界面新闻记者 |
楼市调整期，并非每个豪宅项目都能“日光”，尤其是在高端项目井喷的上海，就更难了。
4月25日，位于上海浦东世博板块的保利世博天悦终于摇号开盘，270多名富豪认筹者齐聚上海前滩香格里拉酒店，等候选房。
据现场购房者反馈，不到下午两点，开盘结束，此次推出的291套房源还剩50套左右未售。很快销售海报也公布，今日共录得销售额约80.84亿元。值得一提的是，保利世博天悦是近期上海推出的众多豪宅项目中表现较差的一个，认购率和去化率都不算高。
保利世博天悦随今年第四批次房源入市，共推出291套建筑面积约174-252平方米的3-4房，备案均价16.8万元/平方米。4月17日，该项目开启认购，4天后共获得认购330组，认购率约113%，未触发积分限售。
虽然有330组认购，但开盘当天实际到场参与摇号选房的只有277组，也就是说在开盘之前就有50多人选择放弃这个项目。277人选购291套房，不能清盘已是确定事件。
近一个月以来，上海高端楼市被掀起了抢购热潮，热销红盘一个接着一个诞生，吸金无数。
在保利世博天悦之前，同为均价16.8万元/平方米的融创外滩壹号院，以及17.2万元/平方米均价的中海·顺昌玖里、17.28万元/平方米均价的滨江凯旋门，甚至均价16.3万元/平方米的绿城外滩兰庭都宣布售罄，其中凯旋门和外滩兰庭均触发积分。
不过，在这场上海豪宅抢购浪潮中，仍以理性者居多。据今日保利世博天悦的开盘现场反馈，选择弃号的购房者依然不少，甚至前50名选手中也不乏放弃者。
价格是放弃的第一原因。有购房者表示，虽然认筹了但很犹豫要不要买，项目的单价可能比正挂还要多。
张景在看完保利世博天悦的样板间后就决定不买了，她向界面新闻表示，这个项目定价太“鸡贼”，只要稍微有一点点优势，价格就会加很多。比如，看全江景的主力单价可高达20万元/平方米，而不看江的主力单价则在约15.5万元/平方米，价格悬殊较大。
具体来看，此次推出的291套房源里，总价最贵的一套约8216万元，总价最低的一套为2030万元。总价段2000-3000万元的房源有90套，总价段3000-4000万元的房源有132套，总价段4000-5000万元的房源有52套，总价段5000-6000万元的房源有14套，总价6000-7000万元的房源有2套，总价8000万元以上的房源只有1套，总货值102.33亿元左右。
一名业内人士也认为该项目定价不够合理，没有那么多人愿意花如此高代价去买，除非是一些特别好的户型和楼层。
比如保利世博天悦7幢28号2202号房源，建筑面积2239.68平方米，销售单价达26.3万元/平方米，总价为约6303万元，现场被敲定出售。
作为浦东“鸽王”保利世博天悦，前期因为价格博弈一直迟迟没能入市，目前已是准现房状态。今年3月，界面新闻实地探访，该项目施工铭牌显示竣工时间为2022年10月。
3月初，保利世博天悦还没有发布销售案名，就被传出要入市，最终因为价格未批而延迟到第四批次推出。此次是保利世博天悦首开，共推出4幢楼，有三栋22层的高层，分别是7幢、8幢、9幢，和一栋8层的13幢楼。
该项目总建筑面积约27万平方米，由5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅组成，合计供应住宅800余套。
一名业内人士表示，“这一批开盘没卖完，后面还有好几百套没推，压力不小。”
由于保利世博天悦的开发成本较高，且近两年市场环境发生变化，保利发展不得不等待，既要等到好价格，也要有好市场。
从拿地到项目开盘入市，该项目用了近7年时间。2017年7月，上海联合产权交易所挂出一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万平方米的“世博村B地块”住宅增资项目，也即今天的保利世博天悦。
该地块原为上海世博土控（现名“上海地产投资有限公司”）旗下全资子公司上海华辕实业持有，地上建筑原为2009年举办的世博参展人员提供住宿和配套服务。
于是，保利发展增资上海华辕实业有限公司49.7亿元，获得上海浦东世博近20万平方米住宅项目50%股权。根据协议，保利发展还需要另外贷款40.7亿元给上海华辕实业。
因前期投资就接近百亿元，该项目还长期被称为“百亿地王”。
终于，保利发展等到了可以入市的价格，不过似乎时机已过。
上海某项目营销人士向界面新闻表示，买这类项目的客户群体总归是有限的，而且供应不断增加，购房者选择空间更大，对于开发商而言，早入市会有优势。
接下来，压力给到保利世博天悦的数十名销售人员了。
