中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。
摘要
2016年，武汉楼市延续了上一年的火热态势，在城市快速发展吸引外来人口迁入置业和本地居民改善型需求逐步释放的背景下，武汉楼市成交再创新高，年度新建住宅成交面积近3000万方，同比增幅达32.1%。其中，汉阳、光谷、江夏等区域无疑是2016年推动武汉楼市再创佳绩的重要力量，尤以光谷在经济发展、产业升级、吸纳人口、置业购房等方面最为引人注目。
板块背景
武汉光谷板块位于武汉市东南部，依托武汉东湖新技术开发区，已经建设成为国家光电子信息产业基地。历经近30年发展，东湖新技术开发区已经成为国家特批的三个自主创新示范区之一，武汉光谷也已经在光电子产业基础上，形成了生物医药、地球空间信息等多个拥有技术主导权的特色产业集群。2015年，东湖新技术开发区经济再次实现跨越式发展，企业总收入突破万亿元大关，达10062亿元，在科技部发布的115家国家级高新区综合实力排名中，东湖新技术开发区连续两年排名第三，知识创造和技术创新能力在全国高新区位居第二。
正是有了强有力的经济实力作支撑，武汉光谷的企业数量逐年增加，截止2015年底，光谷已累计工商注册企业3.6万户，本土大型集团、全国知名企业、世界500强纷至沓来，多元化的企业吸引了众多高学历、高收入、年轻化的人群汇聚，由此产生了旺盛的置业需求，不断推高光谷楼市的成交量。
对于大多数在武汉读过书的人来说，光谷都是他们学生时代绕不开的情怀（集聚42所高等院校、超80万名高校学生）。作为全国第二大的智力密集区，2016年，光谷被总理寄予厚望，要打造成为吸引天下英才的“天下谷”。而在经济高速发展、产业多元化布局的助推下，武汉光谷正以“宜业、宜居”的产业新城姿态，吸引着越来越多的留汉人才和来汉人才在此工作与生活。
一、产业、人口良性循环增加刺激光谷楼市发展
2005年至今，光谷经济发展迅猛，区域工业总产值规模由629亿元增加至目前的约7500亿元，年复合增速近30%。同时，光谷也孕育了大批企业，尤其是2010年后，光谷的企业规模发展进入高速扩张期，年均新增企业3500家左右，2015年新增注册企业数更是高达9621家。
越来越多的企业入驻和创业型企业扎根，带来了大量的从业人员进入光谷。2005年，光谷从业人员规模仅为14.24万人，到2015年已升至约53万人，这部分产业人口已经成为目前光谷经济发展的主力，也为推动光谷区域房地产市场提供了大量的潜在客群。
2016年，正是在光谷区域内部产业人群持续累加、武汉市其他区域客群看好光谷发展以及一线城市外溢人群回汉置业激增的多重需求下，光谷楼市成交再创新高，年成交面积达564万方，占到全市住宅成交量的近两成，成交均价突破万元。
图：2011-2016年光谷商品住宅成交走势
数据来源：中国指数研究院华中分院整理
二、产业丰富带动客群扩充，置业需求逐渐分化
目前，光谷已经形成了装备制造、电子信息、生物医药、节能环保等高端制造业和战略新兴产业，在第二产业不断丰富的同时，光谷的文化创意、软件服务外包、金融等现代服务业也得到了长足的进步。随着光谷支柱产业的大力发展和多元化产业的布局，光谷各类企业已经处于不同的发展阶段与档次，而主要由产业人口引致的置业客群也逐步扩展，由最初的高校教师、高端制造业和战略新兴产业研发人员逐渐融入了更多的现代服务业高管、白领，客群也出现了不同程度的分化，从而推动置业需求也开始向首置、改善分化。
表：武汉光谷客群特征
资料来源：2016年中国指数研究院华中分院光谷客群调研
东湖新技术开发区建区已近29年，光谷发展也超过15年，一批批的产业人口在光谷落户，早期的年轻置业者已经成长为光谷各类企业的中高层管理者，收入较高，家庭成员不断增加，这部分人群的改善型需求渐起，对于居住舒适度和社区配套完善更加关注；而新进的年轻置业者，分散在光谷的生产型企业、科技型企业、银行金融等高端服务型企业和中小创业型企业中，收入水平尚处于中低等，家庭结构较为简单，这部分人群的首置刚需较为强烈，对于置业成本和交通便利性更加敏感。
三、区域配套日益完善，居住便利性将大大提升
相对武汉三镇中心区域，光谷的城市建设与房地产市场起步较晚，但发展却最为迅速。目前，大部分客群在置业光谷时，对于区域的交通状况、教育医疗资源等配套最为关注，这主要与区域迅速扩张的人口规模和相对供应不足的生活配套之间的失衡有关。
在“十三五”期间，东湖新技术开发区在稳固经济发展的同时，将大力推进区域交通、学校、医院、商业、公园等基础设施的建设与开发，逐步追赶中心区域的城市建设步伐，保障居民工作与生活的便捷与舒适：
● 交通设施：到2020年，光谷将拥有11号线东段、2号线南延线双地铁配置，光谷南、光谷东的人口将可以通过地铁快速与光谷中心及三镇中心区域相连，而T1、T2有轨电车也将形成区域内部的新型公共交通连接方式；同时，光谷火车站的建成将大大便捷光谷居民对外的交通通达度。届时，光谷将成为武汉同时拥有火车、城铁、地铁、有轨电车、公交多元交通设施的区域之一。
● 教育资源：目前光谷的学校及学位供不应求矛盾尤为凸显，未来4-5年，东湖新技术开发区拟新增70所中小学，占到武汉全市新增学校的三成。到2020年末，东湖新技术开发区将拥有中小学107所，位列全市各区首位。
四、区域东扩南进趋势明显，缔造武汉楼市新热点
随着光谷产业布局的不断拓展和轨道交通的引导，目前及未来，光谷区域的发展空间将逐渐由目前的鲁巷、关山向东、向南扩展至光谷东、光谷南、藏龙岛等区域。尤其是2016年，东湖新技术开发区的行政中心迁移至光谷东，围绕行政中心自然会吸引众多企业、人口进驻，商业、医院、公园、学校等各类配套也在逐步落地。
图：2011-2016年光谷东商品住宅成交走势
数据来源：中国指数研究院华中分院整理
2011-2016这五年间，光谷东由楼市发展的空白点一跃成为武汉最炙手可热的楼市新兴板块，品牌开发商纷纷进入投资，商品住宅成交量价不断提升。2016年，光谷东年成交住宅60万方，同比增加1.2倍，成交均价达到10140元/㎡，已超过先期发展的光谷南板块，正在逐步追赶发展成熟的关山板块。
综上所述，光谷楼市发展具有扎实的经济产业基础和不断增加的人口需求基础，多元化的产业和人口属性，也为光谷带来了多元化的置业需求。未来，随着交通、学校等各类配套的完善和区域的不断扩展，光谷（尤其是光谷东和光谷南）将吸引更多的产业人口与投资客群，共同来挖掘光谷房地产市场的发展空间与发展潜力。
