界面新闻记者 |
3月26日，有市场消息指出，深圳市规划和自然资源局（以下简称“深圳市规自局”）发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，内容显示，深规土 [2010] 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。
对此，深圳市规自局相关人士对多家媒体表示，该文件属实。此举意味着被称为“7090政策”的户型比例要求在深圳正式退出。
而在此次彻底取消“7090政策”之前，深圳已对取消该政策做出过多次尝试。其中包括去年6月出让的深圳湾超总地块，以及12月出让的龙华观澜街道A925-1146地块，两地块在户型面积上都不受“7090政策”的限制。
什么是“7090政策”？
“7090政策”是国家对房地产宏观调控的一个重要政策，最初起源于2006年。
彼时，住建部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。这套标准被业内称之为“7090政策”。
政策提出的初衷旨在调整房地产市场供应结构，从而保障房地产住宅产品更加合理，以遏制房价高涨。
然而，政策执行18年来，我国市场的供求关系和行情已发生巨大变化。
“按照目前‘保障+市场’的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只要解决改善型住房需求。因此，商品房市场继续执行“7090政策”的必要性下降了”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
李宇嘉指出，目前新建商品房市场有支付能力的需求，主要是改善型需求。据深圳房地产信息网数据，2023年深圳成交的31621套新房住宅中，90平以下的产品占比37.6%，而90-144平改善型产品的占比则高达58.2%。
另外，目前市场上的刚需买家，很大一部分通过二手住房市场解决。在存量房市场规模足够大的情况下，“7090政策”已经执行多年，有充足的中小户型房源可供选择，并且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控，单价较低。如果新增住宅供地继续执行“7090政策”，已经无法匹配高地价下新房市场的需求。
后续将产生怎样的影响？
对于此次“7090政策”取消对深圳楼市产生的影响，李宇嘉分析，首先是让供给适应需求，政策取消后将减少低效新房房源供应，加快房源库存去化，单位用地上房源价值更大，从而提振开发商拿地的积极性。
二是此前深圳的一些黄金地段的豪宅项目，因受制于“70/90”政策的限制，不得不做成小户型，在户型面积段的设计上全都受制于次。如今取消后，可以大大提升房屋的品质，使得部分地块可以打造为针对高收入人群的高品质住宅。
三是可以真正实现“保障+市场”的供应体系，让刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场则主要面向改善型需求。
而在政策层面，深圳此次取消“70/90”政策限制，或许也是对近日国务院常务会议指示的进一步落实。
在3月22日召开的国务院常务会议中，再次明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。
据业内人士分析，针对今年一季度房地产市场的持续疲弱，新的扶持政策应该已经在路上了，热点城市将继续在需求端纾困，包括松绑限购、降低按揭利率等方面。
值得一提的是，市场表现上，在春节假期过后，深圳二手房市场近期出现回暖迹象，市场热度节节攀升。
据深圳乐有家门店数据显示，近一个月以来深圳二手住宅成交量环比上涨68%，同比上涨10%。3月二手住宅成交均价为每平方米6.49万元，环比下降0.5%，降幅同步收窄企稳。
另据深圳市房地产中介协会最新统计，上周（3月18日至3月24日），深圳全市二手房成交量(含自助)录得1286套，环比增长6.6%，深圳二手房周录得量呈现六连升。在近期多项楼市利好政策的持续松绑下，“小阳春”行情已成定势。
