记者| 马一凡
过去两年因为高增长而被称为“行业黑马”的旭辉，在2018年步伐明显放缓。
从旭辉控股（00884.HK）发布的2018全年业绩来看，去年全年完成合约销售额1520亿元，同比增长46.2%，虽然超过了原本的目标，但也是近三年来最低增幅。
旭辉引起行业瞩目的爆发始于三年前。2016年旭辉的合同销售额同比大涨75.5%，达到530亿元；2017年全年合同销售额又几乎实现翻番，增长96.2%，首次突破千亿达到1040亿元。在闽系阵营里，旭辉也是先人一步，早于正荣、阳光城、融信等房企，率先突破了千亿门槛。
扩张峰值过后，旭辉却在去年年初调低了增速预期，其制定的2018年度销售目标是1400亿元，增幅34.6%。在增速放缓的这一年，旭辉也在从多方面改变自己行业黑马的激进形象。
排名原地不动
在克而瑞全国房企流量销售额榜单上，2015年-2017年，两年间旭辉曾迅速上升了10个名次。但2018年其位置毫无变化，继续保持在第15名。
与此同时，从旭辉公布的2019年1900亿元的销售目标来看，其预期增速还在进一步放缓，仅为25%。
受业绩数据披露影响，旭辉业绩发布会当日，即3月14日，旭辉控股领跌港股内房股板块，截至当日收盘股价大跌7.3%。易居企业集团研究总监洪圣奇向界面新闻记者表示，这一股价表现是由于资本市场原本普遍预期旭辉的业绩会带来惊喜，结果各项指标有些差距。
不过业绩发布后次日，旭辉的股价有了小幅回升，而在本周的第一个交易日，受房地产板块普涨影响，旭辉股价又有了8.8%的涨幅，收报5.95元/股，总市值461亿元。洪圣奇认为，股价的回升主因是现在股市整个资金面比较充裕，大部分房地产板块股票都有大幅增长。
今年要完成1900亿销售额的旭辉，在前两个月的销售表现也不够好。根据克而瑞2019年1-2月销售额榜单，旭辉以160亿元的全口径销售额排在行业第20名。而今年旭辉要在全国50多个城市共推出约3500亿元的可售货值。
谈到这个问题时，旭辉集团总裁林峰用“低开高走”来形容对今年市场的预判：“我们在一二月份时，量没有冲得那么高，但我们在下半年有挑战更高目标的可能性。”
洪圣奇也认为，今年一二月份行业的房地产项目去化率普遍不太好，因此公司管理层给一个保守的指引是比较正常的，“现在我们看到市场有点回暖，如果这种销情可以持续的话，今年旭辉的增长和去年不会差太远”。
多条腿走路
业绩发布会上林峰就多次强调，旭辉会更重视发展的质量，在利润和销售增速上要取得平衡。
从财务角度看，旭辉期内的部分财务数据确实更为健康——毛利率34.7%，同比上升5个百分点；核心净利率13.1%，同比上升0.3个百分点；全年销售回款率达87%，同比增长2个百分点；短债占比较去年同期下降8个百分点至17%；账面现金达到446亿元。
不过值得注意的是，旭辉期内净负债率达到67.2%，同比上涨16.3个百分点。
从多元板块角度来看，显然林氏兄弟不甘于旭辉只是一家完全靠住宅主业扩张的房企，过去一年在多条腿走路上面也花了不少工夫。
旭辉旗下的多元板块包括物业、长租公寓、商业等。尽管长租公寓板块尚不盈利，但是规模扩张很快，2018年旭辉领寓管理房间数为5万间，在行业内排在万科泊寓和龙湖冠寓之后，预计2019年长租公寓管理数量能达到8万间。
旭辉集团主席林中表示，长租公寓被当作一个主业来经营，希望几年内有机会登陆资本市场。林峰也透露，今年旭辉领寓有望迎来A轮募资。
旭美商业也稍有起色，2018年随着总建面达23万平方米、位于上海浦东内环内的商业项目LCM置汇旭辉广场开业，旭辉终于有了拿得出手的商业项目。林中在香港业绩会上透露，目前在建还有5个商业项目和5个写字楼，同时在一二线城市还会寻找比较好的商业机会，未来租金增长会非常快。
“可能十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。”林中说。
旗下物业公司永升生活服务（01995.HK）在去年12月正式登陆港股，对旭辉来说是一件大事，经历从新三板转向港股，这一分拆上市过程颇为曲折。挂牌交易三个月来，永升生活涨势不错。其挂牌首日开盘价为1.75港元/股，首日市值26.7亿港元；截至3月18日，其股价已达2.87港元/股，总市值44.1亿港元，涨幅达65%。林峰直言对永升生活在港股的表现非常满意。
易居企业集团研究总监洪圣奇表示，永升生活不是个例，类似于新城悦、碧桂园服务等物业板块股票，在去年上市后表现都不错，主要原因在于这些物业公司在管面积增长源于过去三年房地产行业的交付物业，它具有一定程度的滞后性，也就是说房企前几年业绩好，会带动接下来物业公司的业绩，这一块的收益是非常确定的。
“大部分地产板块股从去年10月开始至今都有比较大的涨幅，在当下时间段再投入地产股的话，相对来说只能买到一些估值较高的股票，因此很多人转向去投资物业板块。”洪圣奇说。
土储下沉
旭辉的土地结构近年来一直在改变，收缩一线城市是主基调。
2015年时，旭辉的土储布局明确侧重于上海、北京两个一线城市以及苏州、杭州、南京、合肥、天津等强二线城市。2016年，旭辉提出拿地避免过热城市，侧重于部分落后二线城市，比如武汉、宁波、佛山、长沙等。
2017年，旭辉又热衷于环沪，在无锡、太仓、嘉善、平湖大量拓展，同时新进入郑州、成都、西安、青岛、济南、临沂等城市，同时还开始布局粤港澳大湾区。
在去年的新增土储中，一线城市的比例继续缩小，准二线、强三线成为重点，两者相加占比高达48%。
不过旭辉在年报中称，在其总计5500万平方米、8000亿货值的土储中，一二线及准二线占比仍达到91%。
从锐减的平均土地收购价中也可以看到旭辉战略转向的端倪——2018年旭辉全年的平均土地收购成本为6190元/平方米，较2017年的8000元/平方米同比降低22.6%。
在业绩会上，林峰表示：“未来我们销售额的大头都不是在一线城市，而是在二三线城市，但是我们租金收入的大头是在一线城市。”
对于一直被诟病的权益占比太低问题，林峰说目前旭辉的拿地平均权益在逐步回升，未来会控制在60%以上。
根据年报，旭辉2018年收购的93个新项目中，旭辉应占土地代价合共为411亿元，拿地金额权益比为54%，这距离林峰提出的权益比目标仍有一段距离。
作为闽系上一轮扩张中的先行者，旭辉已经率先走到了降速和调结构的关口，能否最终成为类似于港资新鸿基那样的公司，接下来的转型至关重要。
