有中建东孚、中国铁建、象屿地产等房企，国央企优势明显，而旭辉、美的置业等民营房企的销售额已到20名开外。
基于对市场的谨慎态度，2024年房企销售目标设定也相对保守，维持在近年平均水平。
2024年上半年，从典型房企销售目标来看，仅越秀地产、天地源提高了销售目标。以越秀地产为例，2023年的销售目标为1320亿元，而2024年增加至1470亿元，上半年录得557亿元，目标完成率为37.89%。
中指研究院认为，近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
从各城市来看，上半年一线城市业绩贡献持续增长，二线城市仍为业绩贡献主要来源。
2024年上半年，20家代表房企54.0%的销售业绩来源于二线城市，同比下降1.9个百分点，销售贡献率仍为主导。其中，一线城市销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%，是唯一占比增长的城市等级。
分企业来看，中建三局、越秀地产、中海地产等深耕一线城市北京、上海、广州，一线城市销售贡献率均在50%以上；美的置业、新城控股布局偏向三四线，超过40%的销售业绩贡献来源于三四线城市。
建发逆势拿地夺下第一
上半年销售额排名第七的建发房产，成为全国拿地第一名。
中指研究院数据显示，2024年1-6月建发房产拿地金额279亿元，位列行业第一；1-5月的拿地“冠军”是中建壹品，这次位列行业第二，拿地金额213亿元。
据界面新闻了解，建发房产在去年拿下2180亿元货值之后，2024年的扩张策略发生变化，要确保安全性，整体土储规模不能过大。其管理层定下的目标是：不能放弃好不容易得来的行业地位，就算不进，但也绝不能退后。
只是建发房产也没想到，2024年行业深度调整继续，大多数房企都开始“缩编”，就连保利发展、中海、招商蛇口、万科等房企在土拍市场出现的身影都不再频繁，于是在行业衬托之下，仅仅要求“不能后退”的建发，也能大步前进。
在建发的投资布局里，除厦门本地大本营外，上海、杭州是其“心头好”。仅今年上半年， 建发就在杭州拿下6宗涉宅地，仅次于滨江，并且拿下未科低碳国际社区这宗总价“地王”，总拿地金额约185亿元。
除建发房产、中建壹品外，排在行业前十的依次是绿城中国、滨江集团、华润置地、海开控股、中海地产、保利发展、中建智地、中国铁建。但在去年同期，还是华润第一、保利发展第二、中海第三、建发房产只排第四。
去年上半年，越秀、招商蛇口、万科等还都位列房企拿地前十，今年上半年越秀地产以44亿元的拿地金额排第21名，招商蛇口以81亿元的拿地金额排第13名。
从新增货值来看，建发依然为行业大赢家，凭借608亿元的货值位列行业第一；华润置地以481亿元排名第二，中建壹品以470亿元排名第三，保利发展只保住了前十位置，排名第十，货值254亿元。
整体而言，2024年1-6月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。
中指研究院认为，今年4-5月，土拍政策频出，房企也在积极适应并调整战略。
一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧，也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
尤其是民营房企，绝大多数已停止拿地，重心放在保交付和公司安全经营方面。
龙湖集团是行业为数不多还在积极土储的民营房企之一。2024年上半年，得益于稳健的财务盘面，龙湖集团在波动的市场环境下依旧保持平稳的投资节奏，在高能级城市获取土地。
截至目前，龙湖今年在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市共获得7幅土地，总建筑面积51万平方米，权益建筑面积37万平方米，权益地价60亿元，平均溢价率仅3.6%。
1-5月，龙湖集团新增货值达到151.2亿元，位列民营房企第二。仅4月一个月，龙湖在北京、上海、成都、杭州连续收获四宗核心地块。
龙湖管理层在6月的股东大会上透露，龙湖在拿地策略上会“以销定支”，严守投资刻度，优中选优，把握好投资节奏。在投资的城市选择方面，会高度聚焦在一、二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。
现如今，各房企仍全力以赴“保交房”。
根据亿翰智库统计，2024年头部企业是“保交楼”主力， TOP10房企的交付套数超过整体的一半。其中，龙湖排名第6，1-3月共计交付住宅约1.5万套。
瑞银地产首席分析师林镇鸿表示，他在评级房企未来时，会非常看重哪家房企转变了商业模式，增加了商业地产的敞口，则可以产生更多的租金收入，让公司免受住房需求周期性调整影响。另一个标志是，哪些房企仍在购地，因为这决定了三四年后的盈利前景。
