界面新闻记者 |
针对离异人士的限购和限贷政策都取消了。
4月22日晚间，一则北京楼市松绑的消息传出，即离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信贷政策。
离异后购房贷款政策松绑
据《中国基金报》报道，4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》（以下简称为《通知》）。
《通知》提出，根据当前房地产市场形势，为更好支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径作出如下通知：2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
对于这一政策，有房地产中介告诉界面新闻，目前已收到上述通知，今天起开始执行。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，此举是对离婚购房政策的进一步优化和完善。
该政策落地后，北京夫妻离异后家庭名下无房，即按首套资格、首套贷款计算，即在城六区/非城六区购房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，购房门槛和购房成本较之前明显降低。
而从3月27日开始，北京居民离婚后购房不再受离婚年限限制，北京市住建委官网关于“离婚限购”的这一政策已经标注“失效”，这也意味着这一政策不再执行。
易居研究院研究总监严跃解释称，离婚限购的政策，是过去几年管控“借离婚骗取购房资格”的一项措施，当时虽然有争议可能误伤，但总体在执行。现在各地购房政策进一步调整优化，且一线城市在去年底和今年初限购政策放松的基础上，本身会有新的政策动向。离婚限购政策的取消，具有积极的导向，也充分说明当前房地产市场的政策面进一步宽松。
至此，离婚购房的限购和限贷政策都取消了。
限控政策灵活调整，释放合理需求
不论是取消“北京夫妻离异后3年内限购”的政策，还是“离婚不满一年且名下无房，可按首套房贷款”，都是对既往政策的调整，可进一步释放居民合理的购房需求。
2017年3月，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心曾联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，其中规定离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款政策都需按照二套房执行。这一从严防控信贷风险政策的背景，是当时购房家庭通过离婚的方式享受首套住房贷款政策的情形有所增加，既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。
而“北京夫妻离异后3年内限购”的政策则起源于2021年。北京市住建委政策曾规定，从2021年8月5日开始，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。当时，北京楼市火爆，连年上涨的房价也让大家看到了投资楼市的机会。为了在北京以最低首付购入两套及以上住房，不少居民想出了“假离婚”的方式。上述对夫妻离异采取的限购政策，正是在这样的背景下诞生的。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，前几年，为了堵住投资炒房的漏洞，不断“打补丁”，现在则是要把这些“补丁”去掉。
他进一步分析称，在当下的市场环境下，针对离异人士的两则限购限贷政策都显得不合时宜。一方面，现在市场上留存的购房需求，都是刚需和改善，也就是合理购房需求，过去楼市火热期间，想法子投资的动机都没有了，比如通过离婚获得购房资格、获得首套资格。
另一方面，现在离婚率居高不下，离婚、单身、独居人群较多，必须要考虑这部分人群的合理住房需求。未来，选择独居、单身的人群会越来越多，包括京沪在内，对这类人群的住房限制已经取消，而且还要加大支持的力度，因为这是人口结构变化的一大特征。
政策接连出招，北京楼市企稳
从去年9月取消“认房又认贷”的政策至今，北京还接连推出了通州取消“双限”、“离婚限购”政策废止等一系列的松绑政策，同针对绿色建筑、改造后的老旧小区提供更高的公积金贷款，这对带动市场交易、提振购房信心起到了重要作用，也在一定程度上降低了居民的购房成本。
据北京市住建委统计数据显示，3月北京二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的“荣枯线”；新房成交2853套，环比上涨150.7%。一些房产中介也告诉界面新闻，今年小阳春北京的成交量还不错，而且居民看房的积极性也在提高。
但他们也提到，目前北京楼市松绑政策对于稳定市场起到了较好的作用，但对实际的成交量影响并不明显，成交的房源基本都是“以价换量”。麦田房产的数据也显示，从成交结构来看，春节过后，500万以下房源成交占比上升明显，二手房市场“对价格更为敏感”的刚需市场率先启动。
从去年开始计划在北京购置一套“老破小”的柳欣告诉界面新闻，分析下来，这些政策通常只对部分群体有效果，对自己购房并没有起到什么作用，但也期待松绑优化政策能够继续出台，比如下调利率，降低购房成本。此外，她更看重的，还是住房价格是否还会有变动，“从春节至今，基本上关注的房源都在降价，原本挂牌价很高的房源，降价的力度也很大。”柳欣说。
界面新闻也了解到，在业主与买家谈判的过程中，大家普遍认为松绑调控政策让楼市更加稳定，但对市场的预期依旧不高。不过，一些业主看到持续释放的政策利好，也在一定程度上减轻了降价的力度，而一些原本担心房价持续下跌的买家，逐渐坚定了购房的信心。
中原地产首席分析师张大伟则表示，针对离异人士的松绑政策，理论上只有极少数已经有房、还想再购房的北京户籍家庭可能会被这个政策影响。而从整体看，楼市政策在不断小步放松，一个月一次政策，市场在这些政策影响下维持基本平稳。
对于未来，北京楼市仍在期待松绑优化。陈文静对此表示，今年两会政府工作报告为房地产定调，提出要“优化房地产政策”，3月22日国常会提出“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”，此前住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在两会民生主题记者会上也明确提出“城市政府要用好调控自主权”。北京针对离异人士的松绑政策，是落实中央精神的重要举措，也向市场释放出进一步优化政策的积极信号，对市场情绪有望产生有利影响。
她分析称，“短期来看，北京限制性政策存在继续优化预期，包括优化大户型限购、优化郊区限购、降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等，同时结合人口、人才政策，给予多孩家庭、老年家庭更多住房支持也存在空间。”陈文静说。
（应受访者要求，柳欣为化名）
