凌冽寒风，这个“秋冬”或难捱。
万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……
开发商的花式求生、购房者的无理房闹、中介的“瘦身”，房地产市场迎来了新一轮的“热闹”，只是这热闹，吹来“市场降温”、“楼市入秋”等烈烈寒风，吹得楼市一片七零八落。
市场百相也让人明显感觉到周边环境对宏观未来不安的情绪，楼市局面一度陷入僵局，也注定度过这一段焦灼的时间。
“日光盘”与“无人问津”，上海楼市的煎熬
易居研究院发布的上海房地产市场季度报告显示，今年第三季度，上海新房成交229万平方米，同比2017年上升明显。
同比上升不一定说明上海新房市场复苏，与今年供给量也是息息相关的，”排山倒海“式 供给量是去年3倍左右，未来随着新房上市项目不断增加，短期内供大于求的情况可能不会改变。
另外，商品住宅成交同比改善和刚需双双增长趋势，改善型需求上升41%，更是超过半壁江山。
数据来源：CRIC、易居研究院
以整体数据来看市场整体表现还算是不错。
事实上，一半海水一半火焰才是各大楼盘真实写照。
例如，集中在内环或者中环的晶耀名邸、绿地海珀玉晖、金融街融府、阳光城滨江悦、复兴珑御销售都十分火爆，一度火热；去化低入谷底的楼盘也比比皆是，市场已至冰点。
楼盘信息混乱，突然之间火了，又突然之间熄灭.......
表：10月份开盘项目认筹情况
此外，戴德梁行华东区研究部数据显示，第三季度内环、外环供应两极分化严重。中环以外项目放量入市，共计64个项目入市，再次出现供大于求场面，部分项目无人问津。
被抢夺的二手市场最后一根稻草
9 月份，上海二手房指数为3912点，环比下降 0.1%，同比下降 2.13%。上海二手房指数连续10个月下降，也呈现二手房市场低迷状态。
因此，二手房作为一个单独的个体如今面对都是焦虑和恐慌。
为何这样说呢？
价格给到区域的极强暗示。如上海新房的实施是政策指导价，价格都是预售证发放时强行压低，一是卖得好的新房能最快程度的吸干周边的需求；二是购房者直接拿价格作对标，降价及其他措施就像蝴蝶效应一样在周边干扰着大量的准备卖房的房东。这样也就会意味着二手房市场将会被打乱节奏。
二手房市场如今的遭遇，与中介战争脱不了干系，各家中介为抢房源、占市场、野蛮扩张、租金贷等带来的弊端，搅乱人心也祸乱市场。
随着上海房地产市场震荡低迷态势的延续，上海的二手房成交量近期很难有明显回升。同时，随着成交量的萎缩，二手房价大概率出现下行。
如今的二手房市场如同一潭被搅的浑水。
新房和租赁住房房企双向拥抱
一边喊着“活下去”的万科，一边是上三季度拿地最多的房企，土地市场还凉吗？
2018年第三季度，上海共成交82幅土地，土地成交建筑面积629万平方米，同比增加104％。1-9 月份，上海共成交193幅土地，土地成交建筑面积1506万平方米，同比增加 29％；土地出让金1318亿元，同比增加17％。而刚刚过去的9月份，上海就有24幅地块成交。
新房不断供应提升的同时，租赁住房的供应也将不断增加。近日上海市徐汇区一次性挂牌5幅租赁住房土地，总建面24.4万方，租赁住房套数至少4729套。
来源：上海土地市场
政策的大力支持下，房企将会继续拥抱租房市场，未来新房市场与租赁住房市场各顶半边天，不相上下。
上海楼市回暖可期
尽管目前大部分城市楼市出现下滑趋势，但从近期国家统计局开发投资数据来看，今年1-9月份全国房地产开发投资额同比增幅为9.9%，新开工数据同比增幅为16.4%，土地购置面积房屋土地同比增幅为15.7%等数据体现，房地产对于经济的“贡献度”总量依然可观。
关于上海房地产市场第三季度报告，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析上海新的交易上升，这其实和供应增加有关，上海当前对于新盘的预售发放节奏加快，楼盘增加自然也容易带动市场的交易规模的上升。
而从二手房的状况看，部分二手房其实价格还是相对比较高，挂牌的时间延长，这都会影响市场交易。
总体上看，近期上海已经出现了卖家“讨好”买家的现象，即有一定的议价或让利空间。后续对于上海楼市来说，投资前景依然看好，预计市场交易依然会有上升的可能。
持续性的调控有效促使房价开始回归理性，进而也将形成较好的市场预期。
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