文／陈青蓝
尽管今年以来房地产调控“史上最严”，尽管众多业内人士认为今年将是房地产在政策“踩刹车”之下的“深度调整年”，但事实是，今年的房地产市场依然火爆异常。这种火爆的场面，不仅仅反映在龙头房企纷纷“超千亿”“超三千亿”的惊人业绩数字上，也反映在众多城市的房地产市场动辄“售罄”“无房可卖”“千人排队”和“捆绑精装修”“捆绑车位”的火热景象上。
不同于2016年的“大牛市”的是，今年的行情体现在之前风平浪静的三四线城市。这些三四线城市（包括中西部的部分二线城市），尽管远离核心一线城市，也不在核心城市辐射的“城市群”中，但由于没有“限购”“限贷”“限价”的束缚，而且在“去库存”的政策鼓励之下，购房政策宽松，购房补贴、棚改货币化等激励政策之下，本土购房者与外来投资者两股力量合力，导致这些城市房地产市场出现多年未遇的上涨行情。
8月14日国家统计局公布的1~7月的房地产开发投资和销售数据，从数据上对这个现象给予了真实的反映。
销售：中西部火爆 东部调整
我们先看全国商品房销售面积及销售额增速数据。1~7月销售面积同比增长14%，1~7月销售额增长18.9%。而对比东部、中部和西部地区，明显中西部地区的销售增速远大于东部。
我们来看看，东部地区商品房销售额39891亿元，同比增长11.7%，而中部地区13318亿元，增长28%，西部地区12668亿元，增幅达到了36.5%。西部地区的增幅是东部地区的三倍还多。即便是被认为房地产市场“塌陷”的东北地区，商品房销售额也实现了19%的同比增长。
由于一线城市和大部分强二线城市集中在东部地区，而中西部地区以三四线城市为主，包括一些弱二线城市，因此中西部地区的市场火热，一定程度上代表了三四线城市的市场情况，东部地区的市场状况则在一定程度上代表了一二线城市的市场状况。
今年以来，一二线城市受政策的制约，在市场销售上高位回落，而相比之下，三四线城市和中西部地区，受政策调控影响较小，而其政策主要方向仍是鼓励性的“去库存”政策，此消彼长之下，三四线城市和中西部地区就出现了难得的市场爆发行情。而在这种市场行情之下，之前大规模布局三四线城市的恒大、碧桂园和万科等龙头房企因此受益，在前7个月销售额纷纷突破3000亿元，这地产3强全年销售均有望突破5000亿元，出现“大象奔跑”的行业奇景，使得我国的房地产行业的集中度达到空前的高度。
房企拿地热情持续高涨
在中西部地区和三四线城市房地产市场销售迅猛增长的情况下，今年前7个月，房地产库存大幅度下降。
7月末，商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，同比去年同期则下降了11%。我们看商品住宅的库存数据，则更令人印象深刻。7月末，全国商品住宅库存面积34181万平方米，比去年同期大幅度下降20.8%。
事实上，从数据上看，2016年到2017年，尽管出现了房价上涨的情况，但中央确定的房地产去库存任务完成得很漂亮。2016年是一二线城市的去库存完成年，而2017年，则成了三四线城市和中西部地区的去库存的突进之年。
在市场销售继续走高和商品房库存持续减少的情况下，房地产企业的投资拿地热情也持续高涨。
我们来看看全国房地产开发企业土地购置面积增速情况。1~7月同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点。土地成交价款则达到5428亿元，增长41%，增速提高2.5个百分点。
从房地产开发投资增速来看，1~7月全国房地产开发投资59761亿元，同比增长7.9%，相比前6个月略有回落。而其中住宅投资40683亿元，增长10%。增速与2016年相比，明显处于高位。
事实上，在房地产销售和投资持续增长的推动下，7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）仍然在持续走高，为101.42，比6月份提高0.04点。
今年下半年，在三四线城市行情能否延续，仍要看政策。下半年，随着三四线城市的房价的增速加快，调控的利剑会不会像今年年初落在一二线城市头上一样，也落在三四线城市的头上，从而让三四线城市和中西部地区的市场“景气”戛然而止，仍有待观察。
