算上艾玛飓风在内， 佛罗里达有史以来遭受了上百次的飓风直接“袭击”。根据美国海洋大气局的数据， 佛罗里达州遭受的飓风频次比美国任何州都要多，次数是排名第二的德克萨斯州的2倍。 路易斯安娜、北卡和南卡分别名列第三至第五位， 美国本土所经历的飓风有40%都发生在佛罗里达。
为什么受袭的总是”佛罗里达“？
因为来自大西洋的飓风通常成型于亚热带暖水区域上方，再移向西北方向，而美国东南海岸正在其向西北运动的路径上。佛罗里达有着北美最长的海岸线， 飓风直到东北部的冷水区域才能减弱，这是为什么马塞诸塞州和缅因州不太有飓风的原因。
而太平洋的飓风发生时通常会以西北风形式，风向远离美国大陆，然后才变为亚热带风暴，这也是为什么美国西海岸的飓风通常不会导致山土滑坡，而东海岸的飓风经常伴随着山土滑坡。
图一：美国各州飓风袭击历史数据 （1851年-2017年）来源：CNN
截止到9月上旬， 艾玛和哈维飓风在德州和美东南造成的破坏和经济损失目前还很难确切估算。 美国房地产门户网站Zillow研究部对过去二十年美国海岸线的房产历史数据研究表明， 美国人是海景房死忠粉，海岸线频繁的飓风并不会“吹走”他们对海景房的热爱， 所以在美国：
- 海景房价格通常都比内陆房屋溢价高
- 即使风暴过后，美国海岸沿线的房产的高溢价依然能保持坚挺
由此可见乐观的美国人忘性大，一见到海景房的视野，就会激动到忘掉飓风时的灾难景象。艾玛和哈维飓风是否会改变美国人对海景房的热爱，还有待观察。
艾玛飓风： 1.8米（6英尺）的降雨量对迈阿密和Tampa的房产到底意味着什么？
全球气候变暖和近几年以来的巨型飓风之间的相关度越来越明显， 飓风对于海岸线房产的影响越来越重要。借助美国国家海洋大气局的2100年气候变暖预测地图，Zillow研究部将其数据库中1亿套分布在全美的房源做了估算，研究结果显示：
- 全美有190万套房源在2100年时会面临被水淹（至少底楼），这相当于全美2%的住宅， 总【共】价值约为8820亿美元。
- 如果美国国家海洋大气局专家对于2100年全球变暖结果预测准确，【那么2100年时】届时，将有300个美国的城市会失去50%的住宅，36个城市消失。3.佛罗里达州有八分之一的房产会淹在水下，上述190万套房产中的一半几乎都在佛罗里达。
图二： 仅迈阿密而言，如果海平面上升6英尺，近3万3千套住宅被影响 （据2016年夏季Zillow数据）
坦帕湾海滩和海岸小城Naples 的海水被逆时针风向的飓风卷走，佛罗里达群岛降雨量达到30厘米，如果暴雨量达到6英尺，那么坦帕湾将有8500座住宅被洪水冲走。 根据最新的预测，坦帕湾可能面临的不只是6英尺而是【9】英尺的风暴，这意味着可能受灾的住宅数量会高于8500栋房屋。
图三： 海平面上升1.8米时，坦帕湾受灾房屋预计图
Zillow初步估算德州东南部接近有价值300亿美元的房屋会受哈维飓风影响。 哈维飓风来临以前，美国大多数区域受经济衰落影响， 休斯顿和德州东南部因为其房屋性价比以及当地石油业稳定带动的就业增长强劲吸引了不少买家， 休斯顿的住宅市场因为建筑成本低廉而价格上十分有吸引力。不幸的是，相当多的新建房屋处在地势低洼带或者海边的易受灾地点。休斯顿的住宅的低价中并未包含房屋保险等因素，也就是说这些区域房屋的风险因素并未包含在低廉的房屋定价中。休斯顿自2015年开始一直是居外网买家对美国前十大热门城市之一，但在2017年第二季度，对休斯顿的询盘数量同比下降51.8%。由于房屋保险受灾后的受理要在灾难发生后的数周甚至数月内才会提交，目前对飓风对休斯顿及周边区域的房屋损失下定论还为时尚早。
目前全美都面临建筑工人紧缺问题，这意味着受灾区域的房屋建造造价将毫无以为会上涨。 可以预见在接下来的三到四个季度内，受灾区域将涌入近十万的建筑工人来重建或修复受灾住宅。考虑不少受损房屋的主人居住需求和新涌入建筑工人，这将带动周边未受灾区域房屋的需求。
参考信息源：
1. 艾玛和哈维飓风对美国住宅市场的影响 Zillow 首席经济学家Svenja Gudell 2017年9月7日https://www.zillow.com/research/hurricanes-harvey-irma-16526/
2.美国飓风最爱佛罗里达群岛 CNN Brandon Griggs, 2017年9月11日http://edition.cnn.com/2017/09/11/us/hurricanes-landfall-by-state-trnd/index.html
来源：居外研究院 Helena Yu
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