界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 沈霄戈
该出手时就出手。
持币观望两年后，在上海的李圆发现自己能选房的范围越来越大，可接受的面积也越来越大，甚至从联排看到独栋别墅，越看越不想出手了。直到5.17新政落地，她的想法被彻底改变，“索性不纠结，买定离手，先上车再说。”
5月17日，对于中国房地产市场而言，是极为特殊且关键的一天。这一天，央行和国家金融监督管理总局明确提出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、降低首付比例和降低公积金贷款利率等“历史性”救市政策。
更振奋人心的是，时隔十年，新一轮政策纾困再次喊出“去库存”口号，业内直称：房地产又回来了。
这无疑是一场时代性重启。“5·17新政”之后，似乎低迷不振的楼市格局将要就此终结，房地产行业前途也再次被寄予厚望。毕竟，“房地产企稳攸关中国经济”在今天还是不争的事实。
房地产复活与否， 还要购房者买账才行。
40年来最宽松的政策已经到位，抢房潮会再起风云吗？刚实现安居梦的李圆的答案是，不至于也绝不会，但大量观望的“踌躇者”们开始行动了。
“也并非不在意涨跌，但人生哪有完美抄底？”在像李圆这样趁新政要买入的购房者看来，未来市场还是充满不确定性，无法预测，但刚需人士唯有把握当下最重要。
于是新政落地后，楼市成交数据一日胜过一日，新房，二手房，都不例外。各大一线城市、二线城市，也开启了一场比拼。从地方政府积极发布楼市优惠政策细则，到市场上开发商、房东，销售人士、置业经理们集体出动，都希望赶上这趟有助动力的列车。
“等等党”等赢了
6月15日，上海闵行宝龙艾美酒店的二楼宴会厅比往常热闹许多，近500个家庭已做好准备要在此至少消费上千万。
11时18分，位于闵行区七宝板块的天安1号二期将在这里举行开盘销售选房活动，325套137-175平方米的房源，均价9.2万元/平方米，“先到先得”。
最终，楼盘创下3小时销售40.28亿元的成绩，仅剩下9套带底商且靠近高速的房源未被选中，开发商迫不及待发布喜报“场面火爆近乎售罄，再创沪上红盘热浪”。
这场热销，是属于购房者与开发商的双赢。有购房者表示，“打新”一年半了，寄最后的希望在天安上，本已经考虑买二手房，没想到好运降临，摇号序号靠前，选到心仪房源。
王明的序号排在300号之后，对于放弃了当天重要比赛还顶着高温来选房的他而言，有些许可惜，尤其他还是买房“等等党”，难得下定决心在新政利好下“上车”。但会场热闹程度堪比年会，每一声“恭喜”都刺激着人们的神经，他决定再“等等”，轮到自己选房。
后来，他体会到了人生中花钱最迅速也最大笔的时刻。
得意的不只是天安中国（天安1号开发商），还有浦发集团、金茂、保利等房企。6月15日，新杨思·上园的销售者们预料到接下来几天会很忙，因为从这天上午开始，大部分人都应援去对接客户认筹，余下的少量人要接待不断增加的看房者。
“我一个人带三组吧”，临近下午四点，前来浦东中环新杨思·上园售楼处的看房者仍然络绎不绝，销售们临时决定，对于未预约的客户不予接待。
整个售楼处洋溢着兴奋激动的气氛，充满期待的签约者，忙得热火朝天的销售者，还有受好奇心驱动而来的看房人，以及频繁为客户开车门的保安。认购首日，新杨思·上园收获的数据也是底气十足，110组+，认购率接近100%。到第二日，认购数据已上升到170组+，已触发五年限售。
所以，这期仅推116套房源的新杨思·上园，清盘没有压力，难点在于如何不触发积分。
中环金茂府是在6月16日开启认购，认购前一天，销售从上午9点开始接待客户看房就没停过，无论是年轻人还是年长者，都对这个“科技住宅”有点兴趣。164套房源，首日认购160组+，认购率98%。
除了上海热盘不断，另一个一线城市深圳也在5.17新政后迎来了楼市升温。
深圳的购房者们近期苦于两件事，市场优质新盘较少，和时常光临的暴雨。
不过，对于真正想要购房的人来说，这些并不能构成阻碍。曾丽也曾是一名“观望者”，在前两年行情不好时不敢出手，手头80平方米的两居室迟迟没置换。利好政策落地，她随即加入“看房大队”，想赶紧实现“卖一买一”。
曾丽只是当前众多深圳改善者的缩影，家家中介门店工作日晚间都在忙着接待购房者咨询。
小默在广州看房历时两年了，也是新政后才拿下一套二手房。对她而言，政策的好处在于，房东出售诚意更足，半个月前还要233万元才能成交，如今她只花了222万元。
从5月17日到6月17日，这一个月内中国楼市发生了很多变化，最重要的一点就是，不少观望者终于在政策利好下决心“上车”了。像王明、曾丽这些曾因不同原因而等待的人，终于等来了自己满意的结果。
“史诗级救市”满月
究竟是何种力量，促使这些犹豫许久的人果断出手了？
上海在“5·17新政”后迅速发布“沪九条”，势必让购房者行动加速。5月27日，上海发布“沪九条”，从土地端到市场关注度较高的限购、金融层面都作出优化，比如非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房、首套首付比例最低20%、首套房贷利率低至3.5%等。
政策落地速度快，市场反应也未落下。自6月以来，二手房连创新高。6月13日，上海当日成交二手房996套，打破5月30日成交984套记录创下年内二手房成交新高，也打破了2023年3月18日991套以后的最高点。
可以说当前的市场是，没有最高，只有更高。6月14日，上海再成交二手房1059套，成功突破1000套。在业内看来，1000套不单单是数字层面的突破，而是市场信心的重塑和恢复，突破了这道坎，或许就能一路“晋升”。
不出所料，6月15日再迎来爆发，以1184套的成交量继续刷新纪录。至此，6月正式过半，上海二手房已成交12391套，创造了最快“破万”纪录。
这头二手房交易火热，那头新房也接连传出捷报。
比如刚刚过去的这个端午小长假，保利·海上瑧悦劲销75套；招商时代潮派认购结束，认购数310+，认购率132%，触发五年限售；位于老静安的昌平云岸，4天认购数900+，认购率187%；徐汇滨江中海领邸，认购4天，认购数560+，认购率241%，距离触发积分制仅一步之遥。
甚至一些“乐观派”开发商决定收回新政前执行的优惠，取消95折扣、不再给予车位优惠，并明确宣布“案场无优惠”，看涨情绪十分浓厚。
深圳调控的步伐紧随上海之后，于5月28日发布楼市新政，首套房和二套房最低首付比例最低分别调整至20%和30%，同时下调房贷利率下限。
政策优化幅度不算大，但仍能助推楼市进一步成交，仅端午时节的二手房签约量就比去年同期增长222%，网签套数达近3年最高。
深圳中介机构乐有家也反馈，端午假期旗下二手门店不仅带看量显著增加一倍有余，成交同比也上涨140%。
广州对自己不够有把握，索性将首套房首付比例最低调整至15%，并且非广州户籍在住房限购区域购房，社保年限要求从2年下调到6个月，以此释放更多购房需求。
好在政策出台得够及时。6月1日-6月15日，广州新房网签录得2968套，按此趋势，月底有望突破6000套。而5月份的广州，新房网签量只有4822套，较之4月还下跌8%。
北京截至目前是唯一一个还未落地新政的一线城市。合硕机构首席分析师郭毅认为，“5·17新政”之后，北京二手房和新房整体出现连续三周的成交量上升状态，周末二手房单日成交超1000套，这次政策效应与去年“9.30”基本接近。
“5.17新政”之后，全国至少超80%的城市都已落实降首付比例、降利率，政策效果在带看量、一二手房成交量上逐步显现。
如武汉的招商武昌序，6月15日开盘售罄，热销5亿元。杭州楼市更是出现消失许久的火爆现象，再次出现“千人摇”，量价齐升。
“史诗级救市”满月，房地产正强势回归。
楼市活了吗？
成交恢复上涨，购买情绪大升，多方呈现“蒸蒸日上”态势。
看起来中国楼市最艰难的时候已经过去，市场活跃度上升，但在价格方面却未有明显的信号。
郭毅向界面新闻指出，5月份北京二手房的成交均价约53000元/平方米，去年同期是66000元/平方米，“可以看到，一年时间，北京二手房整体价值出现了非常大的折损。包括目前二手房成交量相对稳定，大部分也都是需要在价格上做出让步，才有买房人愿意接手。”
房价下行，开发商们也开始认清当前市场的供求关系，审视自己有没有能力应对未来的挑战。在销售市场，打折促销、特价优惠的举动越来越多，连看起来不愁资金的央企、港资房企也决定趁势“出货”。
成都位于天府新区的天府合印近日推出30套特价房，销售单价从原来最高位2.3万元/平方米降至1.7万元/平方米，还宣称送产权车位、物业等优惠。包括位于青羊区的天湖翠林，也没能避免降价出售。
这类大幅降价的举动，无疑激起了老业主们的不满，控诉开发商“带头扰乱市场”。但只有理性者愿意说服自己，涨价和降价属于市场行为，且降价卖房，业主也能受益：如今只有开发商获得足够回款，才能保证项目交房。
行业低谷期，一个项目，可以大到决定这家公司的命运。开发商们很清楚哪些利可以让，哪些利不可以。
“他们也有自己的苦衷”，身为购房者的李圆甚至表达了对开发商的理解。
受此前长达数月的市场冷清影响，企业销售一降再降，其经营压力、流动性风险未能得到有效缓解，且大部分房企尤其是民营房企的融资难的状况也仍未彻底改善。
数据统计，今年5月国内房地产开发企业发行境内信用债合计融资198.66亿元，环比下降60.17%，同比下降31.67%。其中，以央企华润置地和保利发展占据融资优势，两者共获得融资79.01亿元，民营房企中仅新城控股、新希望地产实现少量融资。
因债务违约的房企数量还在增加。5月中旬，广州民营房企雅居乐发布公告，称未在宽限期内支付一笔美元债的利息，并预期无力履行境外债务项下的所有付款义务，流动性压力不言而喻。
所以，“救市”的紧迫性和必要性都极高。
只是，要完成如此大量级行业复苏，“5.17新政”后依然任重道远。
基于此，6月7日，国务院常务会议中再次指出，要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。去库存、消化盘活存量房产成为当务之急，预计短期内有望看到更大范围的收储政策落地。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，新政支持地方收回、收购存量土地，通过以人定房、以房定地、以房定钱，有助于促进房地产市场供需平衡、结构合理、市场稳定。
这将是构建“人、房、地、钱”联动机制的一次有益尝试。
（应受访者要求，文中李圆、王明、曾丽、小默为化名）
