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界面新闻编辑 | 李慎
作为房地产行业的龙头企业，万科近期的债务风波引起了市场的高度关注。
3月13日晚间，据财联社报道，其从多个信源获悉，就万科与保险机构协商非标债务问题，目前已有保险机构倾向就债务期限结构做出调整。多方表示，希望平稳度过。
不过，也有险资企业表示，由于方案提到由非标转标，以及增加信用担保及抵押物等，双方仍在协商中。
目前，万科方面暂未公开回应此事。
3月11日，有多家媒体报道称，监管层近期在会见金融机构讨论万科相关事宜时，要求大型银行加强对万科的融资支持，并要求万科私募债务持有人考虑延长债务期限。
另称，要求还包含保险公司延长私人债务的到期日，各方保证公共债券的偿还，并且已有保险公司收到万科的债务延期请求。
值得关注的是，3月11日也是万科美元债“VNKRLE 5.35 03/11/24”的到期日。对于该笔债务，万科公告称已经如期偿付，并且资金早已提前“到位”。
“为确保全额偿还到期票据本息，公司已在到期前提前将“VNKRLE 5.35 03/11/24”债券的本金及累计至到期日的利息，共计约6.47亿美元存入代理行指定银行账户”，万科在3月8日发布的一则自愿性公告中表示。
紧接着，3月12日，YY评级发布消息称，有12家银行在为万科筹措最高800亿元人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。并表示，万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。
据资本市场消息，这12家银行包括工行、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行，以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行。
“有听说相关信息，但目前银行方面态度保守，但出于其他因素考虑，估计最后也有一点成功的可能性”，据蓝鲸财经从接近上述银行人士处获悉。
这一消息虽然有待全部证实，但却为“暴风眼”中的万科带来了一些积极的信号。
受该消息影响，再加上此前美元债的如期偿付，3月12日，万科股债双双上涨。
截至当日收盘，万科A上涨5.71%至10元/股，重回双位数；港股万科企业也涨超10%至6.3港元/股。债券市场上，“20万科08”涨近8%，“22万科05”“21万科04”涨近6%，“20万科04”也涨超5%。
但3月13日，万科A股和港股未能延续前日的涨势，有所回调，截至当日收盘，报9.69元/股。
万科目前的债务情况究竟如何？据Wind数据统计，万科2024年年内即将到期的债券规模达262.93亿元，另有供应链ABS产品94.07亿元到期，合计规模达到357亿元。
另据万科2023年中报，万科的在手现金有1036.8亿元，有息负债规模达3213.58亿元，其中一年内到期的有息负债457亿元，占比14.2%，短期债务占比较低，但应付债券规模达到762.2亿元。
对于目前万科现金流安全性问题，在今年1月末万科与金融机构举行的一场座谈会上，万科管理层表示，2023年前三季度，经营性现金流净流入约有2亿多，实现了基本平衡。
据万科方面预计，2024年随着在建规模的下降，预计万科的支出压力将明显下降，建安支出也会相应减少，从而维持现金平衡所需的现金流量也将有所下降。
对于万科目前债务滚续的难点，天风证券在3月10日发布的一则关于地产债的研究报告中指出，2023年，万科实现了全口径销售额3761.2亿元，规模较高，但考虑到当前房地产行业的大背景，销售能够腾挪的用于净偿还债券的资金规模有限。即使不拿地，项目建设支出放缓，但债务滚续仍需要资金支出，其债券偿付具有较强的刚性。
在不考虑增量债务融资的情况下，销售回款对于项目建设应该能起到较强的闭环支撑，但债务融资偏弱后，需要销售回款来净偿还。而持续缩表，非常考验企业资产的流动性和质量。
此外，在房企整个信用链条被冲击的情况下，房企的融资成本也将进一步提高。而万科去年上半年总资产收缩了729.3亿元，有息负债增长了72.5亿元，或就是信任链条被冲击的结果。
对于万科的未来，天风证券表示，“目前市场比较关注万科，对股东支持的力度有担忧。但仍然需要观望政策支持，我们倾向于乐观一点”。
近期，监管层对金融支持房地产作出明确表态，3月13日国家金融监督管理总局发布消息，“促进金融与房地产良性循环”，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
据经济观察网报道，2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。
万科能否被归类为国有企业？参与谈判的险资认为，这个身份归属问题很重要，决定了行政部门能否给予万科更多支持。
但险资此种“划分身份”的态度与监管层对“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求“的要求，存在偏差。保险机构在避险情绪的影响下，能否在执行层面贯彻监管层的要求，还有待观察。
据公开信息，在销售层面，2024年1-2月，据克而瑞统计，万科累计销售334亿元，累计同比下跌43.1%。在行业整体销售规模持续收缩的背景下，万科的销售表现出很强的“求生欲”，降幅显著小于行业以及其他头部房企。
