文|实习记者 朱箪
广州成为首个松绑楼市政策的一线城市后,土拍市场热度并未全面回升,虽然核心区的百亿总价地块仍需争夺,但其他地块仍以底价成交,还出现地块流拍。
根据广州公共资源交易中心挂牌信息,9月4日至10月10日,广州上架了12宗涉宅地,位于天河、海珠、番禺、白云、黄埔、花都、从化7个区,总建面超164万平米,总起拍价超308亿元。
截至目前,这一轮供地中只有7宗地块成功出让,另有1宗流拍,3宗终止出让,1宗延后出让,成功出让率不到六成。这也是今年以来广州土拍市场出让效果最差的一轮拍地。
在成功卖掉的7块地中,除了海珠、番禺2宗整体素质较高地块在经过激烈竞拍后摇号成交,其余5块地均以底价成交。
广州这一轮供地最受关注的是海珠区上涌果树公园北侧地块。
9月11日,海珠区上涌果树公园北侧地块、番禺区大石街新光快速西侧地块竞拍摇号结果出炉,这两宗地块均是经历了几十轮的竞价达到封顶价,其中,海珠区的这宗地块起拍价已为111.2亿元,更是有16家房企参与角逐,经历了85轮竞价。
最终,两宗地块分别由中海地产、山西金振德竞得,总价分别为127.9亿元和10.8亿元,广州土拍市场当日揽金超过138亿元。
然而就在三天后,同样是番禺临江宅地的番禺永大1号地块,却因无人报价而最终流拍。
该地块起拍价为63.8亿元,折合楼面价约2万元/平米,总占地面积近24万平米。根据规划,该地块被拆分为5个板块,除了商住外,还需无偿配建中小学以及道路和绿地。
广州市场分析人士认为,过高的起拍价,加上学校、道路等配建抬高了用地成本,导致该地块未能顺利成交。
在海珠区,同样备受关注的还有东方红印刷厂地块,被保利发展以20.3亿元的底价拿下,折合楼面价1.7万元/平米。不过,该地块虽是以底价成交,但需要竞得人无偿配建学校和留用地补偿安置物业工程,因此该地块的实际拍地成本依然有所溢出。
此外,位于白云、黄埔、花都、从化的4宗地块均以底价成交,成交总价分别为15.1亿元、11.8亿元、7.9亿元和1.9亿元。
其中,从化的地块为今年成功出让的第一宗,折合楼面价5074元/平米,在去年,从化也仅出让一块土地。
自2021年下半年以来,广州土地市场就呈现出了明显的分化趋势,市场压力逐步增大,核心区域优质地块竞拍激烈,非核心区域地块则多为底价成交或者流拍。
据克而瑞统计,2021年广州全年集中供地共成交78宗,总揽金1778亿元,总面积达560.8万平米。另据统计,2022年广州全年集中供地成交48宗,总金额下降至1221亿元,同比下滑约32%,成交面积为819.3万平米。
今年以来,这一分化趋势更加明显。根据中指研究院数据,今年年初截至当前,广州住宅用地共有16宗底价成交,9宗流拍或者取消交易,但也有10宗触顶摇号,分化明显。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为,一些地块底价成交或流拍的原因主要和地块的区位有关。这些地块主要位于郊区或者市区非核心板块。同时也和地块的自身素质也有较大关系,地块周边配套以及配建条件也是影响地块是否热门的重要因素。
此外,新房市场成交分化也是影响土拍市场分化的主要因素。
近两年来,广州中心区域新房成交热度明显好于外围区域。中心核心区域主要由于供应量少且以改善产品为主,核心地段的优势及产品的稀缺性,普遍受到对产品价格敏感度不高的改善客群青睐。但是外围区域主要以刚需群体为主,这部分群体对价格较为敏感,也是导致这两年外围区域成交不理想的主要原因。
面对楼市成交量和土地市场热度持续走低,广州也继续出台楼市支持政策,率先在一线城市中对限购政策进行放松。
9月20日晚,广州出台住房限购优化政策,将番禺、黄埔、花都以及白云北部四区纳入非限购区域。
陈雪强认为,这将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这四区的购房资格,短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时,广州也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格,将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心,进一步激发市场需求的释放。
从政策的影响来看,番禺、黄埔、花都以及白云北部四镇新纳入非限购区域的市场热度将明显提高,同时中心区域的市场热度也将继续保持,整体将进一步带动这些区域的土地市场的回温,但也会依然保持分化趋势,核心板块土地依然竞争激烈,非核心板块土地仍以底价成交或低溢价成交。