作者：Pan
三 圣 乡：龙湖最顶级楼盘入驻后，华润紧随其后，地标绿地468也在加速呈现，468住宅部分借势“东进之风”，价格已破两万！9.7日土拍上，地价历史首次破万！实际楼面价达1.8万！
武 侯 新 城：先是10号线开通，直穿武侯新城腹地，再是其两宗土地，一宗被金茂&中粮联合以12600/㎡（实际1.7万）拿下，另一宗保利以12000/㎡（实际1.6万）斩获，9月初，武侯新城 “ 频上头条 ” 。
华 府：首个国际艺术中心亮相之后，9月4日，万科狂砸700亿打造怡心湖，规模达惊人的上万亩。9月7日，蔚蓝卡地亚再与双流政府签约，再投80亿！
三个地方，都具备了爆发潜力
1、土地及住宅市场表现高度活跃，品牌房企看好，资源聚集势头明显。
2、顶级地产项目入驻、带动板块最高房价跳级式上涨（首开龙湖天璞之于三圣乡 、中国铁建西派国樾之于华府 、4万／㎡ 的金茂府之于武侯新城 ，房价为区域均价的2-4 倍）
3、地价已经今非昔比，而且未来土地供应充足，区域可塑性强。
4、有大产业支撑，华府依靠怡心湖的科教研创、武侯新城产业升级、三圣乡依托468摩天经济集群。
2017年，可谓是三圣乡 “ 脱刚 ” 元年 —— 曾经刚需遍地、低价房扎堆，如今地价破万后，后市房价2万以上是必然，除了二手房，三圣乡后市再无刚需。
而且，三圣乡的“脱刚”之路，在之前就有预兆。
6.28日，卓锦曼购中心开业，区域大型商业空白被填补，成都第100家星巴克 也选址于此（之前三圣乡连咖啡馆都没有。） 而龙湖 · 天璞落户后，豪宅楼盘空白被填补，三圣乡已经实现了从 “ 0到1的突破 ” ，短板补齐之后，发展更有底气，刚需到中产，第一步已跨出。
“ 脱刚之后 ”，会向豪宅区迈进吗？答案是否定的！
三圣乡在整个城东的居住地位中，本身区域发展天花板：原有刚需规模巨大，根基太深，每逢周末交通拥堵，以及“农家乐”聚集等因素，都是不可忽视的限制，不止如此，东大街、攀成钢已经死死地担负豪宅区的功能，留给三圣乡空间很少。
从以下这张图可见：攀成钢（高产）— 沙河堡·川师（老中产）— 三圣乡（新中产）— 大面（刚需）的城东向外延伸的居住格局，而三圣乡的位置，正好符合这样的不高不低定位。
另外，绿地中心468，也是决定三圣乡中产去向的关键一环。
468主峰作为成都在建第一高楼，每天都在长高，230万方航母级商业也在加速呈现，高度加广度，一横一竖一描摹，形成巨大磁场，给区域打了一剂强心针。尤其是严重缺乏产业的三圣乡，468摩天商务商业集群，是十足的补充。
在这里，不得不提到位于468的伊藤洋华堂亚洲旗舰店，伊藤背后，还有一个4万㎡海派街区 —— 468·云里，且2号线直接接驳，大体量、地标、多元配套，整个绿地项目，没达到顶级，但足够有品，这些关键词，形成了一个中产区域的必备要素。
▲ 468 伊 藤 &云 里
如果单拎伊藤来说，也具备说服力。成都有 “ 伊藤区 = 中产区 ” 的现象：伊藤所到之处，会神奇地形成中产楼盘聚集的效应：比如锦华路伊藤 — 中产东湖，高新伊藤 — 中产大源，光华伊藤 — 中产光华新城、建设路伊藤 —— 中产建设路，下一个，很可能就是中产三圣乡，这和伊藤极其精准的 中产定位和资源吸附效应 是匹配的。
自龙湖之后，上个月，华润已经在三圣乡拿地，下半年，大牌房企开始入驻区域，也为这个中产目标赋予了信心。
最后，便是三圣乡首屈一指的教育资源，它延续了锦江区教育优良的光荣传统，这里有不少 “ 正宗分校 ” ，且名气斐然，包括七中育才三圣分校、盐道街小学卓锦分校、伊顿幼儿园、锦江实验外国语小学、树德外国语学校等，在《2016-中国新中产报告》中，教育是目前中国中产家庭最看重的一项，这或是三圣乡“脱刚”之后，吸引大批中产入驻的先天禀赋。
城市规划专家刘崇礼对UP君表述过这样的观点：曾经，三圣乡其实有豪宅区的基础，这里有成都极其优质的自然与学区资源，最该发展的是别墅洋房等低密项目，奈何被农家乐标签、配套短板、高层刚需扎堆等原因绊住了脚，重新起步的三圣乡，虽无法完成十年前那个豪宅区之梦，但成都新兴中产区域，是最现实、最容易接近的目标。
三大区域里，武侯新城， “ 豪宅区 ” 是喊得最响的。
◎ 理由的确很充分：
近两年，西派城、阳光城·檀府、中海熙苑、金茂新项目等高端项目密集出现，从这些项目本身来看，无论是品牌、精装、户型、理念都做到了行业领先，可谓“真高端”。
外部环境上看，武侯新城从城市规划（比肩天府新区）、产业支撑（京东、西部智谷）、商业聚集（7个商业综合体）、交通便利（成网成片，有快速进出城通道、10号线刚开通）、学区资源都表现优秀，给足了它进击成都第三豪宅区信心。
当然，最惹眼的还是土地市场，尤其是继阳光城9600 / ㎡，金茂17200元 / ㎡拿地后，区域平均价约达12350元/平米，加上9.7日土拍两大破万的土地，粗略统计一下，区域地价已经贵过房价50%以上，论地价，已经完爆成都任何一个区域。
因为地价的“迫使”，武侯区的豪宅区之路，除了中海熙苑与西派城，是主动打造豪宅，其他房企，或多或少有一点被动的因素。
◎ 从土地、规划、配套、产品、地价的角度看，武侯新城区域素质，已经跻身成都一流，但与素质鲜明对比的，则是区域气质：
1、区域品相低。大货车在这里呼啸往来，农用车也十分常见，城中村在此零星成片， “ 小、散、乱、污 ” 工厂和小作坊在这热闹扎堆，原来金花、簇桥的城乡结合部风貌挥之不去。
2，产业和常住人口特殊，从西部女鞋之都到各类小工厂、制造作坊，人口比例较大的是个体户、小老板，构成最主要消费力。
但有意思的正是这一点，武侯新城地缘购房者最可怕的是：看起来没钱，其实非常有钱，强大消费力支撑，是地价之外的第二大助推因素。
你会发现，第一二代豪宅区，是现代化和国际化的，而武侯新城由于区域面貌和常住人口类型，扑面而来的就是 “ 接地气 ” ，用开玩笑的语气说，这是 “ 土豪区 ” ，并非贬义，只是区域面貌特征而已。
至于飞机航线，确实是一大阻碍，但这是个【人生理接纳程度】与【门窗隔音程度】的事情，在这里不作重点讨论。
华府最受歧视和误解的区域，甚至被称为 “ 屌丝区域 ” 。
如果它成为豪宅聚集区，可能是成都房产界最戏剧的一幕。
不过，从两年前开始，华府一直在爆发，一直在打外界的打脸。
第一波爆发，是德商御府天骄、万科翡翠公园等高端楼盘出现在此，接着，中海全盘收购中信城，并按照“天府二街模式”，依托剑南大道和5号线打造前所未有的商业综合体。
第二波爆发，是继中铁建9000 / ㎡拿地，中海10880 / ㎡拿地，一街之隔的万腾花千墅项目，拿地价格仅800 / ㎡，地价十年翻了十多倍。有土地人士分析称，若华府再放出土地，可能会再次刷新城南地价。
今年，在片区已有楼盘突破18000元 / ㎡的情况下，中铁建西派国樾面世，一系列动作向着“高端、有逼格”看齐：在新加坡召开发布会、设立时代艺术中心、并在华尔道夫设立接待中心 …… 另据消息：无独有偶，中海地块也正在酝酿高品质高逼格产品。
第三波爆发，是成都五环路规划出台，再一次抵消了高端客群的心理距离。有uper称，南五环从此登上历史舞台。
第四波爆发，就是怡心湖。
9月4日、万科与双流区举行签约仪式，计划将投资700亿元在怡心湖片区打造梦想城项目。万科梦想城项目选址位于双流怡心湖片区，总占地面积8.4平方公里，约11056亩，万科梦想城主要建设总部基地集群、云创中心、双创公社、国际医院、国际学校、精品酒店、长租公寓、会议中心、文化艺术中心、购物中心等。项目整体定位于构建产（产业）、学（教育）、研（科研）、文（文化）、创（双创）五大体系，结合复合业态，打造以新产业、新业态、新技术、新模式为产业发展主题及功能发展方向的示范性项目。
接着，蔚蓝卡地亚也来凑热闹。
万科、蔚蓝卡地亚大手笔布局怡心湖，而且计划年底前完成蓄水，前期的拆迁工作也正在进行，怡心湖正式从一个概念、一张图纸，开始走向现实。 “ 大湖 + 产业 + 城市复合综合体 ” 的模式，可参考秦皇寺 - 兴隆湖。
▲ 前 期 拆 迁 工 作 已 经 启 动
生态、高端配套、精英产业、国际设施，这些豪宅关键词一一具备，建成后，也与东边锦江生态带、北边南湖，甚至再往东的麓湖，形成一个 “ 环五环生态圈 ” ，与北京五环相似，依托生态和城市资源，形成高端居住带。
可以看出，华府正在翻身，但翻身不等于就是100%成为豪宅区，丑小鸭想逆袭为黑天鹅，还必须满足以下两大假设：
假设后市入驻的楼盘，都按照中国铁建西派国樾、德商御府天骄、万科翡翠公园以及中海锦江城等新楼盘，形成清一色高端定位，并形成相当规模效应，冲抵之前的刚需扎堆的情景。
假设怡心湖完全按预期呈现，并复制锦城湖、兴隆湖的 “ 生态+产业 ” 的先进城市发展模式，中间不改规，不延缓招商，不画饼充饥、并成功引入大量高精尖就业人口，区域高端化就有支撑。
以上两个假设，一个不成立，华府就不会成为豪宅区，如果两个假设都成立，华府浴火重生，一定是大概率事件。
