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界面新闻编辑 | 谢灵宁
不论是要逛商场还是要观察如何改造一个旧商场，现在你都应该来一趟徐家汇，因为这里是上海市新旧商场交替更新最频繁的地方。
从3月10日起，上海汇联商厦的二三楼也将开始封闭，进行升级调整。这是继第六百货、太平洋百货之后，徐家汇商圈内第三家进入改造周期的商场。
而与它们相距不足百米的港汇恒隆，依然是那些顶级奢侈品牌的集聚地。据恒隆集团发布的2023年财报显示，港汇恒隆出租率达99%，全年租金收入12.13亿元人民币，收入和租户销售额分别按年增长6%和30%。
在徐汇区，“大徐家汇”功能区升级建设被列为了该区2024年的区重点工程，更多变化正在这个上海最早最成熟的商圈之一发生。
2020年8月18日，“第六百货”母公司上海徐家汇商城股份有限公司曾发布公告，将以7亿元总预算投资上海六百城市更新项目，拟将现有建筑体拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心，项目建设期预计需要4至5年。
2023年7月的《关于上海六百城市更新项目投资的公告》则披露了更多细节，包括将现有建筑拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。项目建成后，商业面积预计较现有面积增加30%至40%，总建筑面积约2.3万平方米。项目总金额升至7.98亿元。《公告》还提示，从短期来看，上海六百城市更新项目筹备协调及建设的难度较高，公司业绩将有所下滑。
在更高的政府层面，徐汇区政府已经推出“大徐家汇”概念，旨在通过连廊和地下空间的联通，实现徐家汇商圈内的客流共享，连点成面，将其打造一个“没有穹顶的Shopping Mall”。港汇恒隆的重新定位、第六百货的拆除重建，均是该计划中的一环。
界面新闻日前从上海市徐汇区政府获悉，大徐家汇区统筹规划建设成为该区今年重点工作。该区将着力推进徐家汇中心虹桥路地块竣工、商业部分开业及配套道路建设、第六百货改造项目开工，推动东方商厦改造、徐家汇天桥连廊建设成环，以及提升天钥桥路业态品质。
在普华永道中国综合商务咨询中区主管合伙人唐慈明看来，未来商圈不能只是满足让消费者“买买买”，而是通过商圈聚人气、带动消费的属性，推动区域更多维度的产业融合发展，增强城市综合竞争力。
他告诉界面新闻，从载体上，传统商圈多为盒子形态的百货或综合体集合，建筑间没有互联性，新型商圈则采用开放式建筑形态，连接通达性更强，更具互动和融合性；从业态上，传统商圈以零售为主，根据消费力分级商圈档次，而新型商圈则结合文化艺术，引入更多体验业态；从模式上，传统商圈更重货，通过铺货来吸引人到场，新型商圈更重人，针对人设计场景来带货。
此类观点恰恰戳中了徐家汇老商圈的痛点。
徐家汇商圈的历史可以追溯至1952年。当年上海第六百货成立，成为徐家汇商圈的起点。1980年代徐家汇地区扩建，衡山食品商店、得天酒楼，以及一批销售针织内衣、家用电器的专业商店相继出现。至1985年，徐家汇商业门店占区属商业门店总数的8％，销售额和利润额占20％。
到1989年，配合轨道交通一号线工程建设，上海拆迁衡山路、华山路上的商店23家，新建天钥桥路汇联商厦等一批新商场，成为徐家汇商业的延伸部分，徐家汇商圈的格局也在此时初步形成。
1990年徐家汇商圈进入快速发展期，东方商厦、港汇广场、美罗城、汇金百货、太平洋百货等大型商厦的建筑面积总和达140.66万平方米，44个商贸主体工程、2000余个商业网点遍布这一地区。
至2020年前后，作为徐家汇商圈“扛把子”的港汇恒隆广场，打出“首店经济”的新招牌，引入大量品牌首店。其中包括CharlotteTilbury中国首店、Tod’s全国首家概念店、Salvatore Ferragamo全国首家新概念店等。
有意识的差异化竞争也开始形成。与港汇相比，美罗城则聚焦年轻消费群体，引入大量文创零售品牌首店，如日本株式会社集英社发行的漫画杂志SHONENJUMPSHOP主题店、MUSEUM&.MORE全球博物馆文化体验店全国首店、泡泡玛特旗下子品牌葩趣PAQU中国首店等。
可惜的是，这样明确的差异化竞争并没有在更多老商场身上出现，各个商场之间封闭式的传统布局也与新城市规划想要达到的目的渐行渐远。
因此在唐慈明看来，传统商圈的短板与制约明显，转型升级已是必然。在软件上，老商圈服务质量和管理水平参差不齐，数字化时代的精准营销能力不足，品牌组合和业态布局不够多元化；在硬件方面，基础设施如最常见的如停车位不足、公共设施老化，空间布局和动线设计不合理。此外，整体智慧化水平不高，部分商场在智能导购、无人售货等方面的应用还不够广泛和成熟。
徐家汇商圈急迫更新的另一个原因，则是整上海商圈竞争的加剧。
按照一系列官方公开数据的统计，2014年起，上海规划了共15个市级商业中心（核心商圈）。此后的8年时间内，上海核心商圈的商业体量、商业形态及场景空间已实现大升级。至2035年，上海市级商业中心数量将达到29个。另据中国商报网汇总数据显示，2023年上海拟新开3万平方来以上购物中心达45家，面积超300万平方米，是近三年来最多的一年。
2022年，另一个传统领头商圈南京西路商圈零售总额约800亿元，同样主打“首店经济”。南京西路商圈预计将在三年内以不低于8%的增长速度，最终成为总零售额超1000亿的超级商圈。
更多新型商圈也开始初露端倪。
2023年9月，上海市首座对望千年古刹的街区商业——龙华会开街，已有200家品牌入驻。龙华会由上海万科主导开发建造，印力上海负责商业管理及运营。它与传统商圈最大的不同，在于融合了上海千年历史文脉的龙华古刹，并将龙华庙会这一文化IP与现代潮流商业相结合，试图成为融合民俗故事和青年潮流的新型商业综合体。
龙年春节作为龙华会开街后首个春节，春节期间日均客流超过10万人，成为上海新晋热门消费目的地。
同样是挖掘古建筑商业价值，上海青浦区徐泾镇将历史建筑、蜿蜒曲折的小桥流水与商业衔接，打造了新型商业体—蟠龙天地。它脱胎于城中村，经过8年筹划、4年建设， 整体规划超 50万平方米，包括23万平方米公共绿地，涵盖六大主题公园、3公里环形步道和近万平方米的户外运动空间。
唐慈明分析称，传统商圈是长期以来自发形成的商业聚集地，而新型商圈则多先规划后建设。
“尤其是在机制设计上，传统商圈基本收益以租金为主，资产方收益稳定但风险都在运营方和品牌商家，而现在很多新型商圈以联营扣点为主，这种激励相容的机制更容易双方共赢。”他说。
2月1日举行的2024年上海商务情况通报会上，上海市商务委主任朱民就表示，将推出一批商业+消费新场景；实施商圈能级提升行动，推进南京东路、徐家汇、五角场等一批存量商业更新项目，优化商圈商业布局、业态环境。
2023年9月19日，370米徐家汇中心ITC项目B座正式封顶，成为上海“浦西第一高楼”，它也是新鸿基集团截止目前在内地规模最大的城市综合体发展项目，标志着“浦西的天际线高点和超大型复杂城市综合体”的全速推进。
一个显而易见的新趋势是，新型商业形态和传统“商圈”并非零和的竞争关系，而是一个更好的与城市商业生态共存的关系。“传统商圈不能抱着以往的成功经验，要更好地拥抱变化、适应市场、找准客群需求，以此调整自身定位和产品。”唐慈明说。
