文｜宋兴国
1月21日，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
2018年，房地产多项数据再创新高。
国家统计局1月21日发布的房地产开发和销售情况显示，投资方面，2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%，比上年同期提高2.5个百分点。销售方面，2018年，全国商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%；商品房销售额15万亿元，增长12.2%，其中住宅的销售额增长14.7%。销售规模与销售金额再度创下历史新高。
此外，商品房待售面积5.24亿平方米，比上年末减少6510万平方米，库存连续三年下降。
对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，在1月21日国是论坛上向21世纪经济报道记者表示，2018年房地产市场总体达到了调控的预期目标，在2018年8月份以后，全国楼市降温出现，而从数据来看，降温相对温和。
倪鹏飞同时指出，棚户区改造政策有变以后，三四线城市需求会有明显的变化，2019年房地产市场或将会再度出现分化并加剧。
结构性调整
尽管房地产开发和销售数据均创下历史新高，但在调控政策的影响下，2018年楼市依旧出现了一些结构性变化。
2018年商品房销售面积增速大幅回落，但销售额仍保持两位数增长。2018年，商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%，比上年回落6.4个百分点。商品房销售额15万亿元，增长12.2%，比上年回落1.5个百分点。
对此，易居研究院研究员沈昕解释称，2018年，调控政策和信贷政策继续趋紧，且由于本轮短周期上升期已持续近3年，需求透支较为严重，全国商品房销售面积增速进一步回落至1.3%。
不过，尽管，“量升”幅度不大，但“价涨”局面持续。
以国家统计局公布的商品房销售额与销售面积，计算2018年全国商品房成交均价为8737元每平方米，价格上涨10.7%。其中，分地区来看，西部和东部地区涨幅较高，分别为15.4%和12.1%，东北和中部地区涨幅分别为11.9%和10.5%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从全国市场看，二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但其他城市中上涨的数量依然较多。“特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。”
而在投资方面，区域分化依然明显，东部、中部房地产投资增速持续下降，而西部则还在加速。
数据显示，2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月份回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。
此外，随着土地溢价率受到严格控制，尽管房企购地面积依然上涨，但购地成交价款的增速则大幅下滑。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比上年回落31.4个百分点。
值得注意的是，这是2013年以来，楼市“面粉”与“面包”价格之比首次出现下降。根据易居研究院的统计，从全国土地购置均价占商品房销售均价的比重来看，2018年地价房价比小幅下行至64%，比2017年下降4个百分点，是2013年以来的首次下降。
“这说明地价的涨幅小于房价涨幅，本轮房地产上升周期中地价带动房价上涨的效应非常显著，随着地价涨幅的不断收窄，房价涨幅也将随之收窄。”沈昕告诉21世纪经济报道记者。
一城一策定调2019？
在2018年市场呈现出降温和结构性调整变化的背景下，2019年的房地产与房地产政策将会做出怎么样的针对性调整？2018年年底以来，部分城市楼市政策作出微调，也引发了各界对2019年楼市政策走向的热议。
1月21日，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
对此，多位分析人士均向21世纪经济报道指出，讲话提到实施方案，这或说明房地产长效发展机制的内容更加成熟，所述方案对于2019年楼市定调有积极的作用。
21世纪经济报道注意到，近期，多个热点城市在部署2019年住房工作时，强调了“一城一策”概念。
1月18日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上提出，浙江将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波将研究制订“一城一策”方案。1月17日，河南省十三届人大二次会议召开记者会，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。稍早些时候的福建省两会也提出，福州、厦门拟编制“一城一策”实施方案。
有分析人士指出，在中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的背景下，地方政府拥有更大“因城施策”空间的同时，中央也会加强对各地住房市场的监控和问责机制。
倪鹏飞指出，中央经济工作会议，和住建部全国工作会议关于房地产调控的整体思路，一个是房租不涨，第二个是因城施策，第三个稳预期，稳房价，稳地价。“中央对各地住房市场监控和问责机制没有改变，如果一些地方超出合理区间，中央肯定还会启动各种措施。”
而同策咨询研究中心总监张宏伟则向21世纪经济报道表示，方案的试点和实施，要形成比较成熟的体系有效的执行，或还需要5到8年时间。
