近日，成都市武侯区的中央花园二期，因小区老旧、体量庞大、业委会推进“自拆自建”并似乎“颇有进展”一事，获得了成都乃至全国空前的关注。
其特别之处在于，这么大规模的“自拆自建”，几乎没有先例。
按照法律规定，我国城市土地所有权为国家所有，业主购买商品住宅房屋后，仅拥有房屋所有权与土地使用权。
理论上，房屋属于业主私有财产，业主可进行自由处置。但现实中，房屋的拆与建，还涉及到多个方面的问题。
是什么让中央花园二期的业委会走上自拆自建的道路，目前进展如何，又有什么难点？难点能迎刃而解吗？
带着这些问题，我们进行了实地探访。
01 格格不入的城中村 ：中央花园二期的现状
中央花园二期位于武侯区五大花园板块。
“五大花园”原先是指中央花园、皇家花园、名流花园、交大花园、红运花园五个小区，后来逐渐开始指代位于西三环与中环路中间的一片区域。从贝壳找房的地图划分上来看，该板块的位置和范围基本与晋阳社区重合。
这里原来是双流区的农田，90年代末就开始开发修建，是成都最早的一批商品房小区。诸多媒体报道中，中央花园二期居住环境差、房屋老旧且存在安全隐患、贬值严重。
实际上，五大花园的破旧和混乱总是雷同，但中央花园二期依然混乱出了特色。无论是中央花园、红运花园还是交大花园，小区内都有各种摊贩、底商，但中央花园二期胜在品类多、分布广。
一进大门，路两侧扑面而来的热闹景观让人很怀疑自己进入的到底是不是一个住宅小区——实在很难想象一个小区中竟然同时拥有网吧、服装店、丧葬店、修车洗车店、房屋中介、餐饮店（包括小吃和大型火锅串串店）和菜市场。“住商混合”虽然便利了生活，但又使居住环境十分糟糕，与现代小区的居住环境相差甚远。
不仅如此，中央花园二期在五大花园中占地最大、楼栋数最多、人口最密集，拥有72栋楼房、3千户人家、一万多人口。
超大的体量加上混乱的生态，让许多人对这里的印象只剩下简单直白的三个字：“城中村”。
中央花园二期的建成只有20多年，破旧程度却遥遥领先。路面坑洼不平，环境脏乱，楼房外立面风化严重。
按照业委会张贴在菜市场铁门的公告（现已撕下）来看，小区采用的是空心预制楼板砖混合结构。不管是预制楼还是砖混结构都已落后时代，虽然还不算危房，但其安全问题也广受诟病，已经逐渐被钢筋混凝土和框架结构等取代。
当年的开发商成都市金雁房产有限责任公司已经注销，房屋质量问题无法得到解答。业委会主任赵涛对此也未有回复。
02 “自改”按下暂停键 ：区政府“曾支持”，业委会“几暂停”
现实的困境，也构成了成都双楠板块晋阳路长期不佳的城市界面。而实际上这里属于中心城区，是否优质、是否提振，取决于整体的更新和“智理”。
业委会是小区自拆自建的主导者。与大多数小区业委会的“躺平”不同，该小区的业委会比较自主，这也是小区的“自拆自建”能推进的关键因素。
楼市君了解到，本届（第三届）业委会2018年开始组建、2019年正式成立，初心就是为了改善小区经年累月的糟糕环境和无人管理的局面。
除了主导“自拆自建”外，业委会也很能“搞事情”：向物业拿回了一半的停车费收益，并将小区各项收入统计起来，于2022年给每户分成300元左右，总计金额达到120万元。过去三年时间里，业委会也积极配合防疫工作在小区的开展。
虽然小区里不少人质疑业委会到底是如何选举的，是不是在其中“吃了钱”，但小区的住户朱师傅表示：“我就觉得这届业委会可以，人家又莫得（没有）工资，还跑上跑下的，给小区这儿添几张椅子，那儿修整一下，做得很好噻！说别个吃钱嘛，这个说法以前整治断头路的时候就有了，老说法了，点儿都不新鲜，翻来覆去也就是这句！”
媒体报道中，小区业委会副主任，古稀之年的伍大明，是第一个提出“能不能把小区拆了重建”的人。最开始，该想法并不受重视，毕竟“免费重建”几乎是天方夜谭。到底是什么促使业委会落实这个想法，已经不可考，但综合中央花园二期公众号中的信息和众多媒体报道，街道办和武侯区都对此事持支持态度。
业委会习惯使用“拆旧建新”来指代此事，“自拆自建”这个口号，其实是由武侯区政府提出。中央花园二期公众号上，还有一篇感谢时任武侯区区委书记陈麟的文章。
业委会强烈的主动性，街道和区政府的回应，逐渐在促成“自拆自建”一事。
2018年，业委会向街道提出申请，街道回复表示，只要有95%的业主同意，同时有社会资本参与，有关部门就会联合推动。于是，业委会开始组织志愿者签名；
2019年8月，签名率达到96%，但街道回复由于中央花园不属于棚户区，政策不支持，拆旧建新事件就暂时搁置；
2020年，成都出台新政，业委会又重新向街道提出此事；
2021年8月，政策明确摒弃大拆大建的开发模式，以“留改建”方式推动城市更新”，此事又被搁置；
同年11月，成都成为全国第一批城市更新试点城市，业委会重拾此事；同时武侯区政府及街道相关负责人在中央花园二期展开了三次座谈会，敲定了“自拆自建”原则：群众自主、拆旧建新、政府支持。
可见区政府的态度一直是支持的。
只不过根据政策变化，几经周折，原本要求95%的业主同意率上升到了100%的要求，这对于3000户的“老旧大区”而言十分困难，于是始终停留在签字的阶段，不少住户表示：“签字都签了好多年了，还是在签字”。
目前，媒体宣称已经达到了99.99%的同意率，仅有三户住户明确表示不同意。今年8月21日，中央花园二期的公众号公布了一次进展，通知中写到：
“经赵涛与街道办预约，8月15日，伍大明、吴国平与四川华西集团、成都农商行的同志一起到街办汇报工作进展情况。会谈中得知:
1、按照城市有机更新有关文件，小区容积率有可能有机会上调(具体需上级部门研究决定);
2、政府可利用老旧小区改造资金，提升小区以后的公服配套;
3、政府要求我们做详细的方案向区上、市上汇报。”
03 “开先河”遇阻 ：如何解决现实阻力与利益矛盾？
中央花园二期已经吸引了全国的注意。今年8月4日，内蒙古乌兰浩特市就曾有领导前来调研。此外，全国媒体积极对小区“自拆自建”进行报道，各行业专家也十分关注。
中央花园二期的旧改非常具有借鉴意义。
老旧小区改造，一般属于城市旧改项目，关键在政府主导，其中还涉及土地性质、房屋性质等问题。
比如上海曾在2021年试点过的“原拆原建”，即“拆落地”工程，不仅将部分上世纪五、六十年代的旧房推到重建，还帮助其中仅有几平米的住户，扩大了居住面积，实现了每户享有独立厨卫。
2020年南京市也鼓楼区虎踞北路4号的一栋两层居民楼房也进行过原地翻建，虽然也是由业主出钱进行老楼修建，但规模远比中央花园二期小，仅涉及24户人，并且争取7年才实现。
但中央花园既不属于政府主导、也不属于农村集体土地、更不属于历史遗留的旧楼。换句话说，中央花园二期是第一个由业主自己主导的大型老旧商品小区翻新改造项目。
众所周知，国内房地产行业狂飙突进了二十年，建新一直是其主题，但二十年过去，其中房屋老旧翻新的问题，却很少人过问。
中央花园二期正是这样一位先行者，面对的是未来每位业主都可能面临的问题。
其中涉及到政策上是否允许、业主意见是否统一、风险由谁承担、甚至一定的社会问题。楼市君试图联系成都市房协相关负责人，该负责人一听说是“中央花园”的事情，甚至没有问及具体，就直接表示了不方便回复。
实际在具体的操作上，业委会的考量称得上仔细。他们提出过多种方案，其中一种是：先由开发商进行垫资修建，在扩大小区容积率的情况下，多建成的房屋让开发商自行售卖，此举也避免占用政府的财政支出，最后达到业主有新房、开放商有利润、政府有政绩的“三赢”局面。
但四川产和城管理有限公司总经理林森表示：“开发商垫资的风险太高，业主如何向开发商结算、付款时间等都有待商定。容积率也涉及规划局意见，即便通过了，新建与旧有的建筑间怎么安排等，都存在问题。”
小区内同样也有诸多担忧。首先是业委会“民间”牵头，给了居民强烈的不安全感。多数居民都认为这件事涉及的面太广了，只有业委会，没有政府出面，是不可能完成的；其次，修建过程中，业主如何安置、有没有补贴、会不会烂尾等等问题，都尚未有定论。来小区走亲戚的一位女士表示，换新房很好，要是置换面积能大点更好，当然不出钱还是最好的。
在房地产行业深耕数十年、共同概念广告平台策略总监唐朝认为，目前关键就在于小区内意见纷纭：“只有业主先达成一致，在这个条件下，政府才有立场以提供专业政策指导的方式介入。业主的核心诉求，仅仅只是改善居住环境和质量，那么就应该自己承担其改建风险，将自拆自建贯彻到底。”
业委会并不是没有认知到这些问题，在8月21日出的通告中，业委会表示：“整个进程涉及国土、规划、税务、城建......很多部门，因此也有很大的不确定性。”
04 “三赢”的契机：放眼“长远利益”，或可打开新局面
不确定性到底来源何处，又是因为什么卡住了？
林森认为：“目前来说，既有政策暂时不支持，商业也不闭环。由于种种原因，目前城市更新成了政府+平台公司的独角戏，社会资本、运营力量介入的逻辑、机会、途径，还不太清晰。急需可操作、可落地、更高效的商业模式，高效整合政府+平台+社会资本+产业运营+社区运营的力量，打通融资、算账的痛点，才能保证项目的成功实施”。
资深房地产人士、现为四川绿巨鸟环保科技有限公司董事长的周哲则认为：“如果委托开发公司进行项目，其本质还是老房置换新房，是与委托的开发公司利益谈判，与普通房地产开发卖地卖房的模式没有本质区别。而这种居民自修自建，也涉及到土地性质的问题。”
那么到底如何才能实现中央花园二期的更新？林森提出了一些具体的意见：
“一，成立市区两级统筹特别领导小组、指定由政府、国企、社会资本、运营公共同组成的中央花园城市更新SPV项目公司；二，本项目作为特别实验项目，允许在一定范围内，更新与开发分离，更新单元与商业开发单元分离，实施“容积率银行+容积率奖励”计划，在一定区域内，整合指标，允许地块合并，容积率合并，保证社会资本进入的利益；三，前置解决社区运营、产业运营的问题，依靠在地居民，化居民为经营者；四，运营成果与容积率奖励挂钩；刺激资本开发的力量和积极性；五，公园社区+烟火街区+人城产融合的产业社区+tod模式一体化打造。”
区位上来看，中央花园北邻清水河，且被清水河公园、东坡公园、武侯生态体育公园围绕，并且位于三环和中环之间，有龙湖金楠天街在侧，地铁7号线、在建的17号线，都通过该区域，甚至版图内还有几处别墅区。
总体来说，板块老旧，城市界面粗糙。主干道晋阳路路况不佳，拥堵时常发生；次级道路狭窄，多背街小巷，卫生状况堪忧；甚至连人行道也坑洼不平。根据贝壳网地图找房数据来看，五大花园属于“挂牌量高地，挂牌价格洼地”。
一位不愿透露姓名的房地产媒体主编同样表示：中央花园二期是有希望通过旧改带动五大花园板块进行城市更新换代的。
五大花园区位条件非常优越，但业内也一直苦于这里的衰败，有点哀其不幸怒其不争。如果“自拆自建”成功的话，将解决掉武侯区域内的一个“老大难”问题，对于政府来说，这里其实是一处极具投资改造意义、并且可以产生巨大社会效益的“富矿”；对于社会资本来说，也是一个有利可图、充满机遇的项目。
唐朝认为，如果该项目完成：“那是真正意义上公民自治的一个文明里程碑。将成为一个具体案例，推动相关制度流程，城市旧改的市场也会活跃起来，带动相关产业，为城市更新提供新解法和新动能。”
