界面新闻记者 |
上海土拍已没有太多悬念，赢家还是那些熟悉的名字。
4月16日下午三点零五分，上海今年一批次下半场土拍落下帷幕，6宗地块均顺利出让迎来新主人。在这场土拍大战中，越秀地产、“厦门三剑客”（建发、国贸、象屿）、央企保利、中海和招商蛇口、以及中铁建、安徽高速、龙湖、大华等十余家房企齐聚上海房地大厦，目的是要将数亿资金用出去。
最终，建发、象屿、越秀、保利等房企如愿以偿，斩获了心仪地块。除此之外，本次参与竞拍的唯二民营房企龙湖和大华均摇中地块，且都为溢价成交，令这场土拍关注度有了大幅提升。
根据此前公布，此次摆上拍卖桌的6块地涉及静安、浦东、普陀、闵行、嘉定、奉贤6个区，总出让面积约19.49万平方米，起始总价为112.3038亿元。其中，静安中兴社区地块改为挂牌出让；普陀桃浦和嘉定菊园2宗仅一名竞买人；浦东曹路、闵行浦锦、奉贤新城地块有多名竞买人。
下午14时，本场看点十足的地块闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块开启竞拍。该地块共有12位竞买人参拍，包括保利发展&上海建工、招商、华润置地&江苏海润、中海、中铁置业、象屿&天安、安徽高速、金茂、建发&联发、大华、首开、国贸等。
经过18轮竞价后进入竞高品质建设指标环节，最终竞指标达到最高标准，到最后的摇号环节，首开弃权，其余11位竞买人开始摇号。最终，7号竞买人胜出，上海民营房企大华地产以最佳运气摇中，成交总价25.56亿元，楼面价42350元/平方米，溢价率10%。
该地块出让面积为5.03万平方米，起始价23.24亿元，房地联动价为6.9万元/平方米，容积率只有1.2，中小套比例不低于50%，是本场土拍竞争力最大的一宗地。
上午已经摇到地块的建发，对闵行区浦锦街道地块更是抱有执念，“再来一块。”在盯着直播摇号的过程中，建发投拓人士告诉界面新闻，这块地货值大概40亿元，在这一轮供地中，也更看好闵行锦街道地块周边的市场。
安徽高速只押注了这块地，而且在地块出让之前就对该地块进行设计招标，将准备功夫做到极致。遗憾的是，并没有得偿所愿。
大华也做好了深耕闵行的准备。去年7月，大华还以总价47.352亿元斩获了闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块，在8位竞买人中获胜。
今日这宗吸引十多家房企围猎的地块，东至浦泉南路，南至用地红线，西至浦申路，北至立跃路，位于保利锦上项目东侧。2020年10月，保利锦上二期入市，共收获认购1412组，认购率达351%，是当年的热盘之一。
下午的战场，赢家属于民营房企。奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块也在下午同一时间出让，地块热度较低，只有3位竞买人参拍，分别是龙湖、奉发和象屿，只有龙湖笑到最后，以15.37亿元、溢价9.55%拿下地块。
这是龙湖今年首度入沪拿地，同时也只押注了奉贤新城地块。在摇中该地块后，龙湖投拓人士向界面新闻表示，龙湖对于拿地的利润要求较高，基本要保证净利达到12个点才去拿。从2022年到现在，龙湖在上海的几个项目都是底价拿地，没有去拼摇号。
“今天拿的这个地块离奉贤龙湖天街很近，我们有信心做好。”龙湖投拓人士表示。
今日上午共完成4块土地成交，分别是浦东新区曹路科教园区单元（PDP0-0306）C1B-1地块、静安区中兴社区C070201单元151b-19地块、普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块和嘉定区菊园新区嘉定新城菊园社区JDC1-0404单元50-01地块。
其中，浦东新区曹路科教园区单元地块和静安区中兴社区地块为溢价成交，另两宗为底价成交。
具体来看，浦东新区曹路科教园区单元地块共吸引两位竞买人参拍，分别是象屿&联发、中建八局。该地块出让面积4.76万平方米，容积率1.5，起始价22.19亿元，联动价为6.3万元/平方米，最终象屿&联发以23.63亿元将地块收入囊中，楼面价33065元/平方米，溢价率6.49%。
静安区中兴社区地块为本场土拍的第二热门地块，华润、上海城建、中海、招商蛇口、越秀、保利、大华、象屿、建发等房企展开一轮厮杀。
现场经过20轮竞价后，有7位竞买人选择参与竞“高品质”指标环节，并全部接受最高指标后，转入摇号环节，7位竞买人均参与摇号。最终，越秀地产以15.97亿元摇号竞得，楼面价78197元/平方米，溢价10%，房地联动价格12.1万元/平方米，中小套型比例不低于60%。
该地块位于静安内环内，周边皆是城市更新项目，南侧是百万方中兴城、静安玺樾等。据越秀相关人士介绍，该地块较为迷你，货值不大，仅有10亿元左右。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，越秀在加大上海投资比重，且连续拿市中心地块对未来销售额会有很大提升。
去年，越秀地产以7.24亿元竞得静安区中兴社区C070202单元306-04地块，12月份又以47.85亿元摇中普陀区北新泾产业园区一宗地。一个月之前，越秀也以总价7.5亿元、溢价率9.58%成功摇中杨浦长海社区地块。
除此之外，普陀区桃浦科技智慧城地块的获得者是中环，以底价26.5亿元拿下；嘉定区菊园新区嘉定新城菊园社区地块的得主是保利发展&建发，成交价11.82亿元。
至此，上海首轮土拍下半场6宗地全部出让，共揽金118.86亿元，3宗地封顶摇号，2宗地底价成交。上下两场土拍，上海一批次总成交金额为253亿元。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，本场土拍热度较首场有所下降，6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍。国央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大华、龙湖两家民企分别竞得一宗，其余4宗地块均由国央企竞得。
陈炬兰表示，本轮土拍调整了中小套比例要求，从“60%-80%不等”调整为“50-70%不等”，并将实行最新的中小套型住宅设计建设标准，从“多层90平方米、小高层95平方米、高层100平方米以内”调整为“多层100平方米、小高层11平方米、高层120平方米以内”，这一规则的调整未来将增加改善型产品供应，降低大面积产品溢价，缓和供需矛盾。
在易居研究院研究总监严跃进看来，上海的拍地房企相对来说是最近一两年的老面孔，即本土优质房企和最近两年在上海持续深耕的房企，鲜少出现新面孔，说明房企拿地的压力已经有所增大。
正如现场一名投拓人士表示，“上海的利润也在降低，进入保障房阶段了。”
