界面新闻记者 |
5月17日，楼市迎来一系列重磅政策，先有“降首付、降利率、政府出手收购”三大政策出台，后有国务院政策例行吹风会则以保交房为会议主题，推动项目按时保质交付，切实保障购房人合法权益。
业内人士对此分析称，房地产关系人民群众切身利益，新房交付问题、住房保障问题等都是人民群众关心的重要内容，需要更多、更有力政策给予支持解决。此外，此次吹风会对相关配套政策的解读，也为各地后续制定楼市政策提供了重要参考和引导。
四大工作重点“护航”保交付
5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长董建国、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
董建国表示，当前，房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场正处于调整过程当中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。
在此次举行的吹风会上，董建国介绍了保交房四大工作重点，包括防范处置烂尾风险、满足房地产项目合理融资需求、消化存量商品住房、盘活存量土地。
具体来看，一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，“保交房”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付，因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。
房地产项目“白名单”也成为关注的重点。肖远企国务院政策例行吹风会上介绍，今年1月份，《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》印发。近期，国家金融监督管理总局还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，房地产融资协调机制，不仅是房地产管理新模式，也是推进保交房最重要的抓手，可有效将企业风险和项目风险实现隔离，将城市政府属地责任、房企主体责任、银行合理融资需求要予以满足的责任等等，都能通过融资协调机制落地。
具体来说，就是以建立项目白名单为契机，强化住建部门和金融部门合作，夯实“推送-反馈”、“投放-使用-收回”的双向联动机制，尽可能推动更多的项目向合规项目转化，从而实现项目“应进尽进”“应贷尽贷”，这是打好商品住房项目保交房攻坚战的重要路径。
“以需定购”商品房，全国推广、央行支持
“以需定购”存量商品房是此次政策吹风会上一大看点。今天上午，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰提出，针对商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
在支持消化存量住房的资金方面，陶玲在下午举行的政策例行吹风会上表示，拟设立保障性住房再贷款作为新创设的结构性货币政策工具。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
据她介绍，这一新的政策工具将按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
对于这一政策，易居研究院研究总监严跃进分析称，此类资金主要是针对收购房企库存房源，并用于配售型或配租型保障性住房，这对于房企库存房源的收储和去化，更好满足保障房建设等具有积极作用。
“根据国务院部署，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。”陶玲说。
据陶玲透露，对于上述政策，近期人民银行将出台正式文件——《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
据曹晶晶介绍，除了本次会议提到的直接收购房企项目外，近两年不少城市在以旧换新（国企收旧换新、中介优先卖等）、非居改租等路径上也有不少探索。其中，今年4月以来南京国企收旧换新模式已经取得了一定积极进展。未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实，针对国企收购存量房的细化政策比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。
“本次不限定城市范围，若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。”曹晶晶说。
各地存量土地盘活政策预计会加快推出
盘活存量土地也是此次政策例行吹风会上的重点。
刘国洪透露，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。
盘活存量土地主要从三个方面着手。刘国洪介绍称，一方面要支持企业优化开发，消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。
另一方面也要促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。第三则是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，并从加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等方面促进。
严跃进表示，这是近期住建部层面首次对于存量土地盘活做出重要指示精神，属于广义的“存量房产”的范畴，对于理解“消化存量房产”具有较大的启发，预计各地近期存量土地的盘活政策也会加快。他进一步说明，过去存量土地盘活，目的在于减少土地闲置和浪费，但这次重心有所转变，即主要为缓解房企困难和压降债务。
李宇嘉也分析称，盘活存量房屋和土地，都是为了消化存量在售新房，缩减开发商债务，恢复造血功能，纾困资金链、减轻债务压力，从而更好地落实开发商保交房的主体责任。
