作者：翁晓琳
万科董事会主席郁亮在业绩会上那句：“我们是农民，要种好自己一亩三分地”来应对市场变化时，深圳万科已经在调控三轮的深圳楼市中取得了上半年成交额278.27亿元，市场占有率达到11.18%，蝉联深圳市场第一的成绩。
作为万科的大本营，深圳地位重要不言而喻。早在2015年，万科广深区域首席执行官张纪文就提出了万科“八爪鱼”战略，包括由万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里和万科悦八大触角组合而成，均是围绕不动产做的垂直服务，目的是提高用户黏性，切合万科“城市配套服务商”的理念。两年后深圳万科“八爪鱼”究竟游了有多远，是否真的抓住了市场？
深圳销售第一的背后
今年上半年，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；实现净利润73.03亿元，同比增长36.47%。公司上半年在16个城市的销售金额位列当地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿元。
虽然半年报无法查阅到深圳万科278.27亿元的销售额是否为所有城市公司的第一名，但是深圳万科在建项目为一线城市中最多的，达到了10个，远超过上海万科8个、广州万科6个以及北京万科4个。
另外，半年报显示，深圳在建开发项目有深圳安托山项目、深圳布吉水径项目、深圳车公庙项目、深圳公园里、深圳留仙洞、深圳深南道68号、深圳天琴湾、深圳天誉、深圳雅园学校项目、深圳渔一村项目，其中5个项目预计在2017年12月竣工。
深圳万科相关负责人并未对中国房地产报记者透露下半年业绩目标，仅仅表示：“我们就像郁总说的，当好农民种好地。目前市场如此，政府已经划定了营销方向，跟着走就是了。种好自己的一亩三分地最重要。”
中国房地产报记者也发现万科在售项目，对于豪宅、刚需的配比，住宅、公寓的配比，有自己的营销策略。例如在售项目豪宅为万科瑧山府、万科瑧湾汇、万科瑧山道，这三个项目原本定于2016年底推出，但是因为深圳限售政策，兜兜转转到2017年才拿到预售证，却依然成为了调控期内贡献较大的项目。深圳万科表示，瑧系列上半年销售额为62亿元，贡献了22%的销售业绩。
而深圳万科还延续公寓打头的营销策略，因为深圳限购限贷政策，令不少没有购房资格的刚需客或者有闲钱的投资客转向了公寓市场。2016年深圳万科就尝到了公寓市场成功带来的甜头，旗下万科云城、万科时代广场、汇隆商务中心均位列2016年热销公寓项目前十。
2017年万科旗下也有多个公寓项目，位于龙岗的万科广场、位于罗湖的深南道68号以及位于南山的万科云城。可以说在上半年住宅市场的低迷时期，公寓项目销售撑起了半边天。
值得注意的是，深圳万科在土地获取上更偏向于并购以及合作开发。对于城市更新，深圳万科的步伐相对较慢，和本土一些擅长城市更新项目开发的鸿荣源、佳兆业、卓越相比有些距离，甚至比较外来房企恒大在深圳落子了33个项目都落下了许多脚步，
虽然早在2012年度业绩会上，郁亮就公开表示，深圳市场已经有很多房企进军城市更新，这也是深圳的趋势，万科不做就分不到羹。所以，城市更新是万科一定要做的。
据不完全统计，万科在深圳参与了包括南苑新村、南华村、蛇口渔一村、车公庙、沙井街道上星工业区等旧改项目。不过，南山区南苑新村项目作为老住最早启动的八个住宅旧改项目之一，至今仍举步维艰。而福田区南园新村的旧改项目还陷入和佳兆业争夺中，至今，万科在南园新村方面仍未有实际进展。
为此万科也转变了方向，和深圳地铁的合作成为了获取土地的重要途径。“轨道+物业”的模式很大程度补充了万科在深圳的土地储备资源，先后获得红树湾项目及深圳北站项目等。
万科董秘朱旭就在业绩会上提到，“深圳地铁成为基石股东之后，双方将结合深圳地铁建设运营管理优势和万科的开发品牌优势，合力推进‘轨道+物业’模式，共同拓展深圳及深圳以外的城市。”
深圳泊寓的经营模式
深圳万科发布《2017年上半年深圳万科全业务发展报告》显示，2017年上半年，在住宅开发之外，深圳万科深度布局商业地产、产业办公、长租公寓、医疗养老等领域，城市配套服务商的生态系统雏形已现。
早在去年年底，广深媒体见面会上，张纪文就谈到了万科的转型，“所有的开发商在向不动产商转移过程中，面临两条路的选择，第一条路，叫资本化；第二条路，叫服务化。今天所有的开发商会分成两条路走下去，各有各的归属，但谁存在更有价值，我相信是后者，因为服务是创造价值的，资本只是一个杠杆。”
不难理解深圳万科实施“八爪鱼”战略试图转型，不再单纯依靠房地产开发作为主业。尤其是目前“租售并举”、“以租代售”的模式，深圳万科早就已经布局长租公寓市场。数据显示，目前深圳泊寓已涵盖南山、龙岗、宝安、盐田等六大区域，开业房间数812套，到今年底计划开业6000套。
这些公寓租客需要符合多重条件，大多是刚毕业的大学生，年龄段普遍集中在21岁~25岁，属于潜在购买力。万科通过出租公寓的方式，把这群未来城市的中坚力量聚集在万科，提前享受万科业主的待遇，让万科的企业文化深入人心。
对于选址上，深圳泊寓相关负责人对中国房地产报记者表示：“我们倾向于选择靠近地铁或者地铁上盖物业，对于无车一族来说，交通出行方便。另外靠近产业园区例如高新园，租客的来源比较多，更有利于我们吸收客源。”
不过，行业内的一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。一般来说，长租公寓的回报周期短则1年，长则3~4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。
万科高级副总裁谭华杰在早些时候曾透露，“目前这个行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率只有3%~5%。万科的优势在于，拥有居住服务的丰富经验，运营费用率可控制在15%，税后可分配给投资者的收益率为4%~5.5%。”
而对此，中国房地产报记者也询问了深圳万科泊寓的经营模式，但是并未得到具体的回应。相关负责人只是表示：“成本大利润薄确实是常态，目前是规模扩张阶段，暂时不考虑利润问题。不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。”
上述人士指出，“租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务” 。
据悉，目前深圳的出租率科技园店、坂田星火店均为100% ，福永一店为90%，福永二店7月底开的已经达到了70%。而盐田店正在改造中，布吉店正在筹开。
有房企人士对中国房地产报记者直言，“长租公寓是市场下行通道趋势下的新出炉。利在于可以有效增加客户储备，降低前期营销费用，促进市场销售和消耗库存；弊在于，要以强大的金融支持为后盾，占用大量金融资源，实际上这也是一种重资产模式。只有大开发商做出来才不会这么吃力。”
产业园区和商业也不落后
除了长租公寓外，深圳万科在产业园区也投入了大量精力。从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，国务院累计发布多个相关实施和落实意见,这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。
有业内人士对中国房地产报记者表示：“传统开发商大举进入产业地产，与当前不断上涨的土地价格有关，产业地产土地获取相对容易且较为便宜。不过目前仍未找到比较统一的开发模式，产业地产自持的话资金压力较大，还需要良好的运营能力。销售的话对于未来企业的转型升级又会错失机会。”
而深圳万科产业提供产业办公、标准办公、联合办公三大产品系列，重要的是还提供多维度增值服务“v－office”，一个社群文化，参与其中的企业和万科产业不再只是提供者与需求服务方的关系。
深圳万科产业相关负责人对中国房地产报记者表示：“万科是发展为选定的主题产业聚集、融合、协同提供空间和服务的产业地产全新模式。它基于不动产聚集行业上下游，依托互联网技术，颠覆现有产业链，推动行业重构，实现城市产业转型升级。”
目前，深圳万科产业项目已覆盖前海、南山、坂田三大区域。运营管理总面积超过13万平方米，包括金融、科技、文化创意在内的三大产业集聚，入驻企业超过170家，人数超过4000人。
除了产业外，万科在整合印力集团成为商业开发和管理平台后，商业也成为了发力的方向。万科印力深圳提供的数据显示，截至2016年底，在营期项目有5个，筹备期项目19个，管理面积达到90万平方米。
万科印力深圳相关负责人对中国房地产报记者表示：“万科印力平台是以打造中国数一数二的商业地产平台为目标，围绕城市配套服务，协同万科生态系统资源，提升经营管理能力，提升经营回报，为实现‘万亿’万科努力。而万科印力深圳是站在城市升级的角度，希望给深圳带来好的开发品牌。”
“商业是万科转型做城市配套服务商的重要一部分。以往万科商业相比较其他房企来说并不出色，但是万科在此已经下了大功夫。从收购印力搭建商业运营平台到现在城里产业基金，基本上商业地产的框架已经搭建完成了。另外，商业基金运营模式一旦成功后，未来也可能运用在住宅方面。”有接近万科人士对中国房地产报表示。
