文／卢文曦
历经6、7两月空档后，8月最后一周上海土地市场终于迎来宅地入市高峰，短短3天内有6幅纯宅地成功出让。以往只要是宅地都会受到各房企追捧，但这次溢价率最高也不超过2%，绝大部分地块溢价率不足1%。有的地块只经过1轮报价就成交，和以往反复竞争报价形成鲜明对比，土地市场风向突变！
打分方式微调 大房企表现抢眼
这次土拍最大特点是大房企或国企央企占据主力。为防止土地市场出现非理性拍卖，今年上海宅地市场启动“招挂复合”方式，先对申报房企根据资质、建造过的项目等等进行综合评分，分数最高的前3家房企可以进入最后竞拍环节。
为给房企创造相对公平的拿地机会，这次在综合评分上做微调，规定今年5月1日后拿过土地的房企会扣除15分。能进入上海并存活下来的房企综合水平都不差，这15分足以拉开相当距离。从最终结果来看，小房企还是没有任何机会，可见大房企绝对优势比较明显，即便会有分数上损失，但仍有入围可能。
其次，为确保不出现高溢价，“标配”一个都不缺。自去年年底开始，宅地市场出让就有“标配”，一是5%的保障房；二是15%比例的自持，即这些房源只能用于出租，不能用于销售，这对资金回笼是相当大考验。此外，今年以来土地出让中都有一些公共设施的建设要求，一般不超过总量10%，也就是说这一比例的面积无法产生直接效益。这些都是盈利的不利因素。
最后，为确保土地市场不反弹，这次出让的6幅地块均位于远郊。安亭开车10分钟就可以到昆山花桥，宝山罗泾和江苏太仓相接，而奉贤南面是海，可见几幅地块离开市中心比较远。不过好在地块周边都已经有居住小区，房企不再扮演拓荒者角色。
价格合理回归 房企获利难度高
地方政府调控楼市决心强大，而且技术手段也在提高，这点从起拍楼板价设定能看出端倪。如果定价太低，市场竞争举动会比较明显，一旦出现高溢价局面市场情绪以及预期可能面临失控，也会影响到当前调控效果。当然，如果设定太高会导致土地流拍。上海是房企必争之地，商业地块流标心理冲击可能还不大，但如果是住宅地块，难免会对心理产生波动。尤其是当前楼市处于比较低迷时期，如果宅地出现流标，可能加速楼市降温进程。
从起拍价设定来看，基本是周边在售项目的8折左右，已顶到获利的“喉咙口”。举例来看，嘉定安亭地块楼板价2.5万元/平方米，周边在售产品价格基本在3.2-3.6万元/平方米。一般房企会通过技术手段造一些高溢价产品以增加利润。比如一部分造高层建筑、一部分造别墅，但是这次明确规定，不能造别墅产品，所以房企施展的渠道被压缩，增加盈利难度。
另外，通过简单测算，未来成本价和当前在售产品没有足够差距，利润空间相当有限。拿地有“胜利者的诅咒”说法，既胜利者出的价格恰恰是其他人不愿意出的价格，你所负担的风险也更高些。所以一些高价地背后，冷暖只有开发商自己知道。
9月供应爆量 地价或进一步走稳
从楼市历史来看，楼市走热后会带动土地市场走强，土地走热节奏会稍慢于销售市场，此后则形成相互助力。相反，市场降温也会有这样节奏，楼市先退烧，然后土地市场再降温。从这次土地拍卖过程来看，最后入围竞拍最多的情况也只有2家房企，1家房企申请土地竞拍的也有一半数量，可见土地退烧迹象明显，同时也表明房企预期在发生变化，不会为拿地而拿地，风险意识增加。
9月份上海将出让16宗地块，总出让面积达到85.7万平方米，供应增加，有望进一步缓解供求矛盾。想拿地的房企也等待很长时间了，可以缓解房企对土地的饥渴。而这几幅土地成交价比较平稳，后续价格有参考意义，同时也有利于稳定外围区域对未来价格的预期。
