作者：刘德科
不是杜蕾斯，是戴维斯。
不是当年那个飞舞着 N 条小辫子、戴墨镜踢球的荷兰神后腰戴维斯，而是美国投资界著名的戴维斯家族。
比巴菲特大 21 岁的老戴维斯，他的投资秘诀被总结为「戴维斯双杀」。
现在，跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松，把「戴维斯双杀」这个概念用在了当前的中国楼市调控：在供给端，杀地产商的杠杆；在需求端，杀购房者的房贷利率。
「戴维斯双杀」，听上去很有气势。
春节后此起彼伏的报道是，热点城市首套房的 9 折利率逐渐绝迹。这是真的吗？是所有银行都如此，还是少数银行的行为被放大成了楼市调控的统一行动？
这一切，至少现在，还不能下定论吧。甚至还有报道说加息预期越来越浓？浓在哪里啊。
可以下定论的是，地产商的融资杠杆确实被收紧了，最新出台的一项调控是，热点城市的普通住宅项目私募基金，不予备案了。
那么，房价会不会跌？像念经一样念着「戴维斯双杀」的陈劲松说，量在价先，如果调控不变，成交量一直在低位徘徊，那么房价必然是要跌的。
那么，楼市会不会崩盘？他说，去年买地花钱最多的是地方国企，所以……呃，他的原话是：「地方国企能崩盘吗？我就不相信。」
是啊，总有一些地产商的杠杆是「杀」不掉的。比如，昨天（2 月 13 日）北京国有房企金隅股份发公告说，40 亿元公司债券发行申请已获证监会核准。要知道，当前时期的公司债好难发的，金隅竟然获准了。
跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松，很偶尔也会不太靠谱一下下。比如，前两天他在微信朋友圈上再次强调「戴维斯双杀」时，转发了一篇题为《房贷收紧冲击波：开发商变相降价炒房客闻风抛房》的文章。这么假的文章，他竟然也转，还转得那么认真。
中国房地产界，有那么几个人，老是说真话，他们 99% 的观点都是非常值得信赖的。一位是 RZQ，一位是 RZQ 一样靠谱的陈劲松，还有一位是万科集团高级副总裁谭华杰。
谭华杰前几天（2 月 10 日）在广发证券分享了他对今年楼市的判断：很显然，2016 年是一个大年，那么 2017 年继续是大年的可能性就很小；所以，从这个角度来看，从行业整体来看，无论销售面积还是销售金额的增速，都不建议做太乐观的分析。
但是，他又说，目前中国绝大部分城市是不在泡沫区内的。对于未来的房价走势，可以这么判断：房价增速快于 CPI，但是慢于人均收入的增长速度。按照美国类似阶段的经验，CPI 差不多就是 2%-3% 的水平，这可以视作房价未来每年变动趋势的下限。
那么，未来中国房地产还有多大的空间？他说，如果从大牌房企的市场占有率来看，目前万科或恒大的市占率是 3%-4%，美国在成熟阶段龙头房企的市占率是 6%-8%，所以万科或恒大还有一倍的成长空间。而且，从美国的情况来看，不是一家房企的市占率到 6%，是前几家房企都到了这个水平。
把他的这一系列观点翻译得要直接一些，差不多就是：再不乐观，房价也是保持温和上涨的趋势，大牌房企根本还没玩够。
泡沫啊，崩盘啊，这些词不过是没落者的精神鸦片。如果把眼光稍微放长一点，根本用不着理会。
瑞银也来凑热闹。瑞银证券刚刚发了份报告，叫《永远的房地产泡沫之辩》。
报告很长。说了一些众所周知但略有「威胁」意味的话，比如——
「房地产建设活动对中国经济至关重要。」
「我们估算如果房地产建设活动增速下滑 10%，GDP 增速将放缓 2.5 个百分点。」
「房地产行业调整可能导致中国债务问题恶化，并给人民币汇率带来更大的贬值压力。」
……
如果把瑞银报告和陈劲松的「戴维斯双杀」放在一起读，你会发现有趣的矛盾之处。
瑞银报告说，居民购房杠杆攀升，但尚不太高，房地产开发商的杠杆相对更高；房地产下行影响主要是通过建设活动的供应链，而非居民资产负债表。
用陈劲松的「戴维斯双杀」翻译一下就是，该杀地产商的杠杆，但是未必要杀购房者的房贷及利率。
我们没有借瑞银报告来反驳陈劲松的意思。跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松虽然总是念叨「戴维斯双杀」，不意味他就认同「戴维斯双杀」的合理性。
年前，他在一次演讲中说，现在中央不是一直在强调「供给侧改革」吗，为什么还要「杀」需求端的购房者？政府来不及啊，只能先这样。
是啊，现在的楼市调控，不过是权宜之计。
瑞银报告还有一个政府很不愿意承认的论断：「中国的现行税制和激励机制鼓励居民购买并持有住房。」
你看，拥有房子不需要交房地产税，没有房子小孩读书都成问题……这实际上就是对买房行为的变相鼓励。
所以，房价会跌吗？会的。但是，都只是暂时的。
我们真的不是故意唱多楼市，在现行制度下，恐怕只能长期看多。
今天是情节人，奉送大家一句既丧气又很正能量的老话：既然无力反抗，不如默默享受……
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