前言：
中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。
一、发展背景：历史名城，经济强县，四通八达
1、黄帝故里，祭祖圣地
新郑是一座历史悠久的古城，拥有8000年的裴李岗文化、5000年的黄帝文化和2700年的郑韩文化，中华人文始祖——轩辕黄帝，出生在新郑，并在此统一天下，新郑由此被誉为黄帝故里。“三月三拜轩辕”，是中华民族的传统大典，肇始春秋，延绵至今，自2006年起每年农历三月三在新郑市举行 "黄帝故里拜祖大典"，中国国民党荣誉主席连战、吴伯雄，台湾新党主席郁慕明，中国亲民党主席宋楚瑜曾出席往届大典。
2、百强县市，经济名片
2016年，新郑再次上榜全国县域经济百强，排名上升至58位，并且连续三年成为全国县域经济河南榜首。2016上半年全市三次产业结构比重为3.1：50.7：46.2，食品加工业、商贸物流业、生物医药业三大主导产业占GDP比重为55.8%。“中国红枣第一股”好想你枣业、“中国养猪第一股”雏鹰农牧等都是新郑本土培育的企业品牌；华南城项目落户新郑龙湖镇，打造中部商贸物流航母。
3、九纵十横，四通八达
目前，新郑市“九纵十横”公路网已初步形成，全面对接省会郑州、郑州航空港经济实验区，吸引更多人流、物流进入新郑。构成“九纵十横”公路网的“九纵”，即郑尧高速公路、大学路南延、107国道、郑新快速通道、中华路北延、解放路、神州路、新港大道、京港澳高速，这些道路被作为连接新郑到郑州城区的交通主干道；“十横”，即郑州西南绕城高速、双湖大道、107国道连接线、S102、莲花路、万邓路、新村大道、中兴路、S323改造、S323南移，由高速公路、城市快速路等组成，被作为连接新郑到郑州航空港经济区的交通主干道。未来还将有地铁联通新郑城区和郑州，真正实现同城化。
二、房地产发展现状：供需两旺，内外兼修，双星闪耀
当前，新郑市的住房市场呈现供需两旺的态势。回乡期间，“拆迁”和“二胎”是大家经常谈起的话题，这也奠定了可观的购房需求。一方面是城市化的快速发展，催生了许多被拆迁户，拆迁后一般既能拿到房子又有部分现金补偿，许多人不住安置房，而是再购买品质更好的新房居住；另一方面，二胎政策放开后，许多人都已经生了二胎或者有了计划，这也增加了对大户型改善型住房的需求。有了需求，就有了市场供应，目前新房供应主要集中在中心城区及龙湖镇，占到整个市场的七成以上。龙湖镇紧邻郑州，主要承接郑州主城外溢需求；中心城区以北部新区为重点发展方向，主要消化本地新增需求和农村进城客户。
1、接轨郑州，龙湖激荡
提起龙湖，第一印象是有钱，且许多人都有自家产业。龙湖紧邻郑州南部，是新郑市离郑州城区最近的乡镇，地铁2号南延线的开通更加提升了龙湖的区域价值；华南城落地龙湖镇，并与航空港经济综合实验区毗邻；是一座“后花园”，也是一个大学城，有点像北京的昌平和房山的集合体。
龙湖房地产市场竞争比较激烈，以康桥、浩创等本地知名开发商为主，也有融侨等全国一线房企在此布局。产品方面，形态多样，高层、洋房、别墅等一应俱全；价格方面，2016年11月龙湖房价整体突破9000元/平方米，别墅项目均价接近18000元/平方米；客群方面，主要承接郑州城区溢出的刚需和投资需求。相比郑州城区百城房价均价11029元/平方米，龙湖仍有一定的价格优势，再加上2016年郑州市对市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区实施限购，龙湖作为非限购区域，将享受此政策红利，受到被限购人群的青睐。
2、轩辕湖畔，新区崛起
2009年，新郑市委市政府组织重新编制了《河南省新郑市城乡总体规划》，明确了新郑今后的发展定位和空间结构，决定把城北作为新郑市中心城区空间拓展的主要方向，提出通过“两年打基础、四年出形象、六年成规模、八到十年建新城”，在城北着力打造一个既保持传统文化特色、又具有现代景观效果，布局合理、功能齐全的亲水型、亲绿型、亲人型、低碳型、宜居宜业型新区。新区规划包含“六园一中心”,“六园”即创业服务园、文化教育园、体育休闲园、生态湿地园、生态居住园、物流配送园；“一中心”即商务中心。
目前，新区的基础设施和公共服务设施已经大大改善了区域的形象和功能，中华北路、解放北路等多条道路的贯通提升了区域的交通可达性，许多车辆为躲避市区的拥堵选择绕道新区；轩辕湖湿地公园已部分建成，成为市民休闲娱乐的新去处；行政服务中心、新郑市人民医院和新郑一中已经投入使用，未来将承载更多的城市功能。
与老城区相比，新区的房地产市场可谓是青出于蓝而胜于蓝。成交方面，可谓一房难求，要想买到心仪的户型，稍微犹豫几分钟，就可能已被他人选走；价格方面，在售新房住宅价格已突破6000元/平方米，超过老城区；产品方面，有别墅、洋房等高端住宅产品面世，改变了过去老城区新房市场单一的产品形态。经过回乡期间的了解，新区已经成为当地年轻人和改善型客户的首选区域，越来越多人选择改善型住宅，如一梯一户电梯房。
二、远期展望：小城市 大未来
随着郑州国家中心城市和航空港经济综合实验区建设的推进，以及轨道交通规划的落地，新郑市将逐步融入大郑州，承接转移的产业和溢出的人口，房地产市场也将与郑州的联动性更强。同时，随着新郑市对自身历史文化和经济潜力的挖掘，将会夯实自身产业基础，避免经济空心化，为房地产健康发展营造良好的市场氛围，成为县级市经济发展的经典案例。
