随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，房地产行业过往的“三高”模式已经不适用于当下。伴随市场供求关系的转变，地产行业的发展逻辑也发生了根本性变化，目前行业正处于发展的震荡期与转折点。
但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至可以获得行业集中度提升红利以穿越周期，并在激烈的竞争中不断胜出。
3月18日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布了2023年年度报告，在行业下行周期下，依旧交出了一份不俗的全年业绩“答卷”。
据财报显示，2023年招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增加48.20%，迎来大幅增长；经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元，同比提升了41.75%。
与此同时，销售规模也迎来逆势微增，全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元，跻身行业前五。
亮眼的财报数据背后，是招商蛇口多年来的稳健经营。2023年，招商蛇口继续坚持自身转型方向，通过完善各项管理运作机制，促增长、降成本、推转型，坚守财务稳健，提升管理效率，凭借于此，行业“五强”目标已悄然兑现。
一.高能级城市深耕卓有成效
在行业承压之下，能够实现销售增长，得益于招商蛇口聚焦高能级城市的拿地策略。
早在进入2022年之后，为应对行业变化招商蛇口便提出了聚焦“强心30城”、深耕其中“6+10城”的战略，被业内称之为“换仓”。
2023年，招商蛇口继续坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。
而在多数房企迫于现金流的压力减少拿地的背景下，招商蛇口依旧保持了积极的拿地态度。全年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。
其中，在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在“北、上、广、深”四个一线城市的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。
更值得一提的是，在招商蛇口2023年新增项目中，有29个项目都实现“当年拿地、当年开盘”，在报告期累计贡献销售金额约340亿元，展现了强大的综合实力。
具体到各城市的销售金额上，2023年招商蛇口在全国13个城市的当地流量销售金额榜排名中都进入到了TOP5。
在上海、苏州、合肥、长沙、南通五个城市位居排行榜第1位；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆4各城市进入TOP5。
在进入2024年以后，招商蛇口的步伐也并未减慢。龙年初始，在上海2024年的第一场土拍中，招商蛇口就以摇号获得了上海松江区泗泾地块，总价52.51亿元。
在行业深度调整期，楼市销售分化显著，高能级城市具有更强的风险抵抗能力，亦可在政策松绑后的楼市复苏下优先收益，为招商蛇口的现金流提供保障。
二．牢牢把握“财务安全区”
通过年报数据发现，招商蛇口各项指标都保持稳健且健康。在满足“三道红线”的同时，招其采取了稳杠杆和优结构的融资策略，使得整体债务结构稳固、风险可控。
据年报显示，截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。
而得益于稳健的财务和经营实力，在融资方面招商蛇口作为央企同样拥有巨大优势。
据克尔瑞统计，从历年80家典型房企的融资总量来看，在2021年首次出现负增长会后，2022年行业整体融资规模仍在不断下滑，全年新增融资总额仅为2021年总量的66%，同比减少了34%，全年融资总额也自2016年以来首次跌落到一万亿元以下。
2023年，房企融资延续过去几年的收缩态势，全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%，下半年伴随利好政策持续出台，下降幅度略有趋缓，但仍不乐观。
在此背景下，融资难、融资贵成为众多房企面临的一大难题。
对此，招商蛇口在2023年加大了在公开市场的融资力度，并进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著，发债规模始终位于行业前列。
全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，年末综合资金成本3.47%，同比降低42BP。
在这两年行业销售环境、融资环境双重承压背景下，对于房企的财务能力更是一大考验。稳健的财务策略，再加上融资渠道多元发展，为招商蛇口的长期可持续发展奠定坚实的基础。
三．非开发业务多元进阶
基于对行业变化和发展趋势的研判，2023年，招商蛇口制定了中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。即核心在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。
在资产运营方面践行“轻重结合”的发展战略，招商蛇口正在不断推动资产经营业务向专业化、精细化方向发展。
报告期内，招商蛇口管理范围内的全口径资产运营收入达到66.91亿元，实现EBITDA 33亿元；成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比提升0.45个百分点。
具体到各业态上，集中商业运营收入达到14.40亿元，产业园业务收入达到12.77亿元，写字楼业务实现运营收入11.91亿元，酒店运营收入达到10.62亿元。
截至报告期末，招商蛇口共拥有集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在营写字楼项目32个数，总经营建筑面积128万平方米；主要在营产业园项目30个，总经营建筑面积约226万平方米；长租公寓布局19个城市，经营建筑面积约115万平方米；已开业酒店项目18个，经营建筑面积55万平方米，房间总数4505间。
值得关注的是，在集中商业运营结合所布局城市的特点，招商蛇口所打造的“海上世界”系、“招商花园城”系产品目前已成为具有差异化竞争力的商业名片。
2023年招商蛇口新开业的9个集中商业项目均赢得了市场的良好反馈。其中，上海曹路花园城表现最为突出，其引入了超50%区域首店，主次力店品牌100%区域首进，全场开业率达95%，在业界获得一致好评。
此外，在2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口也积极响应国家号召，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.44亿元。
而扩募份额已于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs的扩募项目之一，在打通了公募REITs的扩募通道后，后续招商蛇口持有的园区资产也有望陆续装入，基金的资产和储备规模将得到进一步提升，有助于基金实现资产组合的多元化发展。
在城市服务方面，招商蛇口也一直坚持打造城市服务生态圈，巩固差异化竞争力这一主旨。
招商积余作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持品质与发展并重，深化精益高质发展，2023年经营业绩再上新台阶，全年实现营业收入156.27亿元，同比增加约20%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；
与此同时，在会展行业整体复苏背景下，招商会展管理面积增加88.7万平米；邮轮业务显著增长，服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%；为支撑代建业务规模化品牌化发展，招商蛇口还新成立了代建业务专业公司，以加强专业赋能支持。
据招商蛇口方面透露，2024年其将加快发展输出管理和品牌的业务，培育轻资产服务能力，围绕“科技化、数字化、绿色化”，通过加强科技应用不断提升服务质量和经营效率。
另外，值得一提的是，在目前行业极度困难时期，招商蛇口再将现金分红比率进一步提升至45.88%，拟每10股派发现金红利3.2元(含税)。从2015年底重组上市后算起，招商蛇口不到十年间累计分红已达到372.47亿元。
“时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢”。凭借稳健的开发业务，精细化、专业化发展的资产经营业务，以及具有差异化竞争力的城市服务业务，在行业周期性的低谷期，展现出展现出了强大的发展韧性和抗风险能力。未来，在经济渐次复苏、楼市逐渐企稳回暖后，招商蛇口的前景也更值得被期待。
