2023年，不动产行业再迎来变革和重塑，公募REITs的扩容试点发展是支持其变革、新发展的重要因素。
进入2024年以后，公募REITs步伐也在不断提速，3月14日，华润商业REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT成功上市，更是大大提振了不动产新发展的势头与信心。
3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601；以下简称：华润商业REIT）在深圳证券交易所成功上市。
华润商业REIT上市仪式上，华润置地董事长李欣表示，面向未来，华润置地将深入贯彻落实中央企业“成为促进经济社会发展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “发挥消费拉动经济增长的基础性作用”的决策部署，在华润集团的领导下，在监管机构的大力推动和中介机构的共同努力下，借助本次上市，持续建设华润商业REIT这个“好平台”，完善运行机制、挖掘优质资产、做好扩募储备，走通购物中心“投、融、建、管、退”资本循环，以募集资金继续支持购物中心投资建设，为振兴消费、繁荣商业、改善民生、服务大局贡献更大力量。
作为华润商业REIT的发起人，华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，在开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务等领域均已经建立宽广护城河，多元业务间已实现相互赋能、企业综合实力强劲。
尤其是在经营性不动产业务领域，华润置地已深耕超过20年，是我国最早发展购物中心业务的开发商之一。华润置地浑厚强劲的综合实力成为了旗下REITs产品未来能实现持续增长的有力保障。华润商业REIT也因此获得大量投资人认可，在上市前夕的69.02亿资金募集过程中实现超募。
多位REITs业内人士表示，华润商业REIT的成功上市对整个行业来说是重大利好，为消费基础设施行业投融资效能转型升级，提供了一个具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案，同时也为房地产行业后续转型发展提供了一个新思路。
消费REITs市场化程度高，为投资消费增长的重要载体
近年来，为充分发挥REITs功能，我国将公募REITs定义为国家盘活存量、扩大有效投资的重要政策抓手，不断对基础性制度进行完善、强化相关政策支持。
在政策的支持下，发行端也在持续增量，据Wind统计显示，截至3月3日，公募REITs合计发行规模达到1074.26亿元，上市公募REITs已达30只。
去年10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施领域，进一步丰富了公募REITs的底层资产类型。
紧接着在政策公布不到一周的时间内，市场便迎来了首批4支消费基础设施公募REITs的受理，共募资总额约127亿元。其中，华润商业REIT的募资规模占比最高，达约55%。
华润商业REIT之所以能获得投资者的热捧，离不开投资者对其投资价值的认可。
作为行业领先的城市投资开发运营商，华润置地一直以来都坚持巩固“3+1”一体化业务组合模式，拥有优质的项目储备、卓越的全价值链商管能力和极高的品牌声誉，旗下已经培育出“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产品线以及大量优质商业资产，这也为REITs发行底层资产的质量提供了保障，同时也为未来“扩募”增加了更多可能性。
作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费REITs资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，同时也兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征。
戴德梁行指出，消费基础设施REITs的推出为中国REITs市场扩容注入了新动能，也为众多优质的持有型消费基础设施对接资本市场提供了一个新的方向。
从目前市场上的消费基础设施REITs来看，底层资产主要集中在百货商场、购物中心、社区商业等商业不动产领域，与人民群众的日常生活息息相关，公众认可度较高，相比而言更容易获得投资人认可。
尤其在当下我国“扩大内需”的战略背景下，以消费基础设施项目发行REITs，有利于促进消费领域的投资和发展，改善消费环境，优化消费场景，推动消费基础设施高质量发展。还可以扩大内需、提振消费，激发市场潜力，让内需拉动经济增长，促进宏观经济的稳定增长。
从行业角度来看，此次华润商业REIT的成功上市，可以与资本市场共享消费基础设施投资价值，通过华润置地方面对消费基础设施的运营管理，为公募REITs市场带来具有韧性的产品，从而推动公募REITs市场的快速发展。
促进金融与房地产良性循环，提供解题新思路
目前，我国房地产行业仍处于深度调整期，市场风险亟需化解。
在消费基础设施REITs推出之前，我国像购物中心这样的商业地产融资渠道一直比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，融资渠道无法解决企业投资与退出的问题。
而公募REITs的到来“恰逢其时”，其所具备的“募、投、管、退”路径为资本提供畅通的退出机制，有助于推动金融供给侧结构性改革和房地产行业的转型升级，帮助房企解决商业资产投入高，回报周期长的难题。
如何盘活存量资产，打通“融、投、管、退”全链条，实现轻资产转型，已成为当前众多房企亟待破解的重要课题，而华润置地早有远见。
据华润置地方面介绍，在消费基础设施公募REITs获得政策支持后，华润置地就从行业发展的高站位出发，将经营性不动产业务调整为“经营性不动产业务+资产管理业务”，并将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。
此次华润商业REIT作为首支消费基础设施公募REIT的成功上市，更是验证了此前华润置地一系列的前瞻性布局。
从企业融资的角度来看，一方面，华润商业REIT的成功上市可为其提供股权性质融资，减少其对传统债务融资方式的依赖，帮助企业回笼资金，增强现金流，改善资产负债表。
另一方面，也能够盘活旗下的基础设施资产，通过REITs的方式将原先流动性较差的底层资产转换为流动性较强的金融产品，将商业不动产未来的现金流提前变现，提供增量的资金支持，让资本市场更好地服务实体经济。
优质的底层资产与运营管理能力，是长期向好的底气
判断消费基础设施REITs是否能成功上市最核心的要素，是底层资产能否对业绩增长形成有效支撑。
华润商业REIT的首发资产为青岛万象城。作为华润置地持有运营中的优质购物中心，青岛万象城是青岛市建筑面积最大的城市级购物中心，位于青岛市中心的香港中路商圈，毗邻市政府和五四广场，该商圈也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地，区位优势显著，商业氛围浓厚，交通也很便利。
从青岛万象城的自身竞争力来看，商场品牌组合丰富，引入了众多商业品牌在山东省或青岛市的首店，承租租户超过500户。并且经营稳健，各项经营指标均表现优异，出租率也常年维持高位。
据统计，2016-2022年青岛万象城的客流量年复合增长率达到了7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%，2023年前三季度平均出租率达到了98.82%。
决定REITs能否成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。
据行业内部人士指出，消费基础设施公募REITs主要以产权发行模式为主，其底层资产不同于其他产权类公募REITs，更考验管理人的运营水平。比如，消费活力会受到宏观经济影响，进而影响底层资产收益；消费者的消费特征也会影响商场的运营营收等等。
华润商业REIT的运营管理机构，为华润置地旗下华润万象生活，该公司是国内领先的商业运营管理品牌，具备购物中心全价值链运营管理能力，已于2020年在港交所上市，持续获得消费市场认可。截至目前，华润万象生活在管购物中心项目101个，“万象星”会员数量近4000万，是获得资本市场和消费市场高度认可的物管企业。
自2015年开业至今，青岛万象城已积累会员人数超百万，占青岛常住人口的10%，庞大的会员规模和完善的运营体系将充分保障项目未来的稳健运营和经营业绩的持续增长。
此外，据统计，华润商业REIT发起人华润置地旗下符合现行消费REITs发行标准的储备资产还有约20个，主要聚焦于一二线高能级城市，含金量也很高；再加上华润置地自身的强劲实力与稳健经营，也为华润商业REIT未来“扩募”带来了更大的想象空间。
从国外目前发展相对成熟的市场来看，消费基础设施公募REITs在不同国家均是重要投资板块。
以美国为例，据Nareit统计，截至2023年11月末，美国零售REITs共有30只，占总数的21.28%，市值规模1676.49亿美元，占比14%，这其中而有17只REITs的基础资产为购物中心，市值规模608.01亿美元，占零售REITs总市值的比重达到了36.27%。
而在我国，截至2022年末，存量购物中心数量超过5500家，总体量超过5亿平方米，消费基础设施公募REITs的发展空间同样很大。
可以预见的是，像华润商业REIT这种产权清晰、经营稳定、有潜力的消费基础设施项目，未来将在REITs市场得到长足发展。
此次华润商业REIT的成功上市，既是华润置地响应国家战略，贯彻“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也是对存量资产盘活、扩大有效投资、打通“投融建管退”全链条的一次重要实践，对不动产行业发展起到了标杆和促进作用，将进一步推动中国REITs市场实现高质量发展。
