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界面新闻编辑 | 沈霄戈
北京丰台的丽泽，中国戏曲学院、万泉寺曾经是这片平静的城区最叫得出名的地方。但如今，作为北京二环到三环内最后一块成规模整体开发的热土，“丽泽金融商务区”正在成为北京西南部的新地标。
丽泽商务区，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南里。这里摩天大厦拔地而起，从一片空地到入驻企业破千。晚上5点到7、8点的晚高峰时间，丽泽路地铁站涌入大批拿着电脑包的商务区下班人群，路面上车辆人流熙熙攘攘。
在一线城市写字楼市场阴霾笼罩下，丽泽却正成为继国贸、金融街之后北京金融商务区新的增长极。
入驻企业破千家，日租千平米
2019年，丽泽仍在建设时，中华联合保险作为最早一批金融企业在丽泽租赁了独立办公楼；几年间，银河证券、中信证券资产管理公司、全国最大注册资本的保险公司瑞众人寿、全球跨境支付公司Thunes中国总部等企业相继落户丽泽。
除了金融公司，高科技企业也不少。丽泽SOHO是著名女建筑师扎哈的遗作，华为总部选址于此，亚马逊也进驻园区。
近两年，丽泽附近公寓和酒店供不应求、价格也水涨船高。在商务区上班的小温告诉界面新闻，外地同事来出差，2021年按公司600元一晚预算还能住在附近的厦航酒店，而现在厦航酒店的价格已经涨到一千三四住不起了，“临时出差也很难订到房，都要提前一周。”
去年3月，CBRE世邦魏理仕发布的《北京甲级写字楼租户普查三年演变》显示，丽泽作为北京甲级写字楼市场供应存量第四大商务区，金融、 TMT、制造业、能源及公共事业等行业租户的新增租赁面积均排名各商务区前列，同时得到中资和外资租户的青睐。
截至今年2月25日，丽泽共有1160家入驻企业，其中金融企业477家，科技类企业330家。已经建成的南区投入使用区域入住率达84%。
一位丽泽写字楼的负责人也告诉记者，近两年看房的公司络绎不绝，每天都有上千平的写字楼租出去。
写字楼出租率低迷，丽泽凭什么逆袭？
据丽泽商办选址中介机构透露，丽泽是北京唯一未受疫情影响，出租率持续上涨的商务区。
据CAIC商办数据系统统计，截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。
一线城市中，北京甲级写字楼整体空置率2023年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，租金均面临较大压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。
“2018年金融街有价无面积，好多企业挤破脑袋都想租一间铺面，如今租金几乎历史最低，空置率却高达30%。”商办选址经纪人王子宜感慨曾经的中国“华尔街”北京金融街现状。
北京市共有9个主流商务区，包括金融街、中关村、CBD等核心商圈，以及望京、丽泽金融商务区等次核心商圈。此外，北京近年也在不断发展石景山CRD、通州运河等商务区，为什么丽泽会脱颖而出？
租金低、区位优势以及更多元的选择，是丽泽商务区的核心竞争力。
丽泽作为新兴商务区，租金目前仍处于洼地。2022年8月，高科技企业同盾科技落户丽泽。据同盾科技科技负责人介绍，丽泽楼宇面积大，支持同盾科技设立电子展厅和多个会议室，方便与客户往来沟通。同时性价比高，和之前租金一样但办公面积扩大了一倍。
一位商务区招商负责人向界面透露，当前丽泽平均租金在每天每平米6元左右。相同价格，在丽泽租赁的面积是金融街的两倍、国贸CBD的一倍多。
除了租金，更多选择空间以及未来弹性扩张空间，也让丽泽吸纳了不少金融街外溢企业。从租户源来看，金融街是对跨区搬迁需求贡献最大的商务区，其中分别有54%和27%的的面积需求落入丽泽和CBD。
金融街等老牌商务区体量有限，无法扩容。不少金融街企业将扩容新址选在丽泽，开源证券更是整合北京业务布局后，在丽泽打造全新北京区域总部。
地理区位优势、交通便利，也是丽泽吸引租户的地方。今年1月，华源证券将北京分公司搬进了丽泽远洋锐中心。北京分公司负责人告诉界面新闻，华源证券看重丽泽商务区的区位优势、交通便利。不仅紧邻二环，而且正在加速推进“一站五轨”的立体路网。未来新地铁线开通，丽泽商务区到金融街的出行时间将缩短到10分钟。
政策扶持也为丽泽竞争加分。近年来，丰台区陆续出台了“丰九条”“独角兽八条”“高新八条”“新开放五条”等相关政策，对入驻企业税收、住房、人才等多方面补贴扶持。其中提及，为加快新兴金融机构聚集，丰台区对新入区持牌金融机构和外资金融机构给予最高6000万元扶持。
此外，疫情突发某种程度上倒逼了丽泽的提速发展。“假设没有突发疫情，可能丽泽商务区会四平八稳地推进发展，不会像现在那样提速增效。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想说。
第一太平戴维斯曾独家代理丽泽的写字楼项目，李想告诉界面新闻，2018、2019年丽泽的交通通达性、基础配套设施等尚不支持企业大规模入驻，有建设速度，但是没有招商成绩。但受疫情冲击，很多企业开始考量租赁成本，此时丽泽凭借优质写字楼硬件水平和价格洼地，迅速吸引了不少知名企业。名企入驻也起到了示范作用，产业集聚效应得以显现。
丽泽的快速发展与其灵活多元的招商政策也密不可分。李想介绍，起初丽泽定位为“第二金融街”，主要以接纳金融街外溢的金融企业为主。但具体招商过程中发现高科技、互联网、以及一些传统企业租赁需求旺盛，尤其是2020年后尤为突出。
丽泽管委会以及丽泽各业主方根据市场需求迅速反馈，在招商思维上出现明显转变，以开放性态度接纳多元企业的入驻。“这样可以对冲租户结构过于单一所造成的波动性损失，对于区域内整个产业结构和租户结构的平衡十分有利。”
差异化发展 打造金融不夜城
虽然打着“第二金融街”的旗帜出道，丽泽也走出了自己独特的差异化道路。
相较于金融街以传统金融业为主导，丽泽商务区以金融创新为特色，致力于更细分的新兴金融赛道，锚定数字金融、普惠金融、产业金融、绿色金融等方向。
同时丽泽坚持“金融+科技”双核心驱动，先后引进华为、央行数字货币研究所等高科技、强金融企业落户。
另外，北京城市发展规划过程中一直尝试解决商务区商办和住相结合的问题。商务区由于商用写字楼规划密度高，住宅等配套规划较少，普遍存在潮汐现象。尤其像金融街等老牌商务区，常常下班后或周末变成一座“空城”。
徐国红告诉界面新闻，丽泽起初主要对标金融街，多次考察了老牌商务区后发现了潮汐现象等明显弊端。所以丽泽先后两次规划调整，希望借鉴金融街等老牌商务区优势的同时，规避掉活力不足等问题。
因此，丽泽在配套、绿化等方面做足了功夫。据徐国红介绍，丽泽商业区的绿地率达到1:1.2，这在北京是绝无仅有的。商务区共规划绿地2800亩，70亩中心公园及三环城市公园绿带，环绕形成34公里生态慢行步道。丽泽未来从任何一栋楼出发，300米内可到达1公顷以上绿地，5分钟内到达生态慢行步道。
配套设施方面，丽泽将新建2所高端国际医疗机构和包括5所幼儿园、4所中小学在内的9所学校。同时还将建设9家高端酒店、2个购物综合体，医院、人才公寓、博物馆、图书馆、文化及健身活动中心等设施也将一一布局。
“未来，80余栋大型写字楼，数家高端型酒店，几万平米购物中心，连通地铁15万平方米的地下商业等配套设施，会让这里365天活动不间断，把工作、生活、娱乐、休闲有机结合在一起。”徐国红说。
最早2006年丽泽规划阶段，丽泽确定了承接金融街、北京商务中心区外溢配套辐射的定位，让不少业内人士认为京沪商圈中，上海前滩板块与丽泽比较相似。
仲量联行表示，从发展步调来看，北京丽泽与上海前滩确有相似之处，两者均在初期发展阶段利用灵活定价吸引拥有大面积需求的总部型租户，2-3年时间入驻率快速提升，显著提升期后业主迅速反应进行大幅租金上调。因此，通过分析前滩的发展轨迹也可对丽泽的未来走势做出合理预测。
自2017年首批写字楼入市到2021年，5年左右上海前滩板块已然从“一片空白”到空置率仅为1.1%，不仅低于陆家嘴，当年一度成为浦东空置率最低的片区。
前滩“十年再造一个陆家嘴”似乎正在成为现实。相较而言，丽泽能否成为“第二个金融街”呢？
戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲看好丽泽发展，他认为丽泽在楼宇硬件配置与上海陆家嘴、北京CBD、金融街等核心区域基本处于同一品质。待到丽泽基础配套建设全部完成后，将不逊色于上述商圈。外加丽泽未来与航站楼连接，同时还有北区有待开发，未来体量上能比肩上海陆家嘴、北京CBD。
廉峰哲表示，上海陆家嘴、北京CBD等老牌商圈已发展数十年，随着核心区密度增加、成本上涨，成熟商务区存量逐渐趋于饱和，大型企业在扩张的同时，对办公品质提升以及成本控制的多重需求必然带动企业的外溢趋势。
在他看来，北京上海城市商务区多核心发展趋势明显，相较于成为”第二个金融街”，丽泽更多是连接金融街、CBD等商圈，互补互荣，共同助力北京打造国际金融商务区。
