界面新闻记者 |
2024年以来，利好政策密集出台，传统楼市“小阳春”会如期而至吗？
楼市风向标上海正传递出一定积极信号。据上海中原地产数据显示，上周（2.19--2.25）新建商品住宅成交面积4.49万平方米，环比增加496.53%。
不过，在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，虽然当前楼市交易数据在有序复苏中，但从绝对量来看表现并不理想，小阳春的起步有点低。“从交易格局可以看出，市场回升速度并不快，没有一个区成交面积过1万平方米。”
这是全国绝大多数城市的普遍情况，2024年楼市开局平淡，一系列利好政策并未能激起浪花，购房者观望情绪依然浓烈。因此，业内均对今年的楼市小阳春并不乐观。
北京也不例外，在刚刚过去的这个周末，北京二手房成交仅1100套左右，成交量不如2023年同期的一半。
合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻，就从北京来看，传统意义上的小阳春可能很难达到市场各方的预期。今年以来，其实调控政策一直处在持续放宽的过程中，但是需求始终难以提振。
郭毅指出，目前楼市整体的限制性措施还非常多，包括限购、限贷、限商、限价等都没有完全解禁，只是在适度宽松，一步一步试探市场反应，而这种“挤牙膏式”的出政策，其实效果并不明显。
“接下来政策力度是不是需要有更大的刺激和支持，可能是管理部门需要去着重考量的一些要点。”郭毅表示。
楼市利好蓄力小阳春
为了小阳春如期而来，利好政策在春节前就接连推出。
从1月27日至2月7日，在短短12天内，四大一线城市北京、上海、广州、深圳均出台放松住房限购的楼市新政。
1月27日，广州宣布，广州限购区120平方米以上限购放开，且支持“租一买一”“卖一买一”和不再限制商服类转让对象，率先开启一线城市政策松绑序幕。
在广州松绑前夕，住建部曾宣布，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
随后，1月30日，上海外环外放松对非沪籍单身人士的购房限制。明确表示，自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。
同日，热点城市苏州宣布全面取消城六区限购措施，买房不再限制套数。
2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息，明确在京具备购房资格的四类家庭，可在通州区购买一套商品住房，取消了此前落户、社保或纳税需满3年的要求。
2月7日晚间，深圳宣布，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
同时，深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。
新的一年，不仅限购松绑，购房成本也开始降低。
在龙年春节刚过，便迎来2024年首次“降息”。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：5年期以上LPR为3.95%，较前值下调25个基点，降幅超预期，是2019年8月以来中国LPR形成机制改革以来的最大降幅。
“非对称下调5年期LPR，也有利于稳地产、稳投资、稳经济。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟指出，房地产现在从销售端到投资端、从供给侧到需求侧，都还需要金融支持助力，加上房地产政策取态的优化调整，非对称调降25个基是意料之外、情理之中。
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，本次非对称降息也体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放更加积极信号有利于稳定行业信心，促进投资和住房消费，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
当前行业调整态势未改，多项政策叠加有望助推市场情绪修复，预计将进一步巩固“小阳春”市场行情。
春节认购向来是3月能否“小阳春”的晴雨表。
根据中指监测数据，2024年春节假期期间（2.10~2.17），25个代表城市新房日均成交面积较去年春节假期（2023.1.21~2023.1.27）下降约27%，新房市场表现较为平淡。
可以说，即便是年前年后重重利好政策相继推出，也难以从根本上重塑市场信心。
“最弱的一次小阳春”
今年或许会迎来楼市近十年来最弱的一次小阳春。
“今年的小阳春会比其他年份来得晚一些，且成色会偏低，并且仅仅会在部分一线和核心二线城市有体现。”同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示。
在其看来，个别城市之所以还有小阳春，主要两个原因：今年春节前后积压的需求会在三月份逐渐释放；部分城市去年市场低迷，基数偏低，因此2024年小阳春的典型特征就是比1-2月份明显高一些，但是赶不上去年3月份的市场情况。
IPG中国首席经济学家柏文喜也告诉界面新闻，2024年以来中国房地产市场经历了一系列重大变化，政府正在从限制性措施转向更加宽松的政策，以促进房地产市场的软着陆。
“但此轮调整已不只是以往的行业周期性调整，属于行业性发展的阶段性和趋势性回调，小阳春在去年疫后并未明显出现与持续，今年在就业与收入预期不佳，宏观经济下行的情况下龙年楼市小阳春出现的概率并不大。”
一名接近太平洋房屋的人士表示，从目前市场表现来看，对今年小阳春持不乐观态度，主要还是整体的经济环境导致的信心不足，“甚至有刚需置换客，房子卖掉了宁愿租房持币观望。”
“小阳春大概率是会有的，但是很可能性是最弱的一次小阳春。”中原地产首席分析师张大伟业也认为，3月很可能只有少数城市成交会环比1月多一点，大部分持平。往年小阳春3月市场成交量会是1月份的翻倍，在2024年出现可能性不大。
安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉在接受界面新闻采访时表示，基于“房住不炒”的战略定位以及相关土地制度、监管体系改革尚未出现根本性改变，2024年房地产市场依旧处于转型过渡期。
局部“小阳春”会在龙年楼市出现，说明中国楼市结构性需求依然存在，央行重启PSL、“三大工程”以及“白名单”制度的落地，加快了房地产行业构筑发展新模式。
“小阳春”难达市场预期，2024年楼市会呈现什么走势？
合硕机构首席分析师郭毅认为，要看后续有没有经济的拉动和刺激政策，以及房地产政策有没有更加宽松的可能性。
在柏文喜看来，2024年房地产市场的恢复仍依赖于购房者的预期的改变。政府政策的持续支持和优化，以及城市改造项目的推进，可能会带来销售规模的小幅增长。但是，新开工和投资可能继续面临下行压力。
“政策持续加码房地产行业，包括城中村、旧改项目的快速上马，还是能有效推动需求，特别是货币政策的跟进，都将推动行业的结构性调整。”汤哲辉表示，基于政策的传导效应，楼市全年将呈现温和走势。
2024年对刚需购房者而言，也是上车好时机。
汤哲辉认为，一线核心城市、核心地段的存量房在过去两年受累于整体市场行情出现价格下滑，现在伴随新房限价、局部限购的逐步放开，具有稀缺性概念房产的价值将顺势回归，也是改善性需求购房者置换不错的时间窗口。
