前言：
中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。
引言
这里曾是名满西南的“花卉之城”，也是备受瞩目的“昆明新东城”。然而在呈贡新城建设后不久，先后被英国《金融时报》和美国《外交政策》评为“鬼城”，也多次登上中国“鬼城”排行榜。
呈贡在2003年启动，2005年正式动工，面价461平方公里，核心区域160平方公里，规划容量在2020年达到95万人，然而由于周边配套的不理想，大多数小区的入住率仅有30%左右。周边配套（尤其是交通配套）的不足造成了新城人气稀薄，稀薄的人气又使商家不愿来此经营，造成了“鬼城”的恶性循环。
借着过年回家的机会，笔者来到了本次回乡调研的目标——“鬼城”呈贡。
市政府的入驻为呈贡新城发展注入信心
2003年在呈贡新城规划时，大学城与市政府的入驻无疑是呈贡新城发展的两针强心剂。2007年，大学城和十三栋行政服务楼建设完成，学校陆续入驻，而政府的搬迁却一再推迟。据传闻，搬迁屡次推迟的原因是由于公务员不满新城差劲的交通商业配套而进行集体抵制，虽然2008年云南省政府对新城的规划作出重大调整，扩大了新城的建设范围，但政府此时踌躇的举动还是影响了整个呈贡新城投资环境的评价与信心。
时至2011年，昆明市政府终于在3年多的观望过后选择整体迁入呈贡。这无疑为呈贡新城的发展注入了一针强心剂，政府的入驻带动了一众商业投资的开展与商业项目的施工，虽然距离周边配套的成熟还有不少的时间，但对于已经生活在新城中的人而言，心情已经从之前的彷徨担忧转变成了充满希望，当我采访到几个住在呈贡新城的朋友时他们都说到对呈贡未来前景的憧憬与信心。
政府进驻有利于城市产业的形成
城市的发展，与城市的产业发展密不可分。一座城市的产业不仅是城市经济发展的基本保障，更是城市稳定的基础保障。众所周知，发达健康的产业可以为城市中生活的人们带来就业机会，对于呈贡这样一座新城来说，招商引资是城市建设和发展的重中之重。政府机构的进驻向市场昭示了政府对呈贡新城发展的信心，其本身的号召力有利于增强企业进驻呈贡的信心，同时也为呈贡带来潜在的商业机会。呈贡新城定位于山水园林城市、行政教育中心、科教文化中心、金融中心、商贸及旅游服务中心、新兴的工业中心，未来昆明的休闲之都，从中长期来看，新城的发展潜力较为巨大，随着新城的进一步加快发展，新城将会产生一些新型产业和新型业态，这些产业业态将会辐射甚广，形成一个朝气蓬勃的新城与主城格局互补，交相辉映。截止至2016年11月4日，30多家企业进驻呈贡信息产业园，其中不乏众多龙头企业，包括微软、中心通讯、大唐电信、中船重工、浪潮集团、云南信息产业投资、东华软件、天津凯立达、中国数码港、深圳优必选机器人、深圳联合视觉创新、东讯科技等一批国内知名的信息产业企业，各项目的签约金额总额约为60亿元人民币。
政府入驻呈贡对楼市提振效果在短期内并不明显
借着回乡调研的机会，笔者再次来到呈贡新城，发现在政府进驻后第5年，这里的人气虽然有所提高，但主要是以白天在这里上班的公务员为主，呈贡只是他们工作的地方而非生活的地方。昆明以二线城市的身份斩获“全国第四拥堵的城市”头衔，正急需像呈贡新城这样的新型城市来为主城区分担人口资源压力，但是据了解，很多在呈贡拥有住房的人往往在昆明市区也拥有住房，而他们均选择在市区居住而非新城，这是造成呈贡新城楼盘入住率不高的原因之一，究其根本，还是这里的公共设施配套远远落后于昆明市区。
楼市方面，在政府搬迁至呈贡新城的短短5年来看，当地楼盘价格由2000-3000元/平上涨至如今的5000-6000元/平。可见在价格方面，政府的进驻至少在短期内并没有对楼市提振起到太大的作用，成交量方面则更是表现的不温不火。由此可见，区域经济的发展和周边公共设施配套的建设是影响楼市的两大关键因素，而政府的进驻从长远来看自然有利于两者的发展，但是再有力的影响，在其未成为显示之前显然无法为楼市的提振起到直接有效的作用。因此，政府虽然就在身边，呈贡新城却仍然还有很长的路要走，这里路途虽然遥远，未来却充满希望。
