界面新闻记者 |
过去两年，受房地产行业深度调整的影响，销售市场恢复持续性不足、库存积压持续维持高位，土地市场也进入缩量状态。
据克而瑞统计，2023年典型样本城市中，宅地供应计划总量较2022年下降了13%，供应计划明显缩水；其中，二线城市同比降幅高达27%。
宅地供应的减少也相应的影响了土地成交数据。据中指监测，2023年，全国300城住宅用地成交面积降至近10年最低水平，已不足2020年高点的一半；全国地级及以上城市中，有121个城市住宅用地成交面积低于100万平方米，部分地区甚至达到了住宅用地的零成交。
土拍热度持续低迷、供地完成率保持低位，间接导致地方政府推地信心不足，这些均成为今年部分城市土地供应计划缩减的影响因素。
5月13日，据中指研究院监测，截至5月10日，重点22城中有15城发布了2024年供地计划，除个别城市外，供应规模继续延续缩减态势，整体同比下降了约10%。
具体来看，四个一线城市中，北京2024年预计供应宅地300公顷，与去年持平；广州、上海则分别下降了9%和11%，为501公顷和493公顷。
二线城市中，成都的供应量与去年持平，合肥的供应量降幅在一成左右，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅达到了六成以上。另外，郑州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比表现增长。
同策研究院分析指出，造成今年宅地供应减少的原因主要有三点：第一是政策层面，住建部几年前就出台了土拍相关规则，土地供应与去化周期挂钩，去化周期超过一定数值时，土地供应会相应有所减少；二是当下开发商的拿地意愿和拿地能力都在下降，减少供地量能够有效避免土地流拍，影响市场预期；三是今年核心城市都制定了“配售保障房”的计划，分流了宅地部分指标。
去化周期变长，库存压力大
近年来，伴随房地产行业的深度调整和楼市下行，很多城市的去化周期都在明显变长。
据中指研究院监测，截至今年4月末，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.36亿平米，可售库存出清周期为20.6个月（按近12个月月均销售面积计算），已达到上一轮“去库存”以来出清周期的高点。
其中，四个一线城市中，深圳和广州的去化周期均超过21个月，北京为19.4个月，上海最低为7.8个月；二线城市中，去化周期超过20个月的有11个城市，最高为沈阳，已达到27.7个月。
去化周期长期维持高位也导致了宅地供应的减少。早在2017年，住建部就出台了土拍相关规则，要求去化周期在18-36个月的城市要减少供地，超过36个月的则应停止供地。
今年4月末，自然资源部再次发文明确“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。
可以看出，当前政策正在侧重控制库存量较大城市的新增土地供应量。
另外，在此次政策中还提及了要大力支持保障性住房用地供应，强调要在供地计划中“优先安排、应保尽保”，并指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
在今年已经发布供地计划的城市中，也有多地提到要加大保障性住房建设。如上海、长春首次在供地计划中详细列出配售型保障房用地计划供应量，分别为91公顷、11.8公顷，还有多个城市发布了2024年保租房供地计划。
保障性住房用地的供应，也将分流宅地的部分指标。
房企拿地信心和供应能力减弱
从今年1-4月企业拿地情况来看，据CRIC统计，百强房企新增土储货值门槛值为18.9亿元，同比下降32%，降幅保持不变。同时，有近七成百强房企并未拿地，房企投资谨慎的趋势依然未有改变。
同时，百强房企拿地销售比仅为0.16。聚焦到销售TOP10企业来看：绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近，且拿地销售高于行业平均；其次是建发、绿城，拿地销售比均超过0.5。
前四月中拿地金额同比上涨的仅有绿城、龙湖和滨江三家房企，保利、中海等企业今年以来的投资力度都有所放缓，前四月投资金额同比下降了62%和74%。
从新建商品的供应面积来看，今年3月，全国百城新建商品住宅供应面积为2031万平方米，环比增长156.1%，同比下降46.4%，百城新房供应面积已出现连续10个月的同比下降态势。
“这说明各地房企的供货能力或推盘能力受到较大折损。这种折损，并不是因为对市场投资前景不看好，而是源于债务压力的困扰，即房企供应能力被削弱了”，易居研究院研究总监严跃进对界面新闻分析称。
“但在今年融资协调机制等工作持续推进下，包括一季度各类资金加快导入到具体项目中，后续将对房企推盘能力的修复具有积极的作用”，严跃进继续表示。
近期，热点城市“解除限购”、“以旧换新”等房地产新政不断出台，各地相继进入到政策调控的宽松期，楼市信心有所恢复，也在一定程度上提振了房企拿地的信心，预计二季度土地市场热度或将有所升温。
