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界面新闻编辑 | 李慎
3月初的上海楼市大战一触即发。
总投资590亿元，央企中海地产历史上投资规模最大的项目——上海黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目“中海顺昌玖里”终于持证入市。
跟中海一起拿到预售证的，还有新鸿基、保利、浦开等房企，上海历来是开发商最重要的粮仓，“神仙打架”，这批豪宅项目入市背后是各家公司的命运分水岭。
黄浦“新天地板块”新房均价突破17万元/平方米，也让保利世博、融创外滩壹号院、翠湖天地六期、凯德茂名公馆等市中心项目看到了希望，这当中不乏被开发商“捂盘”多年熬成现房的项目，是扭转公司命运的最好机会。
当然，这也是上海楼市一场硬碰硬的较量。
中海顺昌玖里入选这一批次入市，还是以超预期17.2万元/平方米的均价，中海上上下下欢欣鼓舞。
中海顺昌玖里地处上海传统豪宅“新天地板块”，隔壁就是顶豪翠湖天地，“全上海的有钱人都去看这个项目了”。中海也想凭借这一项目，一举扭转在上海豪宅界的口碑。
中海有做豪宅的基因，其总部所在地深圳的福田香蜜湖1号，至今依然是深圳十大豪宅之一。香港的牛津道一号、上海中海紫御豪庭、北京中海兴叁号院、广州珠江新城中海花城湾，以及纽约中海哈德逊99号等，都称得上豪宅典范。
但这些年，中海的产品口碑逐年下滑，从以前的“工程中海”到后来的“成本中海”、“利润中海”， 中海规模逆流而上，产品口碑却逐渐下跌。位于上海老西门板块的中海建国里，均价13.26万元/平方米，441套房开盘即罄，但被购房者吐槽配色土、线条缺乏设计，论时髦比不上古北壹号，论厚重比不上华府天地。
中海能打赢这场翻身仗吗？发令枪已经打响，备案均价17.2万元/平方米，512套房全部推出，中海压上了全部弹药。
得意的还有新鸿基。凯旋门两年前预期以15.5万元/平方米入市未能获批，如今得以17.28万元/平方米的备案均价过会，全公司上下一片沸腾。
有人欢喜有人愁。位于静安内环苏河湾板块的龙盛湾上备案均价13.7万元/平方米被拒，政府只给了13.3-13.5万元/平方米的空间，三批次也没有湾上的身影。
龙盛湾上一名销售人士向记者表示，拿这么大一块地，就只有住宅和别墅能卖钱，其他都需要开发商前期持有5年。装修、人工营销都是成本，招商还需要不少广告费，后期还有运营成本等，房地联动价都12万元/平方米了，亏本卖肯定不可能。
此前盛传三批次会上市的保利世博项目也因故缺席。据界面新闻了解，该项目上报价格约17万元/平方米，但却没能获批。按照保利的算法，项目至少要卖18万元/平方米的均价才赚钱，目前已接近准现房。
位于上海外滩的融创旗下顶级豪宅“外滩壹号院”也没有拿到期望的价格。
“政府给的价格太低，所以我们这批次不上，一个月之后再上。”外滩壹号院一位销售人士向记者表示。
外滩壹号院对融创的意义非常重大，几乎整个融创上海公司都在等这个项目回笼资金给员工补发工资，公司甚至连去年冬天公司大楼的采暖费都没交。
融创上海营销负责人向记者表示，作为一家出险房企，外滩壹号院为公司品牌赋予了重新振作的意义。“项目回款对集团资金缓解包括利润都具有极大的促进，对阶段性的现金流帮助力度也很大。”
这个超级豪宅项目的经历也颇为曲折。2022年5月，融创公开违约，在资金链危机之下，旗下优质资产全部摆上货架待价而沽，外滩壹号院也不例外。
当年11月，融创将其持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权，转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，后者持股比例分别为64.67%、25%，转让完成后，融创持股比例降至10.32%。中信信托、芜湖华融则正式进入融创外滩壹号院所在项目公司的股东名单。
至此，上海南外滩这个重量级百亿项目的停滞僵局被打破，终于盘活。一年半之后的今天，外滩壹号院终于有机会重返市场。
但这次政府并没有给到外滩壹号院期待的价格，融创只能寄希望于下一次“开闸”。
融创上海一位负责人向界面新闻记者表示，“我们肯定是想提前（入市）的，越靠前越好，这是一定的。”
这背后传递的信息是，对于开发商而言，项目越早开卖，优势越大，胜算也越大。一方面是上海2024年内环项目迎来井喷式供应，购房者的选择空间增大，能否在众多的高端项目中取胜面临不确定；另外，市场热度能否持续，后续政府限价是否会趋严等，也都存在变数。
上海政府相关部门的“手松手紧“背后，是对市场真实水温的小心试探。
3月以来，全国气温逐日回升，但房地产市场仍然“春寒料峭”，业内寄予厚望的“金三银四”小阳春也没有气氛。
全国各地楼市利好应出尽出，香港一举撤销所有楼市“辣招”，此举被坊间戏称抢跑北上，率先收割2000万以上购房人群，北京在放开了通州限购之后再无新的动作，压力现在给到了上海。
“这一次房源入市，政府给了比较高的价格，也是释放了一个市场化的信号，房住不炒已经基本实现了，大家对于楼市出现大量投资投机需求已经不必担心了。”一位资深业内人士向界面新闻记者表示。
现在上海豪宅市场天量供应来袭，“物以稀为贵”定律面临挑战。
保利世博800套，融创外滩壹号院477套，湾上580套，缦云600套，万科翡翠宾利800+套，露香园327套，海玥黄浦源二期250套，太古里北滨河一期378套，淮安里468套，陆家嘴荣城昌邑300套……未来一年不算翠湖六期（200套），上海总价2500万以上的豪宅供应量可能会超过5000套。
拿最新推出的3批次房源为例，总价2500万元以上总价的新房共约880套，而上海过去一整年也只供应了1990套总价2500万元以上的新房，相当于2023年顶豪供应总量的44%。
越卖越多的豪宅让购房者们眼花缭乱。而更大的不确定性是，新房价格上涨，意味着“倒挂”正在逐步消失。虽不掺杂投资的成分，但是买入动辄几千万的房子，也需要安全垫。
在最初的设想里，这个3月，融创外滩壹号院、龙盛湾上，包括香港置地启元、世纪臻邸、海泰北外滩、保利天峯（世博）、海玥黄浦源等豪宅都有机会上线。
目前看来，上海政府部门最后采取了一个稳妥的策略，只放出中海顺昌玖里、凯旋门以及夏都幸福268这三个17万元+项目，并附带了3个11万+项目，这样既能起到提振市场的作用，又可规避供过于求导致大量房源滞销的风险。
这种顾虑很有必要。去年，上海不到2000套的豪宅供应量市场也没能全部消化掉。中指研究院数据显示，2023年为上海新房顶豪的成交大年，总价2500万元以上的新房共成交1729套，平均每个月成交144套。
最大的顾虑是客户数量有限。一名业内人士分析中海顺昌玖里称，这时候全部推出来其实是心虚的，担心外滩兰庭、启元、外滩壹号院会抢他的客户，底气不足。
此外，开发商们对上海新房看涨的心态，也面临很大挑战。
自2023年8月起，上海新房逐渐涨价，到2024年1月份，涨幅直抵10%。随后，绿城外滩兰庭、中海顺昌玖里以及凯旋门相继破16万、17万，让开发商看到了更大的涨幅空间。
当时，某开发商人士向界面新闻表示，新衣服哪有比旧衣服还要便宜的，品质更高、楼龄更新、产品力更强的新房理应更贵，“接下来政府会把新房的价格慢慢释放给开发商，让开发商渐渐有利润，让市场良性循环下去。”
不过，从目前来看，在“房住不炒”的定位下，上海政府对新房的限价并没有完全放开。不仅有大批豪宅处于“待价期”，也不乏项目应政府要求以低于预期的价格入市。
静安玺樾便是最典型的案例，本以为能批到13万元/平方米以上，最终过会价只有12.5万元/平方米。“我们本来预计5、6月份上，政府要求我们提前，”销售人员表示。
经过这一番市场试温，上海购买高端住宅的客群画像也逐渐清晰。较之过往成交偏向于年龄较大的客群，当下的市场主力已趋年轻化，以90后、甚至00后的各种“二代”为主。
一位项目营销负责人向记者表示，不少上海周边城市的富裕家庭，都打算在上海买房，价格定位在3000-4000万。此外，家境殷实的留学生回国置业的首选地，也是上海。
“我从加拿大念书回来，发现还是上海好，”“90后”何婷向界面新闻表示，买在上海已确定，但比较纠结的是买谁，绿城外滩兰庭、顺昌玖里、凯旋门都在预算范围内。
张晨留学回来第一件事就是在上海内环“打新”。此前在低分冲兰庭或者捡漏海玥黄浦源二者中徘徊，最后认筹了外滩兰庭，他仍不甘心的表示，“下一个冲锋盘是滨江凯旋门。”
2023年，市场盛传上海豪宅购买力会大幅减弱。但何婷、张晨这类客群的快速崛起，令上海豪宅市场重燃希望，“高端购买力不缺，只是换了一批人而已。”
但这部分带着自住需求的年轻群体能否支撑起整个市场？
上述资深市场人士表示，接下来的市场会严重分化，总价3000万元以上的产品供应，在客户有限的前提下，只有最好地段的最好产品才能热销。比如在外环，可能500万-1000万元的产品依然卖得好，但内环以内很多3000万元的房源都会卖不动。
并非所有内环都适合做超大户型的豪宅，比如静安北、苏州河以北的南北高架这些位置，如果做150平方米的产品会很好卖，但300、400平方米的就很困难。
但整体来看，2024年上海新房价格会继续走高，成交量也会上升，尤其是豪宅。最终也侧面印证，中国房地产市场依然稳定，中国核心城市核心区域的资产依然具有竞争力和吸引力。
如果上海豪宅这张牌打成功了，那么深圳、广州、北京的牌会怎么打，能否带动全国楼市整体情绪向上？
这个3月，无论是开发商还是购房者，几乎都已达成一个共识：即便豪宅扎堆入市，期待的楼市“小阳春”成色也会打折扣。但中国的房地产行业需要的是乐观者，也只有乐观者才能生存。
滨江凯旋门“非满分不接待”，中海顺昌玖里3000万元验资门槛，至少排队半小时才能进样板间看房。3月2日首个周末，销售人员表示客户太多接待不过来，需要重新预约时间。3月5日下午一点，顺昌玖里样板间才正式开放。顺昌玖里一名销售人员表示，样板间开放首日，项目共接待了几百组客户。
“我们会适当控制热度，尽可能不触发积分，结果差不多就ok。”负责中海顺昌玖里的销售人员告诉界面新闻。
除了持证的，“无证”的豪宅也蓄势待发，抢这波热度。据了解，目前外滩壹号院已经有600-700组客户，龙盛湾上也表示积累了1000组左右意向客户。
中国房地产行业集体焦灼，楼市急需一针强心剂。上海豪宅拒绝悲观主义，选择做积极的行动者，最终市场会给出怎样的答案？
（文中张晨、何婷等人均为化名。）
