文|都市时报 杜晓霞
国家统计局发布的2023年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70城二手房价格环比全部下跌，一线城市二手房价环比降幅收窄。其中，昆明新房销售价格指数在11月回弹后重新回落，环比下降0.5%；而二手房价格指数环比下降0.8%，已连降5个月。
70城二手房价格
环比下降0.79%
此次统计数据有一个明显特点：全国70个城市的二手房价格自2014年10月以来首次环比全部下跌，无一上涨和持平，从涨跌幅来看，环比下降0.79%，跌幅与上月持平。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，当前，二手房市场价格下行压力大于新房，市场情绪在底部徘徊，依然是房价上涨动力不足的重要影响因素，供求关系改善或为重要突破点。
从城市层面来看，70个大中城市二手住宅价格单月同比、环比，以及1—12月平均价格同比，几乎全员“飘绿”。其中，仅有成都二手房价格韧性突出，单月同比维持正增长，且全年月均价格同比涨近6%。北京、长沙等地虽然单月价格下行显著，但在上半年走势强劲的拉动下，全年月均价格同比呈现上涨态势。
进入2024年，各地政策工具箱持续发力，优化调整公积金政策、实行购房补贴、放松限购等利好举措频出，加之国家层面继续为房地产市场注入积极因素，建立城市房地产融资协调机制，有助于缓解房企投资信心弱的局面。预计随着利好政策持续输出与发酵，市场信心将逐步恢复，价格预期有望改善，预计2024年首月新房、二手房价格将延续下跌态势，但跌幅大概率有所收窄。
昆明住宅交易
二手房比重逐渐增长
昆明市房地产开发与经纪协会发布的数据显示，2023年，昆明新房和二手房的成交总量相较于2022年，实现了11.5%的增长。2022年成交70057套，2023年增长至78098套。其中，2023年二手房成交约47323套，新房成交约30775套，新房套数占全年成交比例约为39.4%。
这一数据反映出，昆明楼市正在经历一个筑底反弹的过程，也显示出住房市场依然具有稳定的需求和巨大的发展潜力。同时，二手房交易比重在逐渐增长，未来新房和二手房市场将共同发挥各自优势，满足市民的住房需求。
从昆明二手房成交价格来看，平均成交价格约为新房均价的70%，成交面积中，70平方米以下的小面积住宅占比最高，显示出昆明二手房购买者的主力群体是刚需购房者，对房价比较敏感。
受家庭内部转让因素影响，昆明二手房购买人群年龄结构呈现年轻化趋势，25岁以下购房者数量增长较快。
从购房者来源看，2023年，昆明主城五区住宅购房者中，有46%的新房购房者和42%的二手房购房者，来自云南省内其他州市。据研判，未来，昆明新房市场的主力购买者是有住房改善需求的有房一族，而刚需群体更多会选择保障性住房和二手房。
