随着房地产行业整体增速放缓，近些年房企之间的整合愈加激烈。一轮轮洗牌、出局之后，留给公众最深的印象是什么？“野蛮人”、员工冲突、血洗高管，每一宗并购都似一场厮杀。
但也有例外，2016年深圳最后一宗上市房企并购案就静悄悄地发生了，不但没在业内掀起任何水花，双方高管也呈现一派“其乐融融”的景象。
两个多月前也就是2016年的10月底，商贸物流地产翘楚华南城控股（HK：1668HK）（下称“华南城”）发布公告，称将进行一项重大的股权受让，创始人兼第一大股东郑松兴，建议将其名下几乎所有股份出售给另一家深圳房企中洲投资控股（SZ:000042）（下称“中洲”）。
如果完成交易，中洲将持有华南城23.20%的股份，郑松兴只留0.01％股份。仅凭一笔交易，中洲将直接取代郑松兴，成为华南城最大单一股东及主要股东。
相比宝能、恒大耗费数月甚至数年在二级市场聚沙成塔式地举牌万科，同样发生在深圳的这起上市公司收购案颇为干脆利落。
再相比中海并购中信、保利并购中航激化了诸如员工之间、项目之间的矛盾，郑松兴在签署意向书之后不久，就带着中洲董事长黄光苗开始视察华南城在各地的项目。
公司内部更是安静。据华南城一位员工反映，他还是通过地方公司的公众号才知道进展那么快，同事间谈论此事的人很少。
“没有水花”反而是这宗收购案中最值得玩味的地方。
郑松兴不仅是华南城的第一大股东，还是华南城五位创始人之一，多年来占据绝对领导地位。截至2016年9月30日，郑松兴与其100%控股的公司Accurate Gain Developments Limited共持有华南城23.19%的股份；郑的胞兄郑大报通过名下公司Proficient Success Limited持有华南城7.35%的股份，郑氏家族共持有超过30%的股份，如两方确定为一致行动人，则已过要约红线。
郑松兴今年55周岁，放在体制内也是还未退休的年龄，一个尚处中年的企业家此时抛售股份，不太可能是为了退出“舞台”，真实的意图或更为复杂。
住宅业务异军突起
华南城2016/2017财年中期报告显示，截至2016年9月30日止的六个月内，公司收入同比增加34.4%至28.9亿港元。而在这近30亿港元的收入中，有约8.8亿港元为销售住宅物业的收入，占比达30%，同比增幅达到了惊人的185.3%，翻了将近两番。
将统计范围缩小至销售物业收入中，这个占比达到45%，将近一半。
华南城首席财务总监蔡耀庭在11月的业绩会中介绍，住宅的合约销售额占比更高，已超过销售收入的一半。“预期下半财年这个比例依然会比较大，且住宅及商业已占华南城业务的20%至30%左右。” 蔡耀庭说。
纵观近些年，华南城住宅销售在销售收入中的占比持续走高。
相对地，融资租赁收入已持续多年同比递减。在最新财报中，这部分收入的同比减幅已达50%。
住宅物业销售分别来自南昌、南宁、哈尔滨、合肥四城——很显然，2016年二线城市楼市的快速回暖提振了华南城业绩。
中报中解释租赁收入的放缓是受“整体经济环境及地方市场搬运较预期缓慢”的影响。
华南城称整体经济环境指的是：结构性改革和转型将持续对中国经济构成一定压力。而具体到与物流地产紧密联系的，是国内传统制造业的衰退。据第一财经统计，国内制造业十来年毛利率下降了15％左右，似乎成了整体经济下行的最大受力点。
而“地方批发市场外迁计划较预期缓慢”，主要指的是郑州华南城的入驻状况不佳，郑州华南城是承接外迁的物流房企中较大的一家。据郑州一位业内人士介绍，目前外迁推进情况不太理想，尤其是火车站附近的二七商圈基本无进展。
“但华南城去年1周年时入驻率达到了50%，已经算是比较好的了。”她说。
华南城管理层在2016/17中期报告中，已毫不掩饰对住宅销售业绩的兴奋：“持续性收入与住宅配套销售持续录得令人鼓舞的增长。”
股权出让的“三个猜想”
股权出让可以被简单划分为两种目的：一种是套现，一种是更为复杂的资本运作。
住宅物业成为了华南城业绩新的刺激点，又联系到交易公告中称“旨在于建议交易完成后，中洲控股和本公司将结合各自在住宅开发领域和综合商贸物流领域的不同优势，形成业务协同和互补。”
不得不让人推断出第一个猜想：以商贸物流地产闻名的华南城，是否在考虑进行业务转型？
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企压缩商贸物流业务，和目前住宅产业投资成长机会较大有关系。所以对于此类地产业务发展会有新的调整机会。而从产品创新的角度看，住宅产业相对成熟，从这几年市场发展角度看，成长性比较大，所以这会刺激相关房企积极进行投资加码。
但华南城行政总裁冯星航在业绩会上明确否认了这一猜想：“华南城的定位仍然是商贸物流，以批发市场和仓储物流为主，我们每个项目体量都很大，有配套的住宅、酒店。”
一位接近华南城的内部人士向见地君表示：“国家大的环境就是在经济转型，华南城如果想做业务转型也无可厚非。”
可地产行业才刚刚卷起“抢占物流园”的潮流，万科在 2015年6月撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。于其后的一年半时间内，万科在昆明、海宁、贵阳、济南等全国十多个城市拿下物流园项目。郁亮在2015年谈论万科转型时曾公开表示，物流地产是万科转型的新方向之一。
另外，平安不动产、绿地、万通、合生等多家企业，近些年都纷纷宣布进军物流地产行业。在传统的住宅开发商和其他行业眼里，这是一片广阔的“蓝海”。
传统制造业确实在拖累物流园的发展，这片“蓝海”的新引擎是电子商务的崛起。以靠电子商务起家的阿里巴巴菜鸟网络、“四通一达”、顺风为代表的物流公司，正毫不示弱地在全国“跑马圈地”，丝毫不逊于万科、平安。普洛斯、嘉民、安博等物流地产“老兵”同样没有放缓脚步。物流地产这杯羹，相争者甚多。
而资本雄厚的企业在这片蓝海中拥有先发优势。“一些住宅产业发展较好的企业，积极发力物流地产，更多的是一种多元化的发展模式。另外对于此类地产企业来说，有比较好的资金进行支持，比如说万科。此类企业有相对多的资金来试水物流地产，所以短期内对于各类资金压力的问题并不会太在乎。” 严跃进对见地君说。
华南城会在这个时候退出吗？
住宅销售确实提振了逐渐疲软的业绩，但华南城目前还持有8个体量巨大的商贸物流项目，尤其郑州华南城包含物流园、商业、酒店等多种业态，最近又购得约98万平方米的二期土地，总规划建筑面积将达1200万平方米。如果只是为了短时间内更快的收入，就要抛弃老本行，这个逻辑怎么看都是“削足适履”。
第二个猜想是：不为业务转型，只为引入中洲的管理经验。这和华南城的官方表述契合，华南城在公告中称是“为了引进中洲在住宅和商业的管理经验”。
在深圳思拓咨询总经理王钺看来，这个猜想最是没有可能。
“房企合作无非就两种，要么做现在最流行的代建，要么就分配权益。华南城说合作项目还是自己来做，就还是自己操盘的意思，那引入管理经验就是无稽之谈。如果只是想学学经验，大可以找中海这样的房企，它们更有经验。再不济还可以自己成立管理团队嘛，只是耗的时间稍微长点儿。” 王钺对见地君说。
王钺提供了第三个猜想：“华南城是典型的依托原材料供应链的大型物流地产公司，且在行业内口碑还不错。传统的开发商都在做这方面（物流地产）的尝试，华南城抛弃它不太可能，很有可能只是为了套现。”
王钺分析认为，长期持有物流园的成本高，容易出现资金链困难。华南城融资租金收入的持续锐减就是重要表现。严跃进也认为，对于商贸物流产业来说，政策配套比较少，创新成本比较高，所以会使得部分房企对于此类业态发展存在较多顾虑。
很显然，套现以缓解暂时的资金链危机，比业务转型更加理智。
还有更多的举动能佐证郑松兴“资本腾挪”的可能。郑松兴还有两家港股上市公司：民生国际（HK：00938）和民生珠宝（HK：1466）。其中民生国际近期在地产领域的动作颇多。
2016年2月，民生国际（HK：00938）出售位于深圳市宝安区的27幢工业大楼，估计出售亏损160万元；4月，民生国际以14.68亿港元收购重庆一幅目标地块及楼宇；10月，签署收购上海一处商业物业意向书。有媒体认为这一买一卖之间已表明了郑松兴离开物流地产的意图。
然而深圳宝安项目的出让公告中显示，购买方正是民生国际的控股股东郑松兴。如果郑想摆脱物流地产，不至于倒回自己的手上，还带着上百万的亏损，最大的可能还是急于套现。
华南城关于这些事的回复是“郑总是民生国际的非执行董事，没有管理角色。”但民生国际董事会中排第二位的执行董事郑嘉汶是郑松兴之女。
郑松兴还在2015年8月减持民生国际的3亿股，套现3亿港元，又在2016年3月减持1000万股，套现7000万港元。2016年10月，郑松兴继续折让近13%出售民生珠宝50.7%的股权。在他庞大的资本体系中，华南城股权的出让恐怕只是其中一个环节而已。
为什么是中洲？
值得注意的是，华南城另一重要股东腾讯控股（00700）在2014年初第一次入股时的价格是2.2港元多，第二次增持是3.5港元，均大于此次受让给中洲不少于港币1.80元、不多于港币2.20元的代价。且2017年华南城将有多处物业进行销售，低廉的价格加上丰厚的回报，华南城着实给中洲送了一份“大礼”。
为什么是中洲？一个有趣的巧合是，郑松兴与中洲董事长黄光苗都来自潮汕地区。
不仅如此，华南城的另外四位创始人中，佳宁娜集团董事长马介璋、力嘉国际董事长马伟武与郑松兴一样，均出生于广东省汕头市；京辉国际董事长梁满林祖籍深圳公明，只有明辉国际独立董事孙启烈祖籍为外省浙江，但他出生于香港，同样是带潮商文化烙印的典型地区。
潮商氏族宗族间的“抱团”早已不是秘密，郑松兴选择将股票转给黄光苗控股的中洲国际或有这方面原因。
更大的原因隐藏在交易公告中，公告显示“郑先生正积极寻求中洲控股之投资机会，并在符合适用之法律法规及其他规定的前提下，通过包括但不限于参与中洲控股发行A股股份等方式，以期成为中洲控股的重要股东。”意思是，未来中洲将通过定向增发的形式引入华南城成为重要股东。双方互为重要股东，这是一个看上去比万科与深铁的重组方案还要紧密的战略合作。
至于具体是多重要的股东地位，华南城方面对见地君表示暂无消息可透露。业内有一则传言仅供参考，即是郑松兴将成为中洲第二大股东。目前中洲控股已停牌数日，停牌原因是“有重大重组事项”。华南城方面回应称在交易没有完成之前，不能认定中洲停牌的原因是华南城。
华南城的传统“利剑”和新任“小伙伴”
2003年，占地100万平方米的深圳平湖华南城在一片荒郊野岭中拔地而起。郑松兴和他的四个“小伙伴”花了五年的时间才使其基本成型。
一位建造之初就入驻深圳华南城的企业主向见地君介绍：“03年我刚来华南城的时候，感觉比老家的农村还要荒，当时也害怕做不起来，现在都这么热闹了，好的铺位都租不起了。”
郑州华南城的招商缓慢在整个物流地产行业中，不是个例。华南城之所以还继续在郑州项目拿下二期地块，图的还是这个领域中的政策红利。
思拓咨询的王钺对见地君说：“如今土地出让已经很少有纯住宅地块，那通过物流＋商住的模式与政府定制地块，是很理想的方式。华夏幸福、碧桂园都是通过这种方式规避公开市场的竞争拿下地块的，甚至到后面还可以介入一级土地的开发。”
无论如何，华南城不太可能抛下多年来的业务优势，毕竟“物流”是一把攻城掠地的利剑。
且如果想靠在商贸物流园周边销售配套物业，达到与传统住宅房企相同的销售规模，肯定是不现实的。
前述郑州业内人士向见地君介绍，华南城等物流园对周边住宅的带动可以说微乎其微。她说：“以前南龙湖（华南城所在区域）都很喜欢说距离华南城近，但是现在营业2年了，那个区域基本没有高端项目了，像兴龙湾价格一直卖上不去，后来就没有开发商去做了。现在市场上的基本都定位刚需。”
“开发商一开始可能将目标客户定在批发市场的企业主，但后来发现完全不是那么一回事儿。南龙湖在新郑市，不属于郑州，水电交通都跟郑州不太统一。”
另外，比两家公司同为潮汕系更为有趣的是，华南城最近与北方的京东集团达成了战略合作协议。几年前腾讯入股华南城时，业内曾调侃华南城之所以选择腾讯而没有选择强势的京东, 是因为马化腾是来自潮汕的“胶己人”。
华南城诞生的背景是，21世纪初珠三角制造业正处于高速发展时期，然而普遍存在采购分散和缺乏完备原料供应链的难题。如今电子商务崛起，华南城在新的经济周期内，正迎接新一任的“小伙伴”。
可预想的未来也许是：用物流的名义拿住宅地块，又用开发住宅地块的现金流缓解物流地产的资金压力，加快开发周期。同时，加大住宅的业务还可以起到杠杆的作用，华南城融资结构有望因此获得优化的机会。
