界面新闻记者 |
3月28日深夜，港股广州出险房企富力地产（2777.HK）发布了2023年度的详细业绩公告。
财报显示，富力地产2023年实现总营业额362.38亿元，同比增长1.62%，实现了自2020年以来的首次增长；公司所有者应占年度亏损201.64亿元，亏损额度同比扩大28.14%。
资产负债方面，富力地产总资产减少9.23%至3348.68亿元；总负债减少4.47%至2884.76亿元。总的来看，富力地产净资产仍为净值，其2023年总负债率为86.15%。
从营收结构来看，物业发展板块营业额278.11亿元，同比微幅下滑4.2%；物业投资板块营业额10.03亿元，同比增长2.77%；酒店营运板块营业额64.07亿元，同比大涨51.29%。
受益于2023年旅游行业的火爆行情，富力的酒店业务增长过半，弥补了主力业务的下滑部分。在物业发展、物业投资板块亏损持续扩大时，酒店业务的亏损则是从23.73亿元降低到9.04亿元。但酒店业务多年来还是没有实现盈利。
“伦敦富力城”梦破灭，张松桥用1港元接盘、承接背后贷款
在最新财报中，富力透露在2023下半年，一直积极商谈出售即将落成位于英国伦敦1区名为One Nine Elms（九榆树1号）的资产。在2023年结束后，已经与一名潜在买家订立意向书，估计市场总开发价值为13亿英镑（折合人民币约118.56亿元），但最终对家取决于出售条款。
这位潜在买家就是素有“重庆李嘉诚”之称的张松桥。富力地产解释，如果成功出售，本集团将有效减少超过6亿英镑的相关负债，显着改善本集团的财务状况。
2月6日，富力地产曾发布重大资产出售公告，拟将九榆树1号100%股权转让予张松桥实际控制的企业，转让对价仅为为象征性的1港元，但张松桥需承接九榆树1号的贷款。
截止2024年3月末，九榆树1号的贷款合计95.01亿港元（折合人民币约87.72亿元）。针对巨额贷款的偿还，富力地产表示，由张松桥根据交换邀要约，接手公司旗下3笔展期美元票据，最低本金额为8亿美元。
公告显示，其背后的项目公司已经资不抵债，截止2023年9月的净负债为48.13亿元。但截止2023年末，项目公司持有的物业永久业权益于其现况下的市值为10.09亿英镑（折合人民币约92.03亿元）。
此外，九榆树1号将于今年4月完工，包括River Tower及City Tower两座大楼，共提供437个私人住宅单位，City Tower提供57套经济型住宅，River Tower内设一家酒店。
根据此前凯悦酒店（H.N）于2020年11月官宣的信息，River Tower的酒店大概率为旗下的柏悦酒店。
实则，关于九榆树1号的前身还有更多故事。在富力之前，万达曾经想要依靠九榆树1号来开发“伦敦ONE”项目，建成伦敦万达酒店，以及高档公寓。
2017及2018年，富力相继买下万达在海外Nine Elms Square（九榆树广场）、九榆树1号两个海外资产。2017年还在CLS Holding手中买下伦敦一区的Vauxhall Square（沃克斯豪尔广场）地块。
九榆树1号、九榆树广场、沃克斯豪尔广场三个地块位置相邻，彼时富力想要将这三个地块打通，开发“伦敦富力城”。
但在2022年3月，富力就把其中的沃克斯豪尔广场进行低价出售，界面新闻曾对此进行详尽报道。当时的交易对价为9570.26万英镑，但该地块2020年的估值为1.65亿英镑，交易额相当打了5.8折，买方为远东发展（00035.HK）。
如若九榆树1号成功出售给张松桥，那么七年前购入的三个伦敦相邻地块，就只剩下九榆树广场。
两年仅出售3家酒店，富力舍不得低价售卖
此前在2017年，富力地产曾不计运营成本，以6折的价格、总计189.55亿元收购万达在国内旗下73家酒店资产，被冠以“全球最大豪华酒店业主”称号，也被业内戏称万达的“白骑士”。
界面新闻曾于2022年报道，为了缓解债务压力，富力开始亏本卖掉当年收购万达的酒店。在2022年9月，富力地产亏本600万元卖掉北京富力万达嘉华酒店100%的股权，交易对价5.5亿元，当时已经是富力卖掉的第二家原万达酒店。
但即便已经进入化债阶段，富力出售国内酒店速度却变得异常缓慢。
截止2023年底，富力地产已拥有90间运营中酒店，分别由万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团、万达酒店管理集团及其他酒店集团管理。
这个数据截止2021年底是93间。也就是说，在2022至2023这两件间，富力才卖掉了3间酒店。富力地产表示，公司仍积极物色相关机会，将酒店以可行的商业条款出售予有兴趣的买家。
不过，富力地产也表态，由于市场不明朗及融资成本上升，出售其他资产的步伐有所放缓。但公司认为其投资组合中的部分资产优质且具吸引力，管理层有信心未来这些资产将在出售完成时产生现金流。
香颂资本董事沈萌对此计划持质疑态度。沈萌向界面新闻解析，当前经济是结构性下行，并非富力个体遇到经营困境，旗下有资产可供出售，也只能优先推动现金流充沛的资产以相对较低的价格出售，否则市场上根本没有买家，“可以不卖，但可能活不下去。”
富力地产：去年成功避免重大财困及贷方诉讼，未来重点开发预售
聚焦到富力地产的化债进程，2022年7月和10月，富力地产相继完成境内债券、境外美元债的整体展期。
具体来看，富力地产49.43亿美元（折合人民币约357.13亿元）的境外债券（10笔）还款期限全部延长3至4年，涵盖了公司所有中长期境外美元债；135亿元的境内债券（8笔），加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上。
彼时富力地产表示，境内和境外债券的成功重组，大幅降低了近三年内的中短期债务压力，为公司改善经营、迎接市场复苏争取到宝贵的时间窗口。”
如今距离延长债务还款期限已经过去一年半。公司在最新财报中透露，2023年，富力地产成功避免重大财务困境及贷方之法律诉讼。
到了2024年，富力地产表示，债务重组仍是一项关键任务，在当前现金流环境下，票据及贷款的偿付能力预计将变得越发重要和具挑战性。
富力地产认为，近年来，各种资金来源和结构性产品不再普遍，加上预售大幅减少，现金流周期失衡。为恢复现金流周期，房地产行业需要重振借贷或预售信心。
“本集团将重点开发预售，以恢复贷款银行和投资者的信心。在当前的市场环境，推动预售的务实方法是确定可售物业并变现。”富力地产在财报中强调。
（文中英镑汇率9.12；港元汇率0.92；美元汇率7.22）
