近十年来,中国的高净值人群逐渐成为全球资产投资的主力军,海外置业已然成为中国投资人的热门话题,为了子女教育、医疗健康、养老和更高品质的生活环境等,越来越多的人选择在海外置业。但海外置业流程复杂、风险雷区频发,投资有风险、买房需谨慎。
事件
昨日有海外媒体报道称马来西亚总理马哈蒂尔宣布,碧桂园森林城市项目不得向外国人销售,马来西亚政府也不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住。
但此后碧桂园方很快予以了否认,称森林城市项目已和政府核实,马哈蒂尔从未表示不向外国人销售,路透社新闻纯属不实。
尽管此次碧桂园森林城市是外媒搞出的乌龙事件,但此次事件的传出,尤其是马哈蒂尔出席活动表态的视频在国内社交网络的传播,让不少中国购房者担心他们的海外“城市梦”可能破灭。
据了解,总投资规模高达2500亿元的森林城市项目,在过去几年里,70%的购房者均来自中国。
“火热”的海外置业浪潮
自2011年以来,海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点,据《2018中国投资移民白皮书》显示,48%高净值人群的海外房产资产占总资产的5% 及以下,大部分人希望未来海外房产资产占资产的比例能提升到5%-20%。
随着国内居民收入的增长和理财观念的更新,海外置业细分人群已经发生了很大变化,海外置业的大军资产配置已经出现了从高端化下沉到大众化的趋势,不少中产家庭已经在全球范围内寻找价值洼地。
随着东南亚房产进入人们的视野,这些国家的投资门槛只有一两百万甚至几十万人民币,所以深受中产家庭的青睐。
根据相关资料显示,无论是在美国、加拿大、澳大利亚、英国这样的传统发达国家还是在泰国、马来西亚、希腊这样的新兴经济体,中国人都日渐成为当地的购房主力军,甚至推升了当地的房价的飙升。
海外置业雷区
在海外置业火热浪潮下,相关的纠纷也层出不穷,暴露出了海外置业不可小觑的雷区。
雷区一:外汇风险
万达集团曾海外置业折戟西班牙,万达集团折戟西班牙的原因除了对收购所在国的文化、法律等情况了解欠缺之外。另一点,就是不可预估的外汇风险。
从2014年2.65亿欧元约合人民币22亿元,到2016年的2.72亿欧元约合人民币20亿元,这一进一出的收购与脱手,按人民币核算万达此次差不多损失了2亿多元。
根据胡润研究院数据,中国个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人,高达80%的高净值人士表示有海外置业投资需求。以个人在加拿大购房纯做投资为例,购买一套当地房屋时用600万元人民币去兑付,如果汇率走低的话,出售时只能拿到500万元人民币。
汇率的变动无论是对企业还是个人都带来了房产变相贬值的风险。
雷区二:政治风险
2018年海外置业的最大风险点就是政治风险。其中,曾经的海外置业热门地英国,因为脱欧的缘故,成为大家不得不规避的置业风险点。
据不完全统计,英国脱欧后,将有14%的跨国企业计划将把全部或部分业务转移到法国或德国,不仅对英国的经济造成不利影响,也会直接影响英国房产的投资前景。
再如国外政策的不确定性因素都是海外置业需要考虑的雷区。
雷区三:置业团队
据一位多年从事海外房产项目代理的朋友透露,在海外只够房产的过程中,购房者们要擦亮眼睛、谨慎投资,因为有些项目不属于高投资回报的海外房产项目,只是部分企业和置业经理吹起的美丽“泡沫”。不靠谱的海外置业经理人不仅不能帮你“排雷”,可能还会带你去“暴雷”。
雷区四:贷款和税费风险
贷款和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多,大大小小各种名目的收费项目繁多。以美国的房产税为例,美国房产税约1%-3%之间,100万的房子可能一年就有1万美金左右的房产税。国内除了买房所付出的资金(包括房贷),后期基本没有什么大的成本,而在美国置业的后期维护费用较高。
近几年中国房企出海的浪潮迭起。万达、绿地、万科、招商蛇口等,足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。森林城市并不是碧桂园实现海外梦的唯一项目。
但此前也出现万达折戟西班牙、绿地澳洲受阻的海外泥潭。这两个国内房企的龙头企业都在迈向海外市场的进程中遭遇风险。
对个人置业者来讲,日本房产交易及持有成本极其高昂、澳洲则对海外人士征收额外印花税、美国则要注意高额的维护成本和政治局势、泰国的出售不易和租售比下降等等,每个海外房地产市场都有自己的特点。
海外的政策、外汇、政治等稍有波动,都会给投资企业和购房个人带来不同程度的损失。面对风险雷区只有知己知彼,才能百战不殆,规避风险。未来无论是个人还是企业迈向海外的步伐,都要更加审慎。