广州楼市松绑带不动土拍,核心区百亿地块被争抢,外围却流拍

广州土地市场依然分化严重,整体热度较低。

图片来源:图虫创意

文|实习记者 朱箪

广州成为首个松绑楼市政策的一线城市后土拍市场热度并未全面回升,虽然核心区的百亿总价地块仍需争夺,但其他地块仍以底价成交,还出现地块流拍。

根据广州公共资源交易中心挂牌信息,9月4日至10月10日,广州上架了12宗涉宅地,于天河、海珠、番禺、白云、黄埔、花都、从化7个区,总建面164万平米,总起拍价超308亿元。

截至目前,这一轮供地中只7宗地块成功出让,另有1宗流拍,3宗终止出让,1宗延后出让,成功出让率不到六成。这也是今年以来广州土拍市场出让效果最差的一轮拍地。

在成功卖掉的7块地中,除了海珠番禺2宗整体素质较高地块在经过激烈竞拍后摇号成交其余5块地均以底价成交。

广州这一轮供地最受关注的是海珠区上涌果树公园北侧地块。

911,海珠区上涌果树公园北侧地块、番禺区大石街新光快速西侧地块竞拍摇号结果出炉,这两宗地块均是经历了几十轮的竞价达到封顶价其中海珠区的这宗地块起拍价已为111.2亿元更是有16家房企参与角逐经历了85轮竞价

最终两宗地块分别由中海地产、山西金振德竞得总价分别为127.9亿元和10.8亿元广州土拍市场当日揽金超过138亿元

然而就在三天后同样是番禺临江宅地的番禺永大1号地块却因无人报价而最终流拍

该地块起拍价为63.8亿元折合楼面价2元/平米,总占地面积近24万平米根据规划该地块被拆分为5个板块除了商住外还需无偿配建中小学以及道路和绿地

广州市场分析人士认为,过高的起拍价加上学校道路等配建抬高了用地成本导致该地块未能顺利成交

在海珠区同样备受关注的还有东方红印刷厂地块被保利发展以20.3亿元的底价拿下,折合楼面价1.7元/平米不过该地块虽是以底价成交但需要竞得人无偿配建学校和留用地补偿安置物业工程因此该地块的实际拍地成本依然有所溢出

此外位于白云黄埔花都从化的4宗地块均以底价成交成交总价分别为15.1亿元、11.8亿元、7.9亿元和1.9亿元

其中从化的地块为今年成功出让的第一宗,折合楼面价5074元/平米,在去年从化也仅出让一块土地

自2021年下半年以来,广州土地市场就呈现出了明显的分化趋势,市场压力逐步增大核心区域优质地块竞拍激烈,非核心区域地块则多为底价成交或者流拍。

据克而瑞统计,2021年广州全年集中供地共成交78宗,总揽金1778亿元面积达560.8万平米另据统计,2022年广州全年集中供地成交48宗,总金额下降至1221亿元,同比下滑约32%,成交面积为819.3万平米

今年以来,这一分化趋势更加明显。根据中指研究院数据今年年初截至当前,广州住宅用地共有16宗底价成交,9宗流拍或者取消交易,但也有10宗触顶摇号,分化明显。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为一些地块底价成交或流拍的原因主要和地块的区位有关。这些地块主要位于郊区或者市区非核心板块。同时也和地块自身素质有较大关系,地块周边配套以及配建条件也是影响地块是否热门的重要因素。

此外,新房市场成交分化也是影响土拍市场分化的主要因素。

近两年来,广州中心区域新房成交热度明显好于外围区域。中心核心区域主要由于供应量少且以改善产品为主,核心地段的优势及产品的稀缺性,普遍受到对产品价格敏感度不高的改善客群青睐。但是外围区域主要以刚需群体为主,这部分群体对价格较为敏感,也是导致这两年外围区域成交不理想的主要原因。

面对楼市成交量和土地市场热度持续走低,广州也继续出台楼市支持政策,率先在一线城市中对限购政策进行放松。

920日晚广州出台住房限购优化政策,将番禺、黄埔、花都以及白云北部四区纳入非限购区域。

陈雪强认为将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这区的购房资格,短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时,广州也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格,将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心,进一步激发市场需求的释放。

从政策的影响来看,番禺、黄埔、花都以及白云北部四镇新纳入非限购区域的市场热度将明显提高,同时中心区域的市场热度也将继续保持,整体将进一步带动这些区域的土地市场的回温,但也会依然保持分化趋势,核心板块土地依然竞争激烈,非核心板块土地仍以底价成交或低溢价成交。

来源:界面新闻

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