作者：张晓玲、黎玉莹
房地产市场寒意已现。
随着房地产调控步入深水区，地产商经营、资金链等各方面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。
“高周转标杆”碧桂园的降速，只是其中的一个侧面。最显著的表现是，8月底9月初，泰禾、华夏幸福、绿地等多家房企被曝裁员“瘦身”，恒大等房企开始降价跑量。
作为应对市场下行的有效策略，裁员和降价常常伴随出现，成为先导信号。
中小房企经历的“阵痛”更为剧烈，诸如中弘等出现了资金链断裂乃至老板“跑路”的危机；龙头房企在下行周期中，也要注意防范高杠杆扩张的财务风险。
“未来行业肯定是强者恒强，大鱼吃小鱼。”恒大总裁夏海钧在中国恒大半年业绩会上说。
调整开始
面对市场的调整，一些极度敏感的房企早已有动作。
8月份，房地产市场出现了久违的降价。
近日，很多地产界人士的朋友圈，都出现了恒大打折促销的消息。克而瑞简报显示，恒大推出国内全部楼盘8.9折，而如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。
此外，另有个别头部房企个别项目也出现8折优惠。
中原地产首席分析师张大伟指出，在资金层面受限、购房者市场预期下降的背景下，房企业绩上涨逐渐乏力，8月份销售增速均明显放缓。
克而瑞研究则称，当前多数房企去化压力仍然很大，通过适当的折价促销可以提升业绩。开发商8月让利意愿较7月增强，整体来看平均折扣在9.5折左右，9折以上项目较7月也有所增加。
8月份开始，房企推盘节奏加快。克而瑞数据显示，29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。
从中报也可以看出，房企下半年的货值供应大幅上升，仅头部房企下半年的可售货值就非常可观：碧桂园7000亿、恒大7000亿、融创4900亿、万科3000亿。
压力之下，不少房企开始裁员减负。8月至今，泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝“裁员”，万科、碧桂园等传出“控编”。
8月23日，市场消息称绿地要进行区域瘦身，裁员10%-30%，主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳等城市，这些城市目前都拿地困难，没有足够的土地资源。随后绿地官方声明消息不属实。
8月24日，华夏幸福被曝因战略收缩解散天津公司，虽然华夏幸福发布回应称，公司没有明确的裁员计划，但也并没有直接否认解散天津公司。
同时，万科也被曝内部正要求四大一线城市公司控制编制。
新城控股副总裁欧阳捷表示，市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前在调控严格的一二线城市及周边地区，量缩价稳，固守在这样区域只能收缩。
同策研究院总监张宏伟解析，裁员主要有两方面原因：一是区域结构性调整；二是个别企业面临资金链紧张。房企因此放缓了投资拿地节奏，在人员编制上也开始收缩。
房企偏悲观
无论是“裁员”还是降价，都是房地产市场进入下行趋势的表现。
据世联EVS监测数据，8月份，全国46座重点城市存量住宅成交持续萎缩，8月份环比再次下跌，跌幅4.3%。
另外一个指标是去库存接近尾声。8月，呼和浩特率先全面停止房地产去库存调控措施，不再发放购房补贴。当前百城库存规模已经跌回2012年的水平，全国性的去库存周期已经完成。
“停止去库存是楼市转向的信号。”世联行称。
当下，为了应对市场下行的风险，各大房企均将现金流管控放在了首位。
对房企而言，“消费降级”就是减少买地，8月以来，房企投资显著放缓。居住用地土地成交溢价率在8月份创下39个月新低（8.9%），流拍111宗，流拍数创下了2014年以来的历史峰值。
中信证券分析师认为，住宅类土地溢价率目前已达到本轮房地产周期的低点。土地市场转冷的根本原因，在于土地供应规模的增加和企业的经营策略变化。
据克而瑞数据，8月，31家样本房企在土地市场上表现相比上月更加谨慎，8月拿地房企中，建面环比下降超6成，31家房企拿地总建筑面积为4205万平米，与上月基本持平，平均成交楼板价达到4533元/平方米，相比上月略有下滑。
绝大多数房企对未来和后市看法谨慎，甚至偏悲观。
恒大总裁夏海钧称，恒大未来三年不再拿地，土地储备维持在3亿平方米左右，大概每年降5%左右。
保利管理层在2018年中报会上称，一线城市拿地成本高、压力大，有一定风险，公司有意识回避；下半年争取大力销售，多拿一些现金在手上，逆周期拿地。
在近期的中期业绩会上，多位大型房企高层表达了对政策不放松和后市不乐观的预期判断。
融创管理层认为，政策严格调控会持续，客户购买预期在变化，8月市场变化非常快，三四线城市在快速冷却；融创今年将安全放在第一位，投资标准提高，对买地很小心。
中海主席兼行政总裁颜建国指出，长效调控机制渐行渐近。“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往，显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近一两个月已经有所显现。
此外，下半年房地产市场调控会继续从紧，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。
今年中海的土地预算是1350亿新增权益购地金额，上半年完成不到40%，“中海采取很谨慎的姿态对待投资。我们宁可错失一些机会，也不想投错几块地。最近几个月，我们还处于观察期。我们的投资节奏是主动有所放缓，这是因势而变，主动地调整。”颜建国说，投资预算是一个动态的数字，未来会根据回款进度、政策与市场情况，时刻调整投资节奏与规模。
