记者 | 孙梅欣
WeWork于8月14日晚间在美国证券交易委员会公布了招股书，预示着这家成立了9年的全球联合办公头部企业离上市不远了。
由于WeWork早在去年年末就已经提交了一份S-1注册声明草案，并根据保密协议，要在上市前数周才会公布招股书的内容，因此WeWork的上市已是近在眼前。
招股书显示，这家目前全球范围内最大的联合办公企业将计划筹措10亿美元的融资计划，其承销商包括摩根大通、高盛、花旗、瑞信、汇丰、瑞银等银行。
从WeWork公示的股权结构来看，WE Holdings LLC 是最大股东，持有公司A类股242.87万股份，B类股票1.118亿股股份；其次则是软银，持有公司A类股1.1398亿股股份，也是WeWork的最大外部股东；另外，Benchmark和J.P摩根分别持有3264.53万股和1854.23万股A类股东，成为WeWork持股前四位的股东。Benchmark是一家集成电子制造服务提供商。
在高管及董事层面，持股量最大的为WeWork联合创始人之一兼首席执行官亚当·诺伊曼（Adam Neumann），其持有242.87万股A类股、1.125亿股B类股和全部共计106.2万股的C类股。他同时还是大股东WE Holdings LLC的持有人，因此其对这家公司有着大部分投票权。
另一联合创始人布鲁斯·邓列维(Bruce Dunlevie)只持有3264.5万A类股。
WeWork称，目前在29个国家和地区的111个城市有528家分店，共有会员52.7万名，40%的会员被认为是企业客户。而在2018年6月底，会员人数则是26.8万名，12月底则为40.1万名。
人员的快速扩展显现出WeWork正经历着快速扩张期，其公布的业绩也同样展现了这一点，
招股书显示，到2019年6月30日，今年上半年WeWork的营收达到15.35亿美元，较去年同期约7.64亿美元增长100.91%。而2016-2018年全年收入，则是4.33亿美元、8.14亿美元和15.21亿美元。
招股书称，自2014年以来，会员基础年增长超过100%，他们在成立的前7年多的时间才实现10亿美元的运转率收入，但之后只用了1年多运转率为收入就达到20亿美元，再之后6个月就实现30亿美元。
与规模一同扩大的是亏顺额。招股书的数据让WeWork的亏损情况再次尽收眼定。数据显示，从2016年到2018年，净亏损额分别为4.29亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元。而今年上半年，净亏损额则达到9.04亿美元，较去年同期的7.22亿美元又增长了25.2%。
事实上，包括WeWork在内联合办公所寻求的盈利模式，一直备受业界及投资人诟病。尽管从早期传播到招股书中不断强调的“空间即服务”（Space as a service），希望通过科技手段改造传统行业，但打造租金溢价进行投资并转手给企业客户，仍然在一定程度上难以抹去其“二房东”的影子。
梦想加创始人王晓鲁认为：WeWork的Space as a Service不是传统地产关注面积规模的逻辑，而是以用户规模推动增长，用社区去服务用户。
他认为，从WeWork招股书来看，目前大部分负债是由于继续选址、签约、建设新场地带来的，其呈现的远景目标是在大量场地进入成熟运营阶段后，前期的资本投入显著降低，进而实现企业盈利。
不过，WeWork仍然难逃“轻重套现”的嫌疑，特别是在今年7月，也就是WeWork上市前夕，传出亚当·诺伊曼通过出售股票和举债，从公司套现超过7亿美元，并用自己置业的房产租给WeWork。
WeWork在招股书中所提到的“风险因素”，也不乏上述来自投资人的质疑，其中包括快速增长的可持续性和有效管理增长的能力；在新市场和现有市场拓展的能力，并增强解决方案、产品和服务产品的能力。
巨额亏损也是无法回避的话题。风险中提到，根据亏损历史，在公司层面实现盈利的能力；保留现有会员和吸引新会员的能力；租赁的长期和固定成本性质相关的风险；产生足够的现金和以适当的条件获得融资的能力有关的风险；保持品牌价值和声誉的能力；与关联方交易相关的风险等项。
作为联合办公领域的头部企业，WeWork此次的上市历程，也可以给国内诸如优客工场、氪空间、SOHO 3Q等同类型企业提供参考的价值。
