文|观点地产网 刘子栋
万科旗下的商业平台印力，再次通过一笔收购拓展其版图，这次它的目标是沃尔玛旗下的购物中心。
1月17日，珠海乐世界购物中心证实，其项目已被印力集团收入囊下，并将在10日内更名珠海印象城（收购金额未透露）。
珠海乐世界是沃尔玛在中国首个自建购物中心，2016年5月开业运营。但不久，沃尔玛便发现，大体量的购物商场或许不是自己想要的。源于战略调整，这家全球最大实体零售商，正有意放弃这类“不恰当”的资产。
实际上，早在前一段时间，观点地产新媒体独家获悉，印力已从沃尔玛手中并购一个商业项目，并已基本完成。
消息源还透露，沃尔玛曾尝试在中国做商业开发，但如今已基本终止，它开发的项目都将由印力接管。
因此，不排除印力还会对沃尔玛在华的购物中心有进一步动作。目前除珠海以外，沃尔玛在南昌、惠州仍布局有一个在运营的乐世界，以及一个在建项目。
其中，南昌乐世界购物中心仍正常运营，未有被收购的消息传出；而惠州乐世界曾在2016年报建，资料显示目前建设规划许可审批获得通过，项目已经开工。
沃尔玛变道
沃尔玛在2013年进军中国商业地产。
一向走租赁路线的沃尔玛尝试通过购地自建体验式购物中心，改变固守大卖场的模式，通过多业态经营以增加利润新增长点，节省租金和物流等成本，同时也能赚取一些土地增值部分的收益。
负责项目的主体是沃尔玛亚洲不动产有限公司。该公司2011年创建，由时任总裁夏必得(Peter Sharp)领头，专门在亚洲区域内开发运营以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的购物中心等商业地产项目。
2013年9月，沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君在接受采访时曾称，沃尔玛在华计划开发的资产会有4个购物中心，地点集中在二三四线城市。
于是，最早一间“乐世界购物中心”于2016年5月在珠海开业。它定位区域型购物中心，辐射20公里范围内。考虑到招商问题，项目的体量不大，总共约11万平方米。
它以山姆会员店为主力店，并引入了60多个租户。包括迪卡侬、优衣库等服装品牌；星巴克、必胜客、吉野家等餐饮品牌（餐饮业态占比40%）；以及文华书城、塑体店奈瑞儿、教育机构杨梅红等商家。
对于项目的定位，沃尔玛称，希望通过乐世界围绕山姆会员店吸引高消费能力的顾客，为他们提供更加精准的配套服务。另外，通过乐世界的配套服务设施互补，进一步提升山姆会籍的含金量，促进山姆会员店在中国的发展。
翌年，第二家乐世界在南昌开门迎客。项目总建面9.82万平方米，餐饮占比20％，运动品牌占比23％，时尚零售占比23％，儿童体验服务占比19％，健康美容占比3％、家居及生活配套服务占比在12％。
第三家乐世界落地于惠州，曾在2016年报建，此后经历了相当一段时间的沉寂期。
2018年12月18日，惠州市住建部官网公告了《沃尔玛亚洲房地产开发（惠州）有限公司建设项目规划许可批后公告》，透露该项目将以山姆会员店、电影院为主力，整体建筑拥有地面三层及地下两层，总建筑面积约12.64万平方米。目前，惠州乐世界已经按计划启动建设。
除此之外，第四间乐世界则至今未有披露任何消息。
但与早期相比，沃尔玛对购物中心的态度已逐渐发生变化。事实上，从2016年开始，沃尔玛中国区就发生了一系列重大的策略变更和人士变动，该公司的购物中心雄图因此受阻。
首先，沃尔玛把更多的精力放在电商业务上了。这原本是沃尔玛转型的两步棋之一：转向商业地产；以及进军电商平台。
按照沃尔玛2015年宣布的扩张计划，2016财年其在美国开设50至60家购物中心、85到95家社区市场、7到10家山姆俱乐部门店。美国之外，沃尔玛拟开设200至240家门店，包括在中国开设更多购物中心。
然而好景不长，2016年1月，沃尔玛宣布将在全球范围内关闭269家门店，包括一些沃尔玛快捷门店，以及12家购物中心。同年10月，面对严峻的零售形势，沃尔玛在投资人会议上进一步宣布放缓门店开设的速度，并增加电商投入预算。
至2018年11月，据国外第三方市场研究机构eMarketer发布的数据，沃尔玛将超过苹果，跻身美国第三大在线零售商，显示转型电商的策略已取得成效。沃尔玛披露的财报显示，2018年第三季度其电商销售额增长幅度达43%，该公司因此上调全年营收和销售预测。同时在中国，沃尔玛还曾尝试收购一号店，并投资数亿美元与京东、达达合作。
随着电商、购物中心两者的此长彼消，沃尔玛原有团队也发生变化。其中2016年9月，沃尔玛亚洲不动产原总裁夏必得跳槽美国塔博曼购物中心公司；2017年3月，副总裁潘丽君于加盟宝龙地产。
在去年2月，沃尔玛还迎来了新的总裁及首席执行官陈文渊，他此前是沃尔玛大卖场中国业务总裁，2017年曾带领沃尔玛大卖场、电商业务等方面创造历史最佳业绩。在上任后他对外界表示沃尔玛正在探索打造一款“紧凑型大卖场”，对于购物中心却鲜有提及。
印力与沃尔玛过往
印力与沃尔玛集团多年前就打上了交道，甚至可以说，前者正凭借与后者的合作起家。
观点地产新媒体了解，印力集团的前身是深国投商用置业有限公司。该公司控股股东深国投，是沃尔玛早期的中方股东之一。而凭借此段关系，深国投商置先后得以与商业地产开发商美国西蒙地产集团和新加坡凯德集团合作。
其中深国投商置与美国西蒙集团合资开发建设了：常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目（均以沃尔玛为主力租户）。而凯德集团则与深国投商置在全国布局中小型购物中心凯德广场（亦以沃尔玛为主力店）。
2014年，深国投商置与黑石集团斥资60多亿元，收购了位于哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁九个城市的购物中心，并陆续改造为印象城系列。它们是原第一代万达广场，被卖给麦格理基金后更名为悦荟广场。
这是“印力集团”第一次大型并购。深国投商置从此一改以往只做投资不做收购的模式。
第二次是2018年1月，印力收购了凯德集团在中国的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.1亿新元，合约83.65亿人民币。据此，“凯德广场”“凯德MALL”将逐渐改造变更为“印象汇”系列。
资料显示，这次交易涉及到的的20家购物中心，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内），分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心三四线城市，如安阳、泉州、扬州、肇庆。
值得一提的是，20个购物中心中，除北京翠微路凯德mall以外，其他都是凯德以沃尔玛为主力店的早期第一代购物中心，地段好但物业老旧。
当时有分析认为，这些项目沃尔玛主力店的面积占比太大，造成租金收益低，业态不丰富，整体回报率低。因此在之后的改造中，沃尔玛主力店租期届满后，有可能被清退或改细面积，以提高租金和坪效。
去年6月5日，天津沃尔玛和平路分店（位于原天津和平万达广场，该万达广场是印力收购的9座万达购物中心之一）就贴出停业公告，对外宣布因租约到期将于6月12日起正式闭店。该物业正由印力着手准备改造，初步方案已经完成。
再看去年11月25日，印力在华中首个商业项目武汉印象城正式开业。武汉印象城商业面积16万平方米，主打家庭亲子大型购物中心定位，主力店虽然仍包括商业超市沃尔玛，但亦加入了运动超市迪卡侬、UME国际影城等其他主力商家。
因此，对于此次收入囊中的乐世界项目，不排除印力也将采用同样的改造模式。但亦有市场观点认为，乐世界项目区位较好，业态方面问题不大，后期其实已经不必做过多的改造，在硬件改造及运营方面稍加提升则可。
具体而言，珠海乐世界位于香洲区明珠北路，隶属珠海传统商圈“前山商圈”，周围文化教育发达，人口密集消费活跃。而南昌乐世界红谷滩新区红角洲区域，周边商业竞争少。项目接驳南昌地铁2号线，紧邻朝阳大桥，附近有多所高校。
通过收购+存量改造，印力目前在全国正管理运营全国58个城市128个商业项目，物业面积接近1000万平方米。128个商业项目中：一线城市项目占21%，二线城市占51%，三线城市的占28%左右。
“我们还是以一二线城市为主，一二线城市我们考量比较多的是投资回报和退出的方式。”印力相关人士曾告诉观点地产新媒体。
而珠海、南昌、惠州均属于一二线及周边城市。这或许正符合印力的心意。
